광주지방법원 2025타경51560. 등기상 광주지방법원 목포지원의 강제경매개시결정으로 진행 중인 물건입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 아파트로 기재되어 있으며, 철근콘크리트구조 25층 건물 중 15층 1503호입니다. 소유자는 향원주택주식회사입니다.
말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 장종수 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 안성심의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차권등기의 소멸과 임차인의 대항력 여부는 별개의 판단입니다. 특히 이 사건은 임차보증금 185,800,000원이 현재 최저가 115,920,000원보다 커, 대항력이 인정되는 경우에는 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51560 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 15층1503호 |
| 도로명 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 층 / 구조 | 25층 건물 내 15층 · 철근콘크리트구조(벽식구조) |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 115,920,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구액 | 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.04.23 우리은행
② 임차인 — 보증금 1.858억, 대항력은 단정 금지
실제 임차인은 1명입니다. 안성심 명의의 주택임차권이 2024.04.12. 등기되어 있고, 범위는 건물 전부, 보증금은 185,800,000원입니다. 임대차계약일자는 2021.04.06., 재계약일자는 2022.05.27., 점유개시일자는 2021.05.22., 등기 기재 주민등록일자는 2021.05.24.입니다.
| 임차인 | 범위 / 용도 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안성심 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 2021.05.24. (177,000,000원) 2024.02.29. (185,800,000원) | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
배당요구는 2024.04.12. 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 등기부에는 주민등록일자 2021.05.24.가 적혀 있어 말소기준일 2020.04.23.보다 뒤이지만, 임차인 조사에서는 대항력 판정이 확정되지 않은 상태이므로 이 리포트에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 표시합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%지만 실거래 검증이 없다
현재 최저가는 115,920,000원으로 감정가 207,000,000원의 56%입니다. 그러나 동일·유사 면적과 직접 비교할 수 있는 검증 가능한 실거래 표본은 확인되지 않았습니다. 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 물건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.
즉 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 더욱이 임차인의 대항력이 인정될 경우 실질취득액이 보증금 수준으로 올라갈 수 있어, 이 물건의 가격 메리트 판단은 임차권 확인이 끝난 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,422,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 113,497,120원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 집행비용 2,422,880원과 우리은행 113,497,120원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 채권 총액 8,752,200,000원 중 채권자 배당액은 113,497,120원, 미배당액은 8,638,702,880원입니다. 자동 배당 가정의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 대항력 여부는 별도로 원본 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 남교동 북교초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·상업용 건물·단독주택 등이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 15층이며, 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 벽지·타일, 새시창호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 아파트단지 남측 및 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며, 방화지구·상대보호구역 등이 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,418.6㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 준공일 2020.04.13.로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 안성심의 주민등록·점유·확정일자와 현재 대항력 존속 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 원본으로 재확인해야 합니다.
- 대항력 인정 시 가격 기준 변경. 보증금 185,800,000원이 최저가보다 큽니다. 대항력이 인정되면 최저가가 아니라 실질취득액 약 185,800,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당의 8,366,400,000원 기재와 같은 날 100,800,000원 변경·공동담보 해제 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 미납 전기료. 2025년 1월~10월 약 11,353,550원의 미납 전기료가 어떤 세대에 귀속되는지 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 해당 호수와 비교 가능한 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 아파트로 기재되어 있으므로 공부상 용도와 실제 이용관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 임차권이 먼저다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 207,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 115,920,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 할인율보다 185,800,000원의 임차보증금을 먼저 봐야 합니다.
현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고, 등기 순위만 보면 임차권등기는 말소기준권리보다 뒤입니다. 그럼에도 임차인의 대항력 판정이 확정되지 않은 만큼 ‘대항력 가능·미상’을 해소하기 전에는 안전형으로 단정하기 어렵습니다. 대항력이 인정된다면 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 185,800,000원 수준에 가까워질 수 있습니다.
검증 가능한 실거래 비교도 없는 상황입니다. 따라서 이 사건은 “가격은 내려왔지만 권리 확인이 먼저인 물건”입니다. 최저가만 보면 할인형, 임차권까지 보면 확인형입니다.
