광주지방법원 2025타경51626. 남교크레지움에듀파크 1동 11층 1102호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)로 기재되어 있습니다. 건물은 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물이고 본건은 11층입니다. 권리분석의 출발점은 2020.04.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다.
임차인 이말순의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.06.09로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권의 2020.04.23보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 2024.04.09 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51626 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 11층1102호 · 전라남도 목포시 호남로 6 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 25층 건물 내 11층 · 사용승인일 2020.04.13 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 115,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원
말소기준권리는 2020.04.23 우리은행 근저당권입니다. 이후의 장종수 가압류, 주택임차권, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 실제 임차인은 이말순 1명이며, 보증금은 182,700,000원입니다. 그러나 전입·점유개시 2020.06.09가 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판단되어 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이말순 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 2020.06.09 | 2020.06.09 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.04.09 | 승계 0원 |
② 가격 판단 — 감정가 56%만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 115,360,000원으로 감정가 206,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 감정가 대비 비율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다른 개념입니다. 따라서 이 보고서에서는 56%라는 수치만을 근거로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일 2020.04.13이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 이번 물건은 이미 2회 유찰되어 현재 회차에 진입했습니다. 가격 판단은 감정가 할인율보다 실제 매매 가능 가격과 환금성을 우선해서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,415,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 112,944,960원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 2,415,040원과 우리은행 112,944,960원으로 매각대금이 전부 소진되고, 장종수와 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 총 미배당은 8,636,155,040원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포북교초등학교 남동측 인근이며, 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 형성된 구도심지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재하며 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트구조 25층 건물 내 11층으로, 개별난방·승강기·옥내주차장·스프링클러·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지는 평지의 사다리형이고 남측과 북측 왕복 2차선도로에 접합니다. 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 폐문부재로 내부는 외부관찰에 의해 조사되었습니다.
- 환금성. 83세대 단지이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 이번 물건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 재확인. 2020.04.23 최초 근저당 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제를 원본에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 등기의 말소 및 매수인에게 남는 의무가 있는지를 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인하세요.
- 전기료 미납. 전체 세대로 추정되는 2025년 1월~10월 전기료 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다. 1102호와의 귀속 관계 및 매수인 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰 조사만 이뤄졌습니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 이말순의 보증금 182,700,000원, 전입·점유개시 2020.06.09, 확정일자와 배당요구 내용을 임차권등기 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 용도 표기 차이. 사건 용도는 근린시설로 표기되어 있으나 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 56%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 매매 가능가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 사건의 임차인 권리는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 이말순의 전입·점유개시일이 2020.06.09로 말소기준 2020.04.23보다 늦어 대항력은 없고, 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 가압류·임차권·경매개시결정·압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
다만 최저가 115,360,000원 = 감정가 56%라는 사실만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰되었고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 여기에 민간임대주택등기, 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납, 폐문부재, 그리고 우리은행 근저당의 동일일자 변경등기까지 원본 대조가 필요한 요소가 남아 있습니다. 금전 인수는 낮지만, 가격과 서류 정합성 검증은 보수적으로 접근할 물건입니다.
