광주지방법원 2025타경51573. 전라남도 목포시 달동 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 202동 303호입니다. 2021년 12월 준공된 348세대 단지로, 대상 전용면적은 79.944㎡입니다. 감정가 228,000,000원이 세 차례 유찰을 거쳐 최저매각가 102,144,000원으로 낮아졌습니다.
현재 소유자는 주식회사세일이엔지입니다. 2022년 7월 20일 대물변제를 원인으로 2022년 8월 31일 소유권을 취득했고, 같은 날 영광함평신용협동조합의 채권최고액 192,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 다수의 가압류와 압류, 경매개시결정, 주택임차권등기가 이어졌습니다.
가격만 보면 감정가의 절반에도 미치지 않는 최저가가 눈에 들어옵니다. 그러나 이 물건은 최근 실거래가격이 하락하는 단지에 속해 있습니다. 과거 전체 평균 215,391,666원보다 최근 12개월 평균 191,166,666원을 우선해 현재 가격을 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51573 (임의경매) |
|---|---|
| 관련 지원 | 광주지방법원 목포지원 |
| 소재지 | 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 제202동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 전라남도 목포시 허사로57번길 15 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.944㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 주식회사세일이엔지 (2022.08.31. 소유권이전, 대물변제) |
| 감정가 | 228,000,000원 |
| 최저매각가 | 102,144,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 영광함평신용협동조합 / 113,100,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.31. 영광함평신용협동조합 근저당권 (채권최고액 192,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
권리분석의 기준점은 2022년 8월 31일 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 발생한 주식회사 경성·김상배·신용보증기금의 가압류와 경매개시결정, 목포시·국민건강보험공단·국의 압류, 최인호의 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
2022년 4월 11일 우리자산신탁주식회사 명의로 신탁된 이력은 2022년 7월 25일 신탁재산 귀속에 따라 말소됐습니다. 2023년 3월 13일 주식회사동광명품도어가 설정한 채권최고액 132,000,000원의 근저당권 역시 2024년 2월 15일 말소돼 현재 인수할 근저당권이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 10,000,000원
| 임차인 / 범위 | 전입 / 임차권등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최인호 건물전부 · 주거 |
2022.12.05. 2025.12.05. |
10,000,000원 | 대항력 없음 | 판정 미상 | 승계 없음 |
임차인 최인호의 점유개시일은 2022.11.27., 주민등록일은 2022.12.05.입니다. 근저당권 설정일인 2022.08.31.보다 전입이 늦기 때문에 해당 근저당권에 대항할 수 없습니다. 2025년 12월 5일 주택임차권등기가 이뤄졌고 배당요구 신고도 확인됩니다.
등기된 임대차 내용에는 1차 임대차계약일 2022.10.31., 2차 임대차계약일 2024.11.27.이 기재돼 있습니다. 확정일자는 1차 2022.12.05., 2차 2025.07.14.이며 차임은 각각 600,000원, 630,000원으로 기록돼 있습니다. 다만 우선변제권과 실제 배당 가능액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만, 최근 시세는 하락 중
신항만뉴캐슬오션시티2차는 348세대 규모로, 비교 대상은 전용 79.3~79.94㎡대의 실거래입니다. 최근 거래 12건의 전체 평균은 215,391,666원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 평균을 그대로 가격 판단에 사용하면 현재 가치를 과대평가할 수 있습니다.
따라서 최근 12개월 6건의 평균 191,166,666원과 가장 최근 거래인 2026년 4월 172,000,000원을 중심으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.94㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.02 | 79.3㎡ | 14 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 79.3㎡ | 11 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 79.94㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2025.09 | 79.94㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2025.08 | 79.3㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2025.03 | 79.3㎡ | 8 | 257,700,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2024.11 | 79.94㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 79.94㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.03 | 79.3㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 79.94㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79㎡대 | 6건 | 191,166,666원 |
| 전체 평균 | 79㎡대 | 12건 | 215,391,666원 |
최저매각가 102,144,000원은 최근 12개월 평균 191,166,666원의 53.4%입니다. 최근 거래 172,000,000원과 비교해도 상당한 가격 차이가 있습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 비교에서 실질취득가격은 최저매각가와 같습니다. 단, 이는 최저가 낙찰을 가정하고 부대비용은 제외한 비교입니다.
현재 물건은 3회 유찰됐습니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.8회로 제시돼 있어 이 사건의 유찰 횟수가 상대적으로 많습니다. 높은 감정가와 하락하는 거래가격, 입찰 수요를 함께 점검할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,144,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,230,016원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 192,000,000원 | 99,913,984원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 경성 | 180,804,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김상배 | 51,472,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 495,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용 2,230,016원을 우선 차감하고, 영광함평신용협동조합에 99,913,984원을 배당하는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 달라질 수 있습니다.
배당 계산상 채권총액은 919,276,000원, 채권자 예상배당 합계는 99,913,984원, 미배당 합계는 819,362,016원입니다. 신청채권자의 청구액 113,100,000원도 이 예상배당으로는 전액 충족되지 않습니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다릅니다. 이 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 102,144,000원 | 99,913,984원 | 819,362,016원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 81,715,200원 | 79,844,326원 | 839,431,674원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 65,372,160원 | 63,795,461원 | 855,480,539원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저매각가는 각각 81,715,200원, 65,372,160원으로 낮아지는 시나리오입니다. 채권자 미배당은 커지지만 후순위 임차보증금이나 가압류 채무가 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
다만 현재 최저가 자체가 최근 시세 대비 상당히 낮고, 추가 유찰이 반드시 발생하는 것은 아닙니다. 입찰자가 가격을 높여 응찰하면 실질취득가격도 함께 상승합니다. 현재 최저가와 실제 낙찰가를 구분해 자금 계획을 세워야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 달동 허사공원 북측 인근에 위치하며, 주변은 산업단지입니다. 일반 주거지역 중심의 대단지 아파트와는 입지 수요 특성이 다를 수 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지. 준공업지역·도시지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 신항만건설예정지역이 포함되며 근린공원에 접하고, 공시지가는 264,600원/㎡입니다.
- 규제 확인. 가축사육제한구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되는 것으로 표시돼 있습니다. 구체적인 제한 범위는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 348세대, 2021.12.01. 준공 단지입니다. 최근 시세가 -20.2% 하락 추세이고 주변 산업단지의 주거 수요에 영향을 받을 수 있어 향후 재매각 가격과 기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.08.31. 영광함평신용협동조합 근저당권이 기준입니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 추가 권리 변동을 확인하세요.
- 임차인 확인. 최인호의 전입일은 2022.12.05.로 말소기준권리보다 늦습니다. 임차권등기와 배당요구 사실, 현재 점유 상태를 원본 문건으로 확인하세요.
- 세금 및 압류 확인. 목포시·국·국민건강보험공단의 압류 관련 실제 체납액과 국세·지방세 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균 191,166,666원, 최신 거래 172,000,000원, 최근 추세 -20.2%를 함께 반영하세요. 전체 12건 평균 215,391,666원만으로 가격을 판단하지 마세요.
- 명도 및 관리비. 임차보증금 인수액이 0원이어도 점유자 퇴거 절차와 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분은 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 3층 303호의 실제 내부 상태와 주변 산업단지 환경, 소음·교통 및 임대 수요를 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 102,144,000원과 추가 유찰 시 81,715,200원·65,372,160원의 시나리오를 비교하되 추가 유찰을 전제로 무리하게 계획하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료·실거래 원본을 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 할인율보다 중요한 것은 회수 가능성”
이 물건의 강점은 분명합니다. 228,000,000원의 감정가가 102,144,000원까지 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 평균의 53.4% 수준입니다. 실제 임차인 1명은 말소기준권리 이후 전입했으며, 현재 분석상 매수인이 인수할 보증금이나 후순위 등기상 채무는 없습니다.
그러나 가격이 낮아진 배경도 함께 봐야 합니다. 최근 시세는 -20.2% 하락 추세이고, 현재까지 3회 유찰됐습니다. 주변은 산업단지이며, 복수의 압류와 큰 규모의 채권 미배당이 예상됩니다. 미배당 채무 자체가 매수인에게 이전되지는 않지만 세금 배당의 우선순위와 실제 명도, 환금성은 별도 검증 대상입니다.
권리 인수는 양호하고 최저가는 최근 시세보다 충분히 낮지만, 입찰 판단은 보수적인 환금성 검증을 거쳐야 합니다. 현재 최저가를 출발점으로 삼되, 낙찰가격이 올라갈수록 확보 가능한 가격 여유가 줄어든다는 점을 유념해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득가격과 향후 처분 가능한 시장가격 사이의 차이입니다.
