114,240,000원
광주지방법원 2025타경51567. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 8층 801호입니다. 사건 용도표기는 근린시설이고 감정평가의 이용상태는 아파트로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 25층 건물의 8층이며, 사용승인일은 2020.04.13입니다. 소유자는 향원주택주식회사입니다. 권리분석의 기준점은 2020.04.23 설정된 우리은행 근저당권입니다.
문제는 기준권리 이후에 설정된 권리 가운데 임차권등기가 있다는 점입니다. 강형준은 건물 전부에 대해 임차보증금 182,700,000원으로 임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 임차권등기 내용에는 점유개시일 2020.10.30, 주민등록일자 2021.01.26, 최초 확정일자 2020.10.14 및 증액 후 확정일자 2024.02.29가 기재돼 있습니다. 다만 임차인 권리판정은 대항력 미상으로 되어 있으므로, 이 리포트에서도 대항력 있다고 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51567 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 8층801호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 중 8층 · 2020.04.13 사용승인 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 114,240,000원 (2회 유찰 · 56%) |
| 청구액 | 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행, 핵심은 후순위 임차권
말소기준권리는 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 최초 채권최고액 8,366,400,000원이 기재돼 있고 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 현재 예상배당표는 우리은행 채권액을 8,366,400,000원으로 두고 계산돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 을구 1번과 1-1 변경등기의 현재 효력을 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 단정 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강형준 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 2020.10.14 2024.02.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
임차권등기에는 임대차계약일 2020.10.06, 재계약일 2022.05.19, 점유개시일 2020.10.30, 주민등록일자 2021.01.26이 기재돼 있습니다. 최초 보증금 174,000,000원에 대해 2020.10.14 확정일자를 받고, 2022.05.19 8,700,000원을 증액해 보증금이 182,700,000원이 됐으며 2024.02.29 증액 후 확정일자가 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 56% 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 204,000,000원의 56%인 114,240,000원입니다. 그러나 이 사건에서 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 단지 비교정보에는 남교크레지움에듀파크가 83세대, 사용승인 2020.04.13, 경매물건 평균 유찰 1.9회로 나타나지만, 최근 낙찰가나 실거래가를 기준으로 한 가격 비교는 할 수 없습니다.
따라서 감정가 대비 56%라는 숫자만 근거로 가격 가점을 주지 않습니다. 특히 이 사건은 임차보증금 182,700,000원의 대항력 판정이 남아 있어, 실질취득가부터 먼저 확정한 뒤 시세와 비교해야 하는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,399,360원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,840,640원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 매각대금 114,240,000원이 집행비용과 우리은행 배당으로 모두 소진되고, 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 8,437,259,360원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 북교동 소재 북교초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·소규모 점포·단독주택 등이 형성된 기존시가지 내 주상복합지대입니다.
- 교통. 시내버스승강장이 인근에 있고 기존시가지 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 8층으로, 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 유사 사다리형 부지로 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 단지 남측과 북측이 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며, 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 하자표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 추가 위험 — 전기료 약 11,353,550원 미납
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력부터 확정. 강형준의 임차권등기 원문, 주민등록·점유 시점, 매각물건명세서의 인수 여부를 서로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 우선. 대항력이 인정되는 구조라면 최저가 114,240,000원만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 보증금 승계 여부까지 포함해 총 취득부담을 먼저 계산해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 8,366,400,000원과 같은 날 1-1 변경등기 100,800,000원·공동담보 해제의 현재 법률관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 말소·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 전기료 미납 확인. 약 11,353,550원의 미납 전기료가 본건에 어떤 방식으로 귀속되는지 관리주체·전기사용계약 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 면적·유사 층의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 볼 것은 임차권이다
이 물건은 감정가 204,000,000원에서 두 번 유찰돼 114,240,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 실제 임차인 1명·보증금 182,700,000원·대항력 미상이라는 조합이 먼저 해결돼야 합니다. 현재 배당모형상 매수인 인수는 0원이지만, 대항력이 확인되기 전까지 이 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
게다가 갑구의 민간임대주택등기, 우리은행 근저당권의 같은 날 변경등기, 약 11,353,550원의 미납 전기료까지 확인할 항목이 적지 않습니다. 최근 실거래 비교값도 없어 “감정가 56% = 시세보다 싸다”는 결론 역시 금지입니다. 이 사건은 가격보다 권리확정이 먼저인 물건입니다.
