광주지방법원 2025타경51680. 영암군 영암읍 농덕리 495-8 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대이며 감정평가 이용상태는 건물 (1-가)와 (2-나) 모두 단독주택입니다. 등기부에는 2013년 정아지 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 2021년 개명 후 2023년 등기명의가 정서윤으로 변경됐습니다. 근저당은 없으며, 2025년 11월 12일 케이비부동산신탁 주식회사의 강제경매개시결정 자체가 말소기준권리입니다. 이후 2026년 1월 28일 등기된 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.

하지만 이 사건에서 등기부보다 더 중요한 것은 임차인과 토지사용관계입니다. 정화진은 2020년 6월 1일 전입해 말소기준인 2025년 11월 12일보다 앞서고, 자료상 대항력이 인정됩니다. 보증금은 75,000,000원이며 배당요구는 했지만 우선변제권은 없어, 배당에서 보증금을 회수하지 못하고 매수인에게 전액 승계되는 것으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 임차보증금은 남는다

등기상 근저당이 없어 2025.11.12 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 이보다 뒤인 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 정화진의 전입은 2020.06.01로 말소기준보다 5년 이상 앞섭니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 지워진다고 해서 매수인의 부담이 0원이 되는 사건이 아닙니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위나 중복 신고가 아니라 정화진 본인의 임차보증금이며, 현재 회차 배당계산에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원, 매수인 인수액은 75,000,000원으로 잡혀 있습니다.

② 가격 구조 — 56% 유찰가의 착시

현재 최저매각가는 감정가 163,205,460원의 56%인 91,395,000원입니다. 숫자만 보면 두 번 유찰돼 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 75,000,000원이 매수인에게 그대로 넘어오기 때문에 현재 회차 실질취득가는 166,395,000원입니다.

즉 감정가 기준으로 보더라도 현재 실질취득가는 약 102.0% 수준입니다. 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 특히 동일 물건의 실거래 시세를 근거로 더 싸다고 판단할 자료가 없는 상태에서, 실질취득가가 이미 감정가를 넘어선다는 점이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,395,000원 가정)

현재 회차에서 신청채권자 청구액 470,693,834원 중 89,349,890원이 배당되고, 381,343,944원이 미배당으로 남는 계산입니다. 임차인 정화진의 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 75,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 건물 (1-가), (2-나)는 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
• 건물 구조. (1-가)는 황토벽돌조 깬기와잇기지붕 단층, (2-나)는 경량철골구조 판넬위아스팔트슁글지붕 단층입니다.
• 설비. 건물 (1-가)에 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
• 공부 차이. 건물 (2-나)는 공부상 판넬지붕이나 현황은 판넬위아스팔트슁글지붕입니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 면적 1,316㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가) 접면입니다.
• 규제. 가축사육제한구역 포함, 자연취락지구 저촉, 준보전산지에 접합니다. 공시지가는 13,500원/㎡입니다.
• 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 대상건물 내부 마감상태 등을 조사하지 못했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 91,395,000원만 볼 것이 아니라 임차보증금 75,000,000원을 더한 166,395,000원을 출발점으로 보세요.
• 임차인 정화진 확인. 전입 2020.06.01, 보증금 75,000,000원, 배당요구 2025.11.24이며 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산돼 있습니다.
• 법정지상권 원문 검토. 건물만의 경매이고 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지소유관계와 건물 존속권원을 반드시 대조해야 합니다.
• 매각범위 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 문구와 실제 매각목록의 범위를 원본에서 확인하세요.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 마감상태를 조사하지 못했으므로 현장 확인 없이 수선비를 낙관해서는 안 됩니다.
• 배당 변동 확인. 현재 배당추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당 및 인수관계는 원문 확인이 필요합니다.

맺으며 — “56% 유찰가보다 7,500만원 인수가 먼저다”

이 사건은 감정가 163,205,460원짜리 물건이 2회 유찰돼 91,395,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 권리분석을 넣는 순간 그림이 달라집니다. 대항력 있는 실제 임차인 정화진의 보증금 75,000,000원을 전액 인수하므로 현재 실질취득가는 166,395,000원입니다. 감정가보다도 높습니다.

여기에 건물만의 경매·법정지상권 성립 여부 불분명이라는 별도 핵심 위험까지 있습니다. 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 경매라고 볼 수 없습니다. 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 첫째 임차보증금 승계, 둘째 토지사용권, 셋째 실제 매각범위, 그 다음이 낙찰가격입니다. 표면 최저가 56%만으로 접근하기에는 권리 부담이 큰 사건입니다.