창원지방법원 2025타경10461. 경상남도 밀양시 가곡동 728-44 소재 주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가 요항상 이용상태는 주택, 건물 구조는 목조 기와지붕 단층입니다. 토지는 지목 대, 면적 370.0㎡, 공시지가 392,500원/㎡, 제2종일반주거지역으로 제시되어 있습니다. 권리자료상 소유자는 이대홍과 정시자가 각 2분의 1 공유자로 표시됩니다.
가격만 보면 3회 유찰 후 최저가가 감정가의 34% 구간까지 내려온 물건입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 [목록1,2] 지분매각, 공유자 우선매수는 1회에 한함, 제시외 건물 및 수목 매각 제외, 법정지상권 성립여부 불명이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 낮다”보다 “낙찰 후 내가 실제로 무엇을 사용·처분할 수 있는가”가 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 가곡동 728-44 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 · 목조 기와지붕 단층 건물 |
| 소유자 | 이대홍 2분의 1, 정시자 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 104,478,550원 / 35,837,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유앤아이대부유한회사 / 59,121,887원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 등기 발급일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 금전 인수보다 물건 구조가 문제
말소기준으로 제시된 권리는 2024.10.14 갑구 4번 가압류입니다. 데이터상 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있어, 임차보증금 같은 금전 인수형 구조는 확인되지 않습니다. 다만 임차인 데이터는 0명으로 제시된 반면 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 확인된 대항력 임차인은 데이터상 없지만, 임대관계 미상이라는 표현은 원본 확인 항목으로 남겨야 합니다.
② 가격 판단 — 싸진 것은 맞지만, 단순 저가매수형은 아니다
현재 최저매각가는 35,837,000원입니다. 시나리오 데이터는 현재 회차를 3회 유찰, 감정가 34%로 표시하고, 추가 유찰 시 25,085,900원, 17,560,130원까지 내려가는 구조를 보여줍니다. 그러나 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 이 리포트에서는 시세 대비 싸다/비싸다를 단정하지 않습니다. 판단 기준은 시세가 아니라 지분매각·공유자 우선매수·제시외 매각 제외·법정지상권 불명 리스크입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권총액 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 35,837,000원 | 178,413,887원 | 34,791,934원 | 143,621,953원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 25,085,900원 | 178,413,887원 | 24,234,354원 | 154,179,533원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 17,560,130원 | 178,413,887원 | 16,844,048원 | 161,569,839원 |
③ 예상배당표 (매각가 35,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,045,066원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 을구 1번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 밀양농업협동조합 | 24,000,000원 | 10,791,934원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 유앤아이대부유한회사 | 71,292,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 유앤아이대부유한회사 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 유앤아이대부유한회사 | 59,121,887원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
위 배당표는 제공된 배당 데이터 기준입니다. 등기 권리목록에는 2021.03.12 을구 1번·2번 근저당권설정등기말소 항목이 함께 제시되어 있으므로, 입찰 전 등기 원본과 배당요구 내역 대조가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대상물건은 경상남도 밀양시 가곡동 소재 밀주초등학교 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택과 소단지아파트 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 보통으로 제시되어 있습니다.
- 건물. 이용상태는 주택, 구조는 목조 기와지붕 단층 건물입니다. 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 370.0㎡, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 주거환경개선지구, 하천구역 접함, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 표시되어 있습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 임차인 데이터는 0명이나, 현장 점유와 임대차 원본 확인은 별도 체크가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 매각물건명세서 비고에 [목록1,2] 지분매각이 표시되어 있습니다. 낙찰로 취득하는 범위가 전부인지 지분인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 비고에 공유자 우선매수는 1회에 한함이라고 기재되어 있습니다. 외부 입찰자는 우선매수 행사 가능성을 전제로 가격을 정해야 합니다.
- 제시외 매각 제외. 제시외 건물(1-1~1-3) 및 수목(1-4)은 매각 제외입니다. 최저매각가격도 제시외 건물 및 수목 매각 제외로 인하여 영향받는 가격으로 제시되어 있습니다.
- 법정지상권 불명. 매각에서 제외되는 지상 건물 및 수목을 위하여 법정지상권 성립여부가 불명입니다. 낙찰 후 사용·철거·협의 가능성을 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 원본 대조. 제공 배당 데이터에는 을구 1번·2번 근저당권 배당이 반영되어 있으나, 권리목록에는 2021.03.12 해지 말소 항목도 있습니다. 등기·배당요구 원본 확인이 필요합니다.
- 시세 단정 금지. 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 대비 저가라고 결론 내릴 수 없습니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 사건은 최저가만 보면 3회 유찰 후 35,837,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 핵심 문구는 모두 가격보다 권원·사용관계에 집중되어 있습니다. 지분매각, 공유자 우선매수 1회, 제시외 건물 및 수목 매각 제외, 법정지상권 성립여부 불명이 동시에 붙어 있습니다. 배당표상 금전 인수는 0원이지만, 낙찰 후 실제 사용·처분·환금성은 별개의 문제입니다. 결론은 가격은 낮아졌지만 구조는 쉽지 않은 C급 주의형 물건입니다.