113,120,000원
광주지방법원 2025타경51650. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 18층1803호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 아파트로 기재되어 있습니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 2020.04.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 박주원 근저당권, 장종수 가압류, 문진환 임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 185,800,000원입니다. 현재 최저가 113,120,000원보다 보증금이 크기 때문에 숫자만 보면 인수형처럼 보일 수 있습니다. 하지만 문진환의 전입신고일은 2022.12.21, 말소기준권리는 2020.04.23이므로 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 내려갈수록 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형”이 아닙니다. 현재 계산상 실질취득은 113,120,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51650 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 18층1803호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 아파트 · 45.1평형 아파트 |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 25층 · 사용승인일 2020.04.13 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 113,120,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.30 · 광주지방법원 목포지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리들
말소기준은 2020.04.23 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 8,366,400,000원이 기재되어 있고 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제가 기록되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 주식회사우리은행의 채권액을 8,366,400,000원으로 두고 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 근저당 변경등기의 현재 효력과 피담보채무 잔액을 원등기에서 대조해야 합니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 문진환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 185,800,000원 | 전입 2022.12.21 확정 2022.11.21 점유개시 2022.12.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
문진환은 2024.04.08 임차권등기명령에 따라 주택임차권을 등기했고 배당요구도 신고한 것으로 정리되어 있습니다. 다만 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관 승계·대위 신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 56% 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 202,000,000원이고 현재 최저가는 113,120,000원으로 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 79,184,000원(39.2%), 4회 유찰 시 55,428,800원(27.44%)까지 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
다만 동일면적 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래값은 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 물건은 이미 2회 유찰 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인폭은 크지만, 최근 실거래 기준의 시세 메리트가 입증된 것은 아닙니다. 감정가 56%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정하는 것은 금물입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 113,120,000원 | 56% | 8,677,463,680원 |
| 3회 유찰 시 | 79,184,000원 | 39.2% | 8,710,841,312원 |
| 4회 유찰 시 | 55,428,800원 | 27.44% | 8,734,168,918원 |
④ 예상배당표 (매각가 113,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,383,680원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 110,736,320원 |
| 2. 근저당 · 박주원 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,383,680원을 제외한 110,736,320원이 주식회사우리은행에 배당되고 후순위 박주원·장종수·주택도시보증공사에는 배당이 없는 시뮬레이션입니다. 총 채권액 8,788,200,000원 중 채권자 배당액은 110,736,320원, 미배당은 8,677,463,680원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전남 목포시 남교동 북교초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 북측 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조) 25층 건물로 사용승인일은 2020.04.13이며, 급배수·위생·난방·승강기·옥내주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·방화지구에 포함되고 중로2류·중로3류·소로1류에 접합니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 근저당권의 최초 채권최고액 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제 내용을 원등기에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 문진환의 계약일 2022.11.21, 점유개시 2022.12.09, 전입 2022.12.21, 임차권등기 2024.04.08 및 대항력 없음 판정을 매각물건명세서와 다시 확인해야 합니다.
- 전기료 미납 확인. 2025년 1월~10월 전체 세대로 추정되는 전기료 약 11,353,550원의 미납액과 실제 정산 주체·범위를 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 아파트로 적혀 있으므로 매각물건명세서·건축물대장·전유부분 표시를 서로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 동일면적 최근 실거래가와 직접 비교된 값이 없으므로 현장 중개업소·실거래 원문을 통해 113,120,000원의 실제 가격 경쟁력을 확인해야 합니다.
- 최신 등기 확인. 2026.07.30 발급 등기 이후 매각기일 2026.09.14까지의 추가 권리변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 분명합니다. 문진환의 보증금은 185,800,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입이 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 대항력 임차보증금을 떠안는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 별도로 판단해야 합니다. 2회 유찰로 202,000,000원에서 113,120,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준의 시세 비교가 확인되지 않아 감정가의 56%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 게다가 약 11,353,550원의 전기료 미납이 조사되어 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격 검증과 미납 비용 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
