광주지방법원 2025타경51573. 목포시 달동 ‘신항만뉴캐슬오션시티2차’ 202동 3층 303호 아파트입니다. 말소기준은 2022.08.31. 영광함평신용협동조합 근저당권 192,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 주식회사 경성·김상배·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정, 목포시·국민건강보험공단·국의 압류, 그리고 최인호의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
임차인은 최인호 1명입니다. 점유개시는 2022.11.27., 주민등록일자는 2022.12.05.로 말소기준일 2022.08.31.보다 늦습니다. 따라서 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인이고, 임차권등기 역시 2025.12.05. 접수된 후순위 권리입니다. 보증금은 10,000,000원이며 배당요구는 2025.12.05. 접수됐지만, 현재 회차에서는 선순위 근저당권 배당으로 매각대금이 소진되는 구조라 임차보증금의 미회수 위험은 임차인 측에 남고 매수인 승계로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51573 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 79.944㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사세일이엔지 (2022.08.31. 소유권이전 · 원인 2022.07.20. 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 127,680,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 113,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 많지만 매수인 인수는 0원
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최인호 건물전부 · 주거(임차권등기) | 10,000,000원 | 없음 주민등록 2022.12.05. | 후순위 배당요구 2025.12.05. | 없음 매수인 인수 0원 |
실제 임차인은 최인호 1명입니다. 주민등록일 2022.12.05.가 말소기준권리 2022.08.31.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임대차계약은 2022.10.31.(1차), 2024.11.27.(2차), 점유개시는 2022.11.27.이고, 등기된 확정일자는 2022.12.05.(1차), 2025.07.14.(2차)입니다. 임차권등기는 2025.12.05. 접수됐으나 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장은 -20.2% 하락 중
같은 단지 ‘신항만뉴캐슬오션시티2차’의 면적 79.3㎡·79.94㎡ 거래를 보면, 최근 12개월 평균은 191,166,666원, 거래 수는 6건입니다. 가장 최신 거래는 2026.04. 13층 172,000,000원이고, 현재 최저가 127,680,000원은 최근 12개월 평균의 66.8%입니다. 다만 최근 12개월 가격 흐름은 그 이전보다 -20.2% 낮아졌습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 215,391,666원을 기준으로 싸다고 판단하는 방식은 피해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 191,166,666원 |
최저가 127,680,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원보다 낮고, 최신 거래 172,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 실거래 대비 가격 간격이 존재합니다. 그러나 최근 추세가 -20.2%라는 점은 명확한 감점 요소입니다. 감정가 228,000,000원이나 과거 최고가 275,000,000원을 기준으로 할인율을 크게 보이는 것보다, 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,587,520원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 192,000,000원 | 125,092,480원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경성 | 180,804,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김상배 | 51,472,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 495,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 919,276,000원 중 125,092,480원이 배당되고, 미배당은 794,183,520원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 달동 ‘허사공원’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 산업단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 303호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역·도시지역·지구단위계획구역·신항만건설예정지역에 포함되고, 중로3류와 근린공원에 접합니다. 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 단지·거래. 신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대, 2021.12.01. 준공입니다. 동일면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 가격 추세는 -20.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 명도 확인. 최인호는 대항력 없는 후순위 임차인이므로 보증금 승계는 없지만, 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 목포시·국민건강보험공단·국 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 실제 배당 순서를 매각 전 확인해야 합니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원과 최신 거래 172,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 원인 점검. 현재 2회 유찰 상태입니다. 권리상 인수 위험이 낮은데도 유찰된 만큼 가격 외에 3층 상품성, 현장 상태, 수요층을 직접 점검하는 편이 안전합니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비와 내부 상태, 실제 점유자를 관리사무소·현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 ‘하락 추세를 반영한 할인’인지가 승부처
이 사건의 권리 핵심은 복잡해 보이는 등기 수와 달리 단순합니다. 말소기준은 2022.08.31. 영광함평신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 최인호는 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 최저가와 같은 127,680,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 191,166,666원의 66.8%까지 내려와 분명한 할인 구간입니다. 하지만 시장은 최근 -20.2% 하락했고 최신 거래는 172,000,000원입니다. 이미 2회 유찰된 사실까지 겹치므로 ‘감정가 228,000,000원 대비 많이 싸다’가 아니라, 최근 시세 하락을 감안해도 127,680,000원이 충분히 낮은가가 핵심입니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격 판단에는 하락장 보정이 필수인 사건입니다.
