광주지방법원 2025타경51620. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 21층 2103호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 건물은 지하 1층~지상 25층 규모이고, 대상 호실은 21층입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 2020년 4월 23일 설정된 우리은행 근저당이 권리분석의 기준점입니다.
가격은 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 193,500,000원의 56%인 108,360,000원까지 내려왔습니다. 다만 남교크레지움에듀파크의 동일 면적 실거래 비교자료가 없어, 단순히 ‘감정가 대비 44% 할인’이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 매매 가능한 시세 확인이 먼저인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51620 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층 2103호 |
| 도로명 | 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 지하1층~지상25층 · 대상 21층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 193,500,000원 / 108,360,000원 (2회 유찰 · 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당권입니다. 이후 박주원 근저당권, 장종수 가압류, 이지안 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지안 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 2020.05.21 / 2020.04.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이지안의 임대차계약일은 2020.02.10., 확정일자는 2020.04.16., 주민등록일은 2020.05.21., 점유개시일은 2020.06.01.입니다. 말소기준일 2020.04.23.보다 주민등록일이 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 189,000,000원이며 2024.04.08. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구가 접수돼 있습니다. 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,317,040원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 8,366,400,000원 | 106,042,960원 |
| 2. 박주원 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 장종수 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 108,360,000원을 가정하면 집행비용 2,317,040원을 제외한 106,042,960원이 우리은행에 배당되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 미배당액은 8,685,357,040원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 108,360,000원 | 56% | 8,685,357,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 75,852,000원 | 39% | 8,717,313,336원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 53,096,400원 | 27% | 8,739,659,335원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 189,000,000원이나 현재 회차와 3·4회 유찰 시나리오 모두 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북교초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 사건 용도 표기는 근린시설입니다.
- 규모. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 2020.04.13. 준공이며 대상 호실은 21층입니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 2,418.6㎡, 주상용·평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 생략됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 대상 면적 72.7487㎡와 실제 비교 가능한 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 임차권 확인. 이지안 임차권은 대항력 없음·현재 인수 0원으로 계산되지만, 매각물건명세서와 등기부 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기 기재의 매각 후 처리상태를 확인하세요.
- 전기료 미납. 11,353,550원 미납 기재가 전체 세대 추정액이므로 대상 호실 부담 여부와 범위를 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부확인이 생략됐으므로 실제 내부 상태와 점유 현황을 현장에서 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 최저가에서는 우리은행 배당 후 후순위 채권에 배당 여력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 시세와 현장 확인이 먼저
이 물건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차권자 이지안도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 193,500,000원에서 2회 유찰돼 108,360,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 동일 면적 실거래 비교가 없어 현 가격이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없고, 현장 내부 확인도 생략됐으며 전체 세대로 추정되는 미납 전기료 11,353,550원 기재도 있습니다. 권리는 통과, 가격은 시세 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격과 현장 상태입니다.
