광주지방법원 2025타경51603. 전남 무안군 삼향읍 남악리, 전남도청 남측 인근의 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설(볼링장) 경매입니다. 철근콘크리트구조·철골조지붕, 지하 1층부터 지상 8층까지의 건물 중 4층 404호가 대상입니다. 등기상 소유자는 정선옥이며, 2015년 소유권이전 등기의 거래가액은 706,581,000원입니다.
이 사건의 특징은 낙찰가가 크게 내려왔다는 사실과 매각 후 사용·권리관계가 복잡하다는 사실이 공존한다는 점입니다. 채권액과 경매 기록을 보면 목포동부새마을금고의 근저당권, 김홍재의 근저당권, 꿀벌신용협동조합의 가압류가 얽혀 있고, 엠씨아이대부주식회사가 현재 임의경매를 신청했습니다. 특히 경매 신청인과 연결되는 2015년 근저당권의 이전 내역은 반드시 원본으로 재검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51603 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2255, 남악4로 79, 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(볼링장) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조·철골조지붕 · 지하 1층 / 지상 8층 중 4층 |
| 소유자 | 정선옥 · 2015.10.20 소유권이전 등기(거래가액 706,581,000원) |
| 감정가 | 1,876,208,000원 |
| 최저매각가 | 840,542,000원 (3회 유찰 · 감정가의 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 엠씨아이대부주식회사 / 536,137,512원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 특기사항 | 일괄매각 · 401호, 402호, 403호, 404호의 경계벽이 제거된 일체형 상가 · 볼링장 운영 중 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당권이 핵심 변수
경매 권리의 기준으로 제시된 것은 2016.01.26 설정된 목포동부새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 270,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 김홍재의 근저당권 200,000,000원, 꿀벌신용협동조합의 가압류 463,947,669원, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
또한 2024년 목포동부새마을금고가 신청한 이전 임의경매는 2025.09.24 취하되었고, 2025.09.29 관련 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 이번 사건은 2025.10.30 엠씨아이대부주식회사가 새로 신청한 임의경매입니다. 두 절차의 채권관계와 기존 담보권 승계 경위도 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 미상 점유를 끝까지 확인
현황조사 및 매각물건명세서에는 점유·임차 관련 기재 5건이 확인됩니다. 다만 이를 곧바로 서로 독립된 실제 임차인 5명으로 확정할 수는 없습니다. 법인들의 점유 범위가 401~404호로 겹치고, 일부 기록은 이름이나 계약내용이 불완전합니다.
| 점유·임차 관련자 | 점유 부분 / 전입 등 | 보증금 / 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박영환 | 404호 2020.10.07 |
보증금 미상 월차임 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 유한회사 남악비씨 | 401~404호 2017.07.07 |
50,000,000원 8,750,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 유한회사 남악퍼펙트볼링장 | 401~404호 2020.09.23 |
300,000,000원 6,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김배원 | 404호 2021.12.16 |
보증금 미상 월차임 미상 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 유한회 | 주거 기재 전입일 미상 |
보증금 확인 필요 월차임 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
대항력 없음 판정은 확인된 전입일이 2016.01.26 이후라는 기재를 기준으로 합니다. 상가임대차의 실제 대항력은 점유, 사업자등록 및 그 효력 발생 시점, 선순위 권리관계를 별도로 대조해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
알려진 후순위 점유자들에 대해서는 매수인이 임차보증금을 승계하지 않는 것으로 분석할 수 있지만, 미상 점유의 권리와 2015년 선순위 근저당의 존속 여부가 확인되기 전까지 최종 인수액은 확정되지 않습니다. 또한 임차보증금 인수와 별개로 볼링장 영업 종료, 시설 반출, 실제 점유자 인도와 관련한 비용이 발생할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 55.2% 하락과 시세 할인은 다르다
최초 감정가는 1,876,208,000원이고, 현재 최저매각가는 840,542,000원입니다. 3회 유찰에 따른 최저가 비율은 감정가의 44.8%입니다. 이는 감정가 대비 큰 폭의 인하이지만, 실제 거래 가능한 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다.
상가의 가격 판단에는 임대수익, 공실 및 영업 상태, 용도 전환 비용, 전용면적과 일괄매각 구조가 중요합니다. 특히 볼링장은 전용 설비와 영업 공간 구성의 영향을 크게 받기 때문에 일반적인 개별 상가와 같은 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,876,208,000원 | 100% |
| 현재 최저가 (3회 유찰) | 840,542,000원 | 44.8% |
| 4회 유찰 시 가정가격 | 672,433,600원 | 35.84% |
| 5회 유찰 시 가정가격 | 537,946,880원 | 28.67% |
④ 예상배당표 (매각가 840,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,805,420원 |
| 1. 을구 4번 · 목포동부새마을금고 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 을구 5번 · 김홍재 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 · 꿀벌신용협동조합 | 463,947,669원 | 359,736,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 933,947,669원 | 840,542,000원 |
총 예상배당액에는 집행비용 10,805,420원이 포함됩니다. 채권자 배당 합계는 829,736,580원, 미배당 채권액은 104,211,089원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 2015년 근저당의 이전·근질권 관계는 이 배당 산식에 별도로 표시되어 있지 않아, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 채권 미배당 확대
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회) | 840,542,000원 | 829,736,580원 | 104,211,089원 |
| 4회 가정 | 672,433,600원 | 663,309,264원 | 270,638,405원 |
| 5회 가정 | 537,946,880원 | 530,167,411원 | 403,780,258원 |
추가 유찰이 발생하면 최저매각가는 내려가지만, 채권자들에게 돌아가는 예상배당도 줄어 미배당 규모가 증가합니다. 이 미배당액은 채권자 측 손실 또는 채무자 측 잔존채무와 관련된 계산값이지, 곧바로 낙찰자가 떠안는 채무액은 아닙니다.
다만 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당 인수가 확인된다면 매수인의 실질취득액 계산이 완전히 달라질 수 있습니다. 따라서 더 유찰되면 무조건 유리하다는 판단도 금물입니다. 저렴한 낙찰가보다 명확한 권리관계와 활용 가능한 공간 확보가 먼저입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남 무안군 삼향읍 남악리 전남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용·업무용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 해당 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복 7차선, 북측 왕복 4차선, 서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 속하며, 공시지가 1,874,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있고, 내부는 볼링장 용도에 맞게 인테리어가 되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 호실 간 경계벽 제거에 따른 실사용 구조와 적법성은 별도 검토가 필요합니다.
- 환금성. 볼링장으로 통합 사용 중인 특수 근린시설로, 일반적인 독립형 상가보다 매수자 범위가 제한될 가능성이 있습니다. 시설물 귀속과 원상복구 범위에 따라 매각 후 활용성과 처분가격이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 선순위 근저당. 을구 3번의 2015년 설정 근저당권이 현재 유효한지, 이전·근질권·말소기재를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 말소기준. 을구 4번의 2016년 근저당이 실제 말소기준인지 선순위 권리 현황을 재검증하세요.
- 매각 범위. 일괄매각에 포함되는 401~404호의 면적·지분·부속물과 각 호실의 권리관계를 확인하세요.
- 점유 실체. 남악비씨와 남악퍼펙트볼링장의 임대차 관계, 실제 영업 주체, 중복 점유 기록을 확인하세요.
- 미상 점유. '유한회'로 기재된 점유자의 정확한 명칭, 계약 내용, 사업자등록·전입일, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 상가임대차. 임차인의 사업자등록·점유·확정일자·배당요구 및 대항력 성립 시점을 원본 자료로 확인하세요.
- 시설물·명도. 볼링장 기계·레인·전기설비 등의 소유권, 철거 가능 여부, 영업 종료와 인도에 필요한 비용을 검토하세요.
- 가격 검증. 인근 유사 근린시설의 실제 매매 사례, 임대수익, 공실 및 특수시설 전환 비용을 확인해 응찰 상한을 계산하세요.
- 추가 부담. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 변동, 공용부분 관리비 승계 여부를 확인하세요.
- 법원 원본. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각기일 변경 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “44.8% 낙찰가”보다 중요한 것은 실제 취득조건
이 물건은 감정가 1,876,208,000원에서 최저가 840,542,000원까지 떨어진 3회 유찰 근린시설입니다. 그 자체로 가격 변동폭은 큽니다. 그러나 401~404호를 연결한 볼링장이라는 특수한 구조, 겹치는 임차·점유 기재, 전입일 미상 점유자, 2015년 근저당권의 이전·근질권 내역이 함께 존재합니다.
예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 그것만으로 권리상 위험이 없다고 확정할 수 없습니다. 특히 2015년 선순위 근저당의 유효 여부와 실제 점유 관계가 검증되지 않으면 낙찰자의 권리 취득, 명도, 실질취득비용이 불확실합니다. 여기에 실거래 시세와 지속 가능한 임대수익도 확인되지 않았습니다.
종합 판단은 D등급, 현재로서는 신중 검토·입찰 보류입니다. 낮아진 최저가는 관심을 가질 이유가 될 수 있지만, 입찰의 충분조건은 아닙니다. 선순위 권리와 임차관계를 정리하고, 볼링장 통합 구조의 사용 가능성과 시장가격을 검증한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
