광주지방법원 2025타경51579. 목포 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 10층 1004호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정 이용상태에는 공동주택(아파트)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상25층이고, 본건은 10층입니다. 현재 최저가는 113,680,000원으로 감정가 203,000,000원의 56%까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2020년 4월 23일 우리은행 근저당권입니다. 임차인 김길호의 주민등록일은 2020년 5월 22일이고 점유개시일은 2020년 6월 1일이므로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기부 세부내용은 한 번 더 짚어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층1004호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상25층 · 제1동 제10층 제1004호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 113,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 변경등기 확인 필요
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후 신철우 근저당, 장종수 가압류, 김길호 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 김길호 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 회차에서 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김길호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 2020.05.22 | 2020.04.20 | 2024.04.09 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
김길호의 임대차계약일은 2018.07.30., 재계약은 2022.05.27.이며 보증금은 182,700,000원입니다. 확정일자는 2020.04.20.이지만 주민등록일이 2020.05.22.로 말소기준권리인 2020.04.23.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다. 별도 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 56%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 203,000,000원, 현재 최저가는 113,680,000원으로 감정가의 56%입니다. 2회 유찰됐고, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 하지만 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 현재 113,680,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,520원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 111,288,480원 |
| 2. 근저당 · 신철우 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액은 9,599,100,000원, 채권자 배당액은 111,288,480원, 미배당은 9,487,811,520원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 우리은행 근저당 변경등기 원문 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 감정가 56% | 113,680,000원 | 111,288,480원 | 9,487,811,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 39% | 79,576,000원 | 77,743,632원 | 9,521,356,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 27% | 55,703,200원 | 54,300,542원 | 9,544,799,458원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 182,700,000원은 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 가격이 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 더 커집니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포 북교동 목포북교초등학교 남동측 인근으로, 아파트·단독주택·점포가 혼재하며 입지여건과 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 사건 용도 분류인 근린시설과 실제 이용상태를 입찰 전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상25층이며 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 주상용 건부지이며 일반상업지역·방화지구입니다. 서측·북측·남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일은 2020.04.13.이며 같은 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.9회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 원문 확인. 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기 100,800,000원·공동담보 해제의 관계를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 건축물대장·집합건축물대장·현황을 대조하세요.
- 임차인 확인. 김길호는 대항력 없음으로 판정됐지만, 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 전기료 확인. 11,353,550원 미납 기재가 본건에 어느 범위까지 귀속되는지 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 56%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 실제 공동주택 이용상태와 맞는 실거래 사례를 확보한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
현재 시나리오상 이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수 0원입니다. 김길호 임차인은 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 후순위 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가격은 별개입니다. 2회 유찰로 113,680,000원까지 내려왔어도 실거래 비교 없이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
더 중요한 것은 등기와 이용상태의 확인입니다. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액과 같은 날 변경등기가 함께 존재하고, 민간임대주택등기도 남아 있으며, 사건 용도는 근린시설인데 감정상 공동주택으로 이용 중입니다. 여기에 전기료 11,353,550원 미납 기재까지 있습니다. 따라서 이 사건은 인수금액은 단순하지만 서류 확인은 단순하지 않은 물건입니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 원본 대조가 입찰 전 핵심입니다.
