전주지방법원 2024타경5764. 전주시 완산구 평화동1가 장승배기로 286의 1층 101호 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실은 제1종근린생활시설이며 현황은 공실로 기재됐습니다. 감정가 1,389,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 233,449,000원, 감정가의 16.81%입니다.
표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰대금 밖에 있습니다. 2018.07.10. 전입한 임차인 이광빈은 현재 말소기준권리인 2022.12.26. 근저당보다 앞서며, 배당 시뮬레이션에는 보증금 300,000,000원을 배당받지 못하고 매수인이 전액 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 자금 기준은 2.33억원이 아니라 5.33억원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경5764 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 장승배기로 286, 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이강문 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,389,000,000원 / 233,449,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 | 전주김제완주축산업협동조합 |
| 청구액 | 2,993,663,058원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 별도
등기부에는 2015.10.13. 설정된 채권최고액 908,000,000원의 근저당이 있고, 2020.04.10. 채권최고액이 1,051,700,000원으로 변경됐으나 해당 근저당은 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준권리는 2022.12.26. 전주김제완주축산업협동조합 근저당 130,000,000원입니다.
말소기준 이후의 전주시완산구 압류, 전주시 상하수도 압류, 전주시 압류, 송훈 명의 가등기, 경매개시결정, 우리카드 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 가등기는 소유권이전청구권 가등기로 등기돼 있고 별도 검토사항에는 담보가등기 종류 확인이 필요하다고 적혀 있으므로 원본 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 / 점유부분 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남차봉 88제곱미터 | 보증금 30,000,000원 월 500,000원 | 없음 전입 2024.10.11 | 미상 | 없음 | 신청 2025.01.22 | 인수 없음 판단 |
| 신채빈 301호 | 보증금 30,000,000원 월 3,000,000원 | 가능·미상 전입일 미상 | 미상 | 없음 | 신청 2024.11.13 | 원본 확인 전 미확정 |
| 이광빈 523제곱미터 | 300,000,000원 | 있음 전입 2018.07.10 | 없음 계산 | 없음 | 신청 2025.01.24 | 300,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 대상은 없고, 실제 신고 임차인은 3명입니다. 남차봉은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판정됐습니다. 신채빈은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이광빈은 2018.07.10. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 300,000,000원이 전액 인수로 산정됐습니다.
③ 가격 구조 — 2.33억이 아니라 5.33억
현재 최저매각가 233,449,000원에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 300,000,000원을 더하면 실질투입은 533,449,000원입니다. 감정가 대비 최저가는 16.81%이지만, 인수액을 포함한 실질투입은 감정가의 38.4%입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질투입 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 16.81% | 233,449,000원 | 300,000,000원 | 533,449,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 163,414,300원 | 300,000,000원 | 463,414,300원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8.24% | 114,390,010원 | 300,000,000원 | 414,390,010원 | 32,952,546원 |
이 사건의 배당 계산에서는 유찰이 계속돼도 이광빈 보증금 300,000,000원이 그대로 인수액으로 남습니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락 효과는 낙찰가 부분에만 발생합니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,449,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·보증금 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,068,286원 | 0원 |
| 임차인 이광빈 보증금 | 300,000,000원 | 0원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 14,941,096원 | 14,941,096원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,439,618원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당과 우리카드 가압류가 전액 배당되고 소유자에게 84,439,618원이 남는 계산입니다. 이광빈 보증금 300,000,000원은 매각대금 배당에 포함되지 않고 매수인 인수액으로 별도 계산됐습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 101호는 제1종근린생활시설이며 현황은 공실로 조사됐습니다. 감정서의 건물 이용상태에는 교육연구시설, 노유자시설, 제2종근린생활시설, 업무시설 등 다른 호실의 용도도 함께 기재돼 있습니다.
- 입지. 전주평화초등학교 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·단독주택이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 35미터, 서측 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 전체 토지면적은 1,410㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,171,000원/㎡입니다. 제2종일반주거지역과 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 공실 여부와 임대수익, 실제 점유범위 확인이 가격에 직접 영향을 줍니다. 이미 5회 유찰된 만큼 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광빈 임대차 원본 확인. 보증금 300,000,000원, 전입일 2018.07.10., 확정일자와 우선변제권 유무, 배당 후 잔액 및 임대차 종료 조건을 확인하세요.
- 신채빈 대항력 확인. 전입일이 없어 대항력 가능·미상입니다. 301호 신고가 현재 매각 대상인 101호와 어떻게 연결되는지 점유 호실과 계약 목적물을 확인해야 합니다.
- 공실과 임차인 신고 대조. 현황은 공실이지만 임차인 3명이 신고돼 있습니다. 현장 방문, 사업자등록, 전입세대 및 상가건물임대차 현황을 대조하세요.
- 가등기 실체 확인. 송훈의 소유권이전청구권 가등기는 후순위 소멸로 분류됐지만, 담보가등기 검토사항이 있으므로 등기원인과 관련 계약을 확인하세요.
- 세금 확인. 전주시 관련 압류의 세목·법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당표를 다시 계산하세요.
- 명세서 충돌 확인. 명시 인수권리 “해당사항 없음”과 300,000,000원 인수 계산이 충돌하므로 법원 비치 원본과 변경·정정 여부를 확인하세요.
- 자금계획 기준. 현재 회차의 검토 기준은 최저가 233,449,000원이 아니라 인수액을 포함한 533,449,000원입니다. 명도·수선·세금·체납관리비는 별도로 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가 17%”보다 먼저 볼 숫자는 3억원
이 사건의 최저가는 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자를 그대로 취득가격으로 받아들이면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 이광빈의 보증금 300,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 현재 회차의 실질투입은 533,449,000원입니다.
후순위 압류와 가등기는 매각으로 소멸하는 구조지만, 신채빈의 대항력은 미상이고 공실 기재와 임차인 신고가 충돌합니다. 세금 압류와 가등기 성격도 원본 확인이 필요합니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 권리와 점유는 복잡합니다. 인수액 확정 전에는 입찰 보류가 맞습니다.
