광주지방법원 2025타경51635. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 603호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태는 아파트로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 25층 건물 중 6층이고, 위생·급배수, 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사입니다.
권리관계의 기준점은 2020.04.23. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 원우기술개발 근저당, 장종수 가압류, 양용민 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고, 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 핵심은 보증금 179,500,000원의 임차권입니다. 계약일 자체는 2019.06.24.로 빠르지만, 대항요건을 구성하는 주민등록과 점유가 말소기준보다 뒤에 있어 선순위 대항력 임차인 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51635 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 25층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 115,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구금액 | 179,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 목포지원 등기과 · 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 뒤인가가 핵심
말소기준은 2020.04.23. 우리은행 근저당입니다. 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후 2023.11.23. 원우기술개발 근저당 36,000,000원, 2024.03.21. 장종수 가압류 200,000,000원, 2024.04.09. 양용민 임차권등기, 2025.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.01.26. 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
② 임차인 분석 — 보증금 179,500,000원, 그러나 선순위 대항력은 아니다
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양용민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 179,500,000원 | 없음 | 말소기준 후순위 | 0원 |
| 임대차계약일 | 2019.06.24. (2022.04.21. 재계약) |
|---|---|
| 보증금 | 179,500,000원 (2022.04.21. 8,500,000원 증액) |
| 주민등록일 | 2020.05.13 |
| 점유개시일 | 2020.06.01 |
| 확정일자 | 2020.04.02. 171,000,000원 · 2022.04.21. 179,500,000원 |
| 임차권등기 | 2024.04.09. 광주지방법원 목포지원 2024카임18 |
| 배당요구 | 2024.04.09 |
확정일자는 2020.04.02.로 말소기준보다 빠르지만, 주민등록은 2020.05.13., 점유개시는 2020.06.01.입니다. 따라서 말소기준일 2020.04.23.보다 뒤에 대항요건이 갖춰지는 구조라 우리은행 근저당에 앞서는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 임차권등기 자체도 2024.04.09.로 말소기준 뒤이며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 56%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 115,920,000원으로 감정가 207,000,000원의 56%입니다. 2회 유찰 뒤 가격이 크게 내려왔지만, 동일 면적과 직접 맞는 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 2020.04.13. 준공으로 표시되어 있고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니고, 이 사건에서는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교할 실거래 기준값이 없습니다. 현재 115,920,000원이 매력적인지는 인근 동일 면적 실거래와 개별 호수의 상태를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,422,880원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 113,497,120원 |
| 2. 근저당 · 주식회사원우기술개발 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 8,781,900,000원, 채권자 배당액은 113,497,120원, 미배당액은 8,668,402,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (감정가 56%) | 115,920,000원 | 113,497,120원 | 8,668,402,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 81,144,000원 | 79,283,408원 | 8,702,616,592원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 56,800,800원 | 55,378,386원 | 8,726,521,614원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 늘지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 추가 유찰 효과는 선순위 임차보증금 승계 증가가 아니라 순수하게 매각가격 하락 쪽에 나타납니다. 다만 실거래 자료가 없으므로 어느 회차부터 실제 시세 메리트가 생기는지는 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 목포시 북교동 북교초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트·상업용·단독주택 등이 있는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측과 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 상대보호구역 등이 포함되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형·중로각지이며 토지면적은 2,418.6㎡입니다.
- 공시지가. 447,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반 표시가 없습니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크 83세대 · 2020.04.13. 준공.
⑦ 별도 확인해야 할 리스크
⑧ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 양용민의 주민등록 2020.05.13., 점유개시 2020.06.01., 말소기준 2020.04.23.의 선후관계를 원본 등기와 매각물건명세서로 최종 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경. 최초 8,366,400,000원과 변경 100,800,000원·공동담보 해제 기재의 현재 효력을 최신 등기에서 확인하세요.
- 가격 검증. 115,920,000원이 감정가 56%라도 최근 동일 면적 실거래가 확인되지 않으므로 인근 실거래를 별도로 조사하세요.
- 용도 표기. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 아파트입니다. 건축물대장·전유부분 용도와 금융·세금 영향을 확인하세요.
- 전기료. 전체 세대로 추정된 11,353,550원 미납 중 해당 호실 관련 금액과 낙찰자 부담 범위를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무 관련 등기의 낙찰 후 처리 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 확인 전까지 보류
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 보증금 179,500,000원이 아니라 말소기준 2020.04.23.과 대항요건의 선후관계입니다. 임차인의 계약과 확정일자가 일부 앞서 있어도 주민등록·점유가 뒤이므로, 현재 자료상 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 선순위 대항력 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 207,000,000원에서 2회 유찰돼 115,920,000원까지 내려왔지만, 최근 동일 면적 실거래가 확인되지 않는 이상 “56%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 사건 용도와 현황 이용상태의 차이, 민간임대주택등기, 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납까지 확인할 항목이 남습니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 비교적 명확하지만, 가격과 부대 리스크는 원본 확인 전까지 보수적으로 접근할 물건입니다.
