광주지방법원 2025타경51665. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 제1동 10층 1002호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 아파트로 이용 중이며, 지하1층~지상25층 건물의 제10층, 남향·계단식입니다. 소유자는 향원주택주식회사입니다. 감정가 198,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 110,880,000원, 감정가의 56%입니다.
권리의 출발점은 2020.04.23. 우리은행 근저당입니다. 이후 가압류·임차권·경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치하고, 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 다만 등기에는 같은 날 우리은행 근저당에 대한 채권최고액 100,800,000원·공동담보 해제 변경 내용도 기재돼 있어, 실제 채권관계는 입찰 전 최신 원문 대조가 필요한 지점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 10층1002호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층~지상25층 · 제10층 제1002호 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 110,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 남교크레지움에듀파크 · 83세대 · 2020.04.13 준공 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
또 하나 눈에 띄는 것은 2022.11.14.의 민간임대주택등기입니다. 등기에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택으로 기재돼 있습니다. 금전 인수액과는 별개로, 현재 상태와 효력은 원문 확인 대상으로 남겨두는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박국진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,700,000원 | 전입 2020.05.29 · 점유개시 2020.06.01 | 2020.04.14 · 2024.03.04 | 2024.04.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
박국진의 임대차계약일자는 2019.10.26., 2022.05.02. 재계약하면서 보증금이 8,700,000원 증액돼 총 182,700,000원입니다. 그러나 전입신고는 말소기준권리인 2020.04.23. 우리은행 근저당보다 뒤인 2020.05.29.이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 실제 임차인은 1명이며, 임차인 기록상 보증기관 승계·대위 신고로 분류된 인물은 아닙니다.
③ 가격 — 56%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 198,000,000원의 56%인 110,880,000원입니다. 3회 유찰 시 77,616,000원, 4회 유찰 시 54,331,200원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 동일면적 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,880,000원 | 8,640,572,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,616,000원 | 8,673,281,088원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,331,200원 | 8,696,146,762원 | 0원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회로, 현재 2회 유찰은 이미 그 수준에 도달해 있습니다. 다만 낙찰가·실거래 비교값이 확인되지 않는 상황에서는 이 숫자 역시 가격 가점의 근거로 쓰지 않는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,352,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 108,527,680원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 장종수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 2,352,320원을 제하고 남은 108,527,680원이 우리은행 근저당에 배당되며, 장종수 가압류와 주택도시보증공사 신청채권에는 배당액이 없습니다. 총 채권 미배당은 8,640,572,320원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목원동행정복지센터 북서측 인근. 근린생활시설·아파트단지·단독주택 등이 혼재하는 주상혼용지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 제10층 제1002호, 남향·계단식이며 도시가스보일러 바닥난방·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 10미터, 북측 약 12미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구, 토지면적 2,418.6㎡, 주상용·평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 2020.04.13. 준공으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 56%지만 동일면적 실거래 비교 근거가 확인되지 않습니다. 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 전기료 미납. 2025년 1월~10월 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납 기재가 있으므로 본건 직접 귀속액과 처리방식을 확인하세요.
- 우리은행 근저당. 을구 1번 8,366,400,000원과 같은 날 변경등기의 100,800,000원·공동담보 해제 내용을 최신 등기 원문에서 다시 대조하세요.
- 임차인. 박국진은 실제 임차인 1명이고 제공된 판정상 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 주택도시보증공사. 신청채권자 청구금액은 182,700,000원으로 박국진 임차보증금과 동일합니다. 제공된 임차인 기록상 박국진은 보증기관 대위·승계 신고자로 분류되지 않으므로 두 금액을 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 말고 신청채권의 성격을 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14. 민간임대주택등기 내용과 현재 효력을 입찰 전에 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 아파트 이용이라는 표기가 함께 존재하므로 건축물대장·집합건축물 현황과 실제 용도를 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현장확인은 보수적으로
이 사건의 장점은 분명합니다. 실제 임차인 박국진은 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 판정됐고, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 낙찰가 외에 임차보증금이 추가로 붙어 실질취득가가 커지는 구조는 아닙니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 최저가가 감정가의 56%까지 내려왔어도 실거래 비교 근거가 없으므로 ‘싸다’는 결론은 유보해야 합니다. 여기에 전체 세대로 추정되는 전기료 11,353,550원 미납, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당의 변경등기 확인까지 남아 있습니다. 권리상 금전 인수는 0원, 그러나 가격·관리비성 미납·등기 원문 확인이 핵심. 이 사건은 할인율 자체보다 확인 절차를 얼마나 정확히 밟느냐가 중요합니다.
