창원지방법원 2025타경10461. 경남 밀양시 가곡동 728-44 소재 주택 및 토지 관련 물건입니다. 감정평가상 건물은 목조 기와지붕 단층 주택이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 370㎡입니다. 현재 최저매각가는 17,560,000원으로 감정가 104,478,550원 대비 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 단순한 가격 할인율이 아닙니다. 매각물건명세서상 목록 1,2는 지분매각이고, 제시외 건물과 수목은 매각에서 제외됩니다. 특히 그 제외 건물·수목을 위하여 법정지상권이 성립하는지는 불명이라고 명시돼 있습니다.
등기상 현재 공유자는 이대홍 2분의 1, 정시자 2분의 1입니다. 과거 밀양농업협동조합 근저당 2건은 2021년 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024년 10월 14일 유앤아이대부유한회사의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있으며, 배당 계산상 매수인에게 직접 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 권리 소멸과 별개로 지분관계와 법정지상권 불확실성은 낙찰 후 이용·처분에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 가곡동 728-44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 · 목조 기와지붕 단층 건물 |
| 토지 | 대 · 370㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공유자 | 이대홍 2분의 1 · 정시자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 104,478,550원 / 17,560,000원 (5회 유찰, 감정가 17%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유앤아이대부유한회사 / 59,121,887원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 지분·법정지상권은 별개
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 새로 확인될 경우 대항력은 자료 확인 전까지 단정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 17%지만 시세 메리트는 확인할 수 없다
현재 최저매각가 17,560,000원은 감정가 104,478,550원의 17% 수준입니다. 다섯 번 유찰된 만큼 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 매각대상도 일반적인 완전소유 주택이 아니라 지분매각입니다. 여기에 제시외 건물·수목이 매각에서 제외되고 법정지상권 성립 여부까지 불명하므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 17,560,000원 | 113,569,967원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 12,292,000원 | 118,743,143원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8,604,400원 | 122,364,366원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자의 미배당액은 커집니다. 이 구조는 채권자가 전액 회수하지 못한다는 뜻이지, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계된다는 뜻은 아닙니다. 따라서 금전 인수 리스크와 물건 자체의 지분·이용 리스크를 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 716,080원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 유앤아이대부유한회사 | 71,292,000원 | 16,843,920원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 유앤아이대부유한회사 | 59,121,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 130,413,887원 중 예상배당은 16,843,920원이며 미배당액은 113,569,967원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 지분매각·법정지상권 — 가격보다 중요한 부분
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록 1,2 지분매각, 공유자 우선매수는 1회에 한함이라고 기재돼 있습니다. 따라서 일반적인 단독소유 주택 낙찰과 달리 공유관계가 그대로 투자 판단의 중심에 놓입니다.
또한 제시외 건물 1-1~1-3 및 수목 1-4는 매각에서 제외되고, 최저매각가격도 그 제외로 인한 영향을 반영한 가격입니다. 더 중요한 점은 매각에서 제외되는 지상 건물 및 수목을 위해 법정지상권이 성립하는지 여부가 불명하다는 것입니다. 법정지상권이 성립하면 토지를 낙찰받더라도 지상물 이용관계를 즉시 정리하지 못할 수 있으므로, 단순한 등기 인수 0원과는 차원이 다른 실사용 리스크가 생깁니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀주초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택과 소단지아파트 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층 주택으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등, 창호는 새시창이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 370㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 392,500원/㎡입니다.
- 규제. 주거환경개선지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 하천구역에 접합니다.
- 환금성. 일반적인 완전소유 주택이 아니라 지분매각이고, 제시외 건물·수목 제외 및 법정지상권 불명 요소까지 겹쳐 매각·재매각의 난도가 높을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 원본 확인. 목록 1,2의 실제 매각지분을 매각물건명세서와 등기 원본에서 정확히 대조해야 합니다.
- 법정지상권 조사. 매각 제외 제시외 건물·수목의 소유관계, 토지와 건물의 소유권 변동 시점, 실제 사용관계를 확인해 법정지상권 성립 가능성을 따져야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한하므로 입찰 결과와 취득 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 없이 할인율만 보지 않기. 최저가가 감정가 17%라고 해서 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 지분가치와 실제 이용 가능성을 먼저 산정해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 제시외 건물 1-1~1-3 및 수목 1-4가 매각에서 제외된다는 점과 최저가가 그 영향을 반영했다는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “1,756만원”보다 중요한 것은 무엇을 취득하느냐다
이 사건은 감정가 104,478,550원이 5회 유찰을 거쳐 17,560,000원까지 내려온 물건입니다. 등기·배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 실제 투자 판단에서는 지분매각, 공유자 우선매수, 제시외 건물·수목 제외, 법정지상권 성립 여부 불명이 동시에 걸려 있습니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 최저가가 감정가의 17%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
금전 인수는 0원, 이용·환금성 리스크는 높음. 이 물건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 낙찰받는 지분으로 실제 무엇을 할 수 있는지, 제외된 지상물과의 관계를 어떻게 정리할 수 있는지를 사전에 확인하는 데 있습니다.
