광주지방법원 2025타경51603. 무안군 삼향읍 남악리 2255, 남악4로 79의 4층 404호입니다. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(볼링장)이고, 매각물건명세서 비고에 따르면 401호·402호·403호·404호의 경계벽이 제거되어 일체의 튼상가로 사용되고 있으며 현재 볼링장으로 운영 중입니다. 매각도 일괄매각으로 기재되어 있어, 일반적인 독립 상가 한 호실보다 현황·점유·명도 범위를 더 꼼꼼하게 봐야 합니다.
권리의 기준점은 2016.01.26. 목포동부새마을금고의 근저당권 270,000,000원입니다. 그 이후의 김홍재 근저당, 꿀벌신용협동조합 가압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차·점유 신고가 여러 건 있고, 그중 전입일이 확인되지 않는 점유자가 있어 “예상 인수 0원”을 곧바로 확정 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51603 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2255 4층 404호 · 전라남도 무안군 삼향읍 남악4로 79 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(볼링장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철골조지붕 · 지하1층 지상8층 건물 내 4층 404호 |
| 현황 | 401호·402호·403호·404호 경계벽 제거 · 일체의 튼상가 · 볼링장 운영 · 일괄매각 |
| 소유자 | 정선옥 · 2015.10.20. 소유권이전 · 거래가액 706,581,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,876,208,000원 / 1,050,677,000원 · 2회 유찰 · 감정가 56% |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 536,137,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.01.26. 을구 4번 목포동부새마을금고 근저당권 270,000,000원입니다. 이후 2019.11.11. 김홍재 근저당 200,000,000원, 2024.06.05. 꿀벌신용협동조합 가압류 463,947,669원과 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 4건은 후순위, 1건은 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영환 | 404호 | 2020.10.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 남악비씨 | 401호,402호,403호404호 | 2017.07.07 | 50,000,000원 / 8,750,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 남악퍼펙트볼링장 | 401호,402호,403호404호 | 2020.09.23 | 300,000,000원 / 6,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김배원 | 404호 | 2021.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박영환, 유한회사 남악비씨, 유한회사 남악퍼펙트볼링장, 김배원은 모두 전입일이 말소기준권리인 2016.01.26.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 ‘유한회’로 기재된 점유자는 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 위 신고를 보증기관 중복신고로 합산하거나 제외할 사유도 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 56%, 그러나 시세 할인율은 판단 불가
감정가 1,876,208,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,050,677,000원, 감정가의 56%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 735,473,900원, 4회 유찰 시 514,831,729원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 1,050,677,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39% | 735,473,900원 | 208,228,508원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27% | 514,831,729원 | 426,664,257원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 56%라는 숫자와 시세 대비 저렴하다는 판단은 서로 다르다는 것입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 감정가 할인폭 자체에 가격 가점을 주기보다 볼링장이라는 이용상태, 일괄매각 구조와 현장 수익성·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,050,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,906,770원 |
| 2. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김홍재 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 가압류 · 꿀벌신용협동조합 | 463,947,669원 | 463,947,669원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,822,561원 |
현재 최저가에서는 채권자 총 청구 933,947,669원이 전액 배당되고 소유자 잔여 103,822,561원이 계산됩니다. 집행비용은 12,906,770원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안군 삼향읍 남악리 전남도청 남측 인근이며, 주위는 상업용·업무용 시설이 형성된 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다. 동측 왕복7차선, 북측 왕복4차선, 서측 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,300.4㎡, 평지의 가로장방형 업무용 토지이며 공시지가는 1,874,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철골조지붕 건물로 위생·급배수 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았으나, 401호부터 404호까지 경계벽이 제거되어 볼링장으로 일체 이용되고 있습니다.
- 환금성. 제2종근린생활시설 볼링장이라는 특정 용도와 여러 호실의 일체 이용 구조 때문에 일반적인 독립 상가와 동일한 방식으로 가격·명도·재매각성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘유한회’로 기재된 점유자의 전입일·확정일자·보증금과 실제 점유범위를 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 볼링장 점유·명도. 401호·402호·403호·404호가 하나의 볼링장으로 운영 중이므로 실제 영업주체와 점유주체, 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 경계벽이 제거된 일체의 튼상가라는 현황과 일괄매각 조건을 매각목록 및 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 56%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당순위 확인. 신청채권자 엠씨아이대부주식회사 청구 536,137,512원과 배당 시뮬레이션상 0원 산정의 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 경매기록의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 점유관계가 먼저”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 1,876,208,000원에서 2회 유찰된 최저가 1,050,677,000원, 감정가의 56%입니다. 배당 시뮬레이션만 보면 현재 회차에서 채권자 미배당도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 숫자만으로 안전한 저가매수라고 결론내리기는 어렵습니다.
404호는 401호·402호·403호와 경계벽이 제거되어 볼링장 하나로 운영되고 있고 점유·임차 신고도 5건입니다. 이 가운데 4건은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 1건은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가의 시장가격상 우위는 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 미상 점유자·볼링장 일체 점유·배당 연결관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다.
