광주지방법원 2025타경51672. 목포시 남교동 남교크레지움에듀파크 1동 601호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 감정가는 189,800,000원, 현재 최저매각가는 두 차례 유찰 후 106,288,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.04.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 말소 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 2024.04.03. 박경희 명의의 주택임차권이 등기돼 있고, 임차보증금은 179,500,000원입니다. 현재 정리된 임차인 정보상 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51672 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 전용면적 | 72.7487㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조(벽식구조) · 지하1층~지상25층 · 제6층 제601호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 189,800,000원 / 106,288,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 청구액 | 179,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차권의 대항력 판정이 핵심
말소기준권리는 2020.04.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 8,366,400,000원으로 표시돼 있고, 같은 날 근저당권 변경에서 채권최고액 100,800,000원 및 공동담보 해제 내용도 확인됩니다. 이후 2023.12.28. 장종수 근저당권은 2024.05.23. 말소됐고, 2024.02.08. 신병주 가압류도 2024.05.13. 집행취소로 말소됐습니다.
2024.04.03. 박경희의 주택임차권이 등기됐으며 보증금은 179,500,000원입니다. 등기 내용에는 임대차계약일자 2018.08.02., 재계약일자 2022.05.27., 주민등록일자 2020.05.15., 점유개시일자 2020.06.01., 확정일자 2020.03.31. 및 2024.03.19.가 기재돼 있습니다. 다만 임차인 정리 정보에는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부가 확정돼 있지 않습니다. 따라서 이 리포트에서는 이를 대항력 가능·미상으로 처리합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경희 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 179,500,000원 | 있음 2024.04.03. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 먼저
동일 단지의 실거래 비교 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 189,800,000원에서 현재 106,288,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 이 사건은 현재 2회 유찰 상태입니다.
특히 이 사건은 가격보다 임차권이 우선입니다. 임차권자 보증금 179,500,000원과 현재 최저가 106,288,000원의 관계를 보면, 대항력이 인정되는지 여부가 실질취득비용을 크게 좌우할 수 있습니다. 대항력 판단이 끝나기 전에는 감정가 대비 56%라는 할인율을 투자 매력으로 환산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,032원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,366,400,000원 | 103,999,968원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 179,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 2,288,032원을 제외한 103,999,968원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사 배당은 0원입니다. 채권자 총 청구액 8,545,900,000원 대비 미배당액은 8,441,900,032원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 점유·관리 리스크
현황조사 관련 비고에는 전체 세대로 추정되는 전기료가 2025년 1월~10월 약 11,353,550원 미납된 것으로 기재돼 있습니다. 또한 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부확인이 생략됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 남교동 소재 북교초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조(벽식구조), 지하1층~지상25층 건물의 6층 601호이며 승강기·도시가스·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 사다리형, 중로각지이며 공시지가는 447,000원/㎡입니다.
- 단지. 남교크레지움에듀파크는 83세대, 사용승인일은 2020.04.13.이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 최우선 확인. 박경희 보증금 179,500,000원의 대항력 여부를 등기·전입·점유 관계 원본으로 확정해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 대항력이 인정되는 임차인이 미배당 보증금을 갖는 구조라면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 배당표 원본 대조. 현재 시뮬레이션은 우리은행 103,999,968원 배당, 주택도시보증공사 0원 배당으로 계산돼 있습니다.
- 전기료 미납. 2025년 1월~10월 약 11,353,550원 미납 기재가 있으므로 실제 책임 범위를 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 생략됐습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 공부·현황·허가 관계를 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 1.795억 임차권이 먼저다
현재 최저매각가 106,288,000원은 감정가 189,800,000원의 56% 수준이고 이미 두 번 유찰됐습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 말하기는 어렵습니다. 박경희의 임차보증금은 179,500,000원이고 대항력 판정은 아직 가능·미상입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 대항력이 실제 인정되는 경우에는 결과가 달라질 수 있으므로 임차권 원본 확인이 선행돼야 합니다.
가격은 보류, 권리는 재확인. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 임차권자 박경희의 대항력·배당·미배당 보증금이 매수인에게 어떤 영향을 주는지를 확정하는 데 있습니다. 그 확인 전에는 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가하지 않는 것이 적절합니다.
