창원지방법원 2025타경10461. 밀양시 가곡동 728-44의 주택 및 토지가 포함된 경매입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 주택, 건물은 목조 기와지붕 단층이고 토지는 370.0㎡의 대지입니다. 등기상 현재 공유자는 이대홍 2분의 1, 정시자 2분의 1입니다. 매각물건명세서에는 목록1·2가 지분매각이라고 명시되어 있으며 공유자 우선매수는 1회에 한함으로 기재되어 있습니다.
등기 흐름에서 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.10.14. 유앤아이대부유한회사의 71,292,000원 가압류입니다. 이후 2025.08.26. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 밀양농업협동조합의 근저당권 2건은 2021.03.12. 이미 말소돼 현재 인수 권리로 남아 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10461 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 가곡동 728-44 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층 · 몰탈위페인팅 · 벽지 등 · 새시창 |
| 토지 | 대 · 370.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공유자 | 이대홍 2분의 1 · 정시자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 104,478,550원 / 12,292,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 59,121,887원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이어도 단순한 물건은 아니다
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차관계가 확인됐다고 단정할 단계는 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 11.77%지만 시세와 직접 비교할 수 없다
감정가는 104,478,550원, 현재 최저매각가는 12,292,000원입니다. 6회 유찰 후 감정가의 11.77% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 수치만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 12% | 12,292,000원 | 11,670,744원 | 118,743,143원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 8,604,400원 | 8,049,521원 | 122,364,366원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 6,023,080원 | 5,514,665원 | 124,899,222원 |
가격이 더 내려가면 배당 부족액은 오히려 커집니다. 현재 회차 기준 채권 총액은 130,413,887원, 채권자 총 배당은 11,670,744원, 미배당은 118,743,143원입니다. 이 큰 미배당 자체가 매수인에게 인수되는 것은 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,292,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 621,256원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 유앤아이대부유한회사 | 71,292,000원 | 11,670,744원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 유앤아이대부유한회사 | 59,121,887원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 12,292,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 621,256원 이후 가압류 채권에 11,670,744원이 배당되고 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 밀주초등학교 북측 인근. 부근은 단독주택과 소단지아파트 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 주택으로 이용 중이며 목조 기와지붕 단층, 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 벽지 등, 새시창 구조입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 370.0㎡, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 392,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 하천구역에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각 제외 건물·수목과 관련해 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 토지 사용·철거·점유 관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물 1-1~1-3 및 수목 1-4는 매각 제외입니다. 최저매각가격 역시 이 제외를 반영한 가격입니다.
- 지분매각 확인. 목록1·2 지분매각이며 현재 공유자는 이대홍과 정시자입니다. 낙찰 후 공유관계가 어떻게 되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한함으로 명시돼 있습니다.
- 임차관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 11.77%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지 지분과 매각 제외 부분을 반영한 실제 이용가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 매각 범위가 먼저다”
이 사건은 감정가 104,478,550원에서 6회 유찰돼 최저가가 12,292,000원까지 내려왔습니다. 배당표만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 숫자상 진입금액은 매우 낮아 보입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 가격이 아니라 매각 제외 건물·수목을 위한 법정지상권 성립 여부 불명, 지분매각, 공유자 우선매수에 있습니다.
동일 조건의 실거래 시세가 없어 최저가를 시세와 직접 비교할 수도 없습니다. 따라서 감정가의 11.77%라는 이유만으로 싸다고 결론내리는 것은 피해야 합니다. 이 물건은 권리관계와 실제 사용 가능 범위가 확인된 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 유형입니다.
