전주지방법원 2024타경37686. 진안읍 반월리 1815의 토지와 저온창고·공장·사무실을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 1,329.9㎡이고, 감정평가 이용상태는 저온창고, 공장 및 사무실, 제시외 공장·창고입니다. 소유자는 진안당영농조합법인이며, 2015년 소유권보존 당시 한국참생약영농조합법인으로 등기됐다가 2015.06.29 상호변경에 따라 진안당영농조합법인으로 명칭이 변경됐습니다.
권리 구조의 중심은 2024.03.14 중소벤처기업진흥공단의 가압류 207,241,680원입니다. 이 가압류가 말소기준으로 계산돼 있고, 이후 전북신용보증재단·도드람양돈협동조합· 농림수산업자신용보증기금 관리기관·우리은행·국민건강보험공단·농협은행·진안군 등 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그보다 앞선 2024.03.05 신용보증기금 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경37686 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 진안읍 반월리 1815 · 홍삼한방로 21-9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 저온창고 · 공장 및 사무실 · 제시외 공장·창고 |
| 토지 | 공장용지 1,329.9㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 43,700원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 진안당영농조합법인 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 495,973,100원 / 495,973,100원 (신건) |
| 청구금액 | 212,418,389원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소 구조는 명확하다
등기부에는 근저당권이 없고, 핵심은 가압류·압류의 선후입니다. 2024.03.14 중소벤처기업진흥공단 가압류를 말소기준으로 잡으면 이후 가압류·압류와 2024.07.23 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 명시돼 있습니다.
② 점유자 3명 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진안당 영농조합법인 | 목록2. 목록3. | 2015.11.20 | 보증금 미상 차임 416,666원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임이택 | 목록3. · 공장건물로 주거시설 없음 | 2023.03.22 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김규일 | 목록3. · 공장건물로 주거시설 없음 | 2019.10.30 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 점유자 3명입니다. 특히 목록3은 공장건물로 주거시설이 없다고 조사됐지만 임이택과 김규일의 전입 기록이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰 전에는 점유관계와 실제 임대차 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원문서와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 495,973,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,359,731원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 207,241,680원 | 207,241,680원 |
| 3. 갑구 2-1번 가압류 | 617,492,000원 | 281,371,689원 |
| 4. 전북신용보증재단 | 32,500,000원 | 0원 |
| 5. 도드람양돈협동조합 | 15,135,783원 | 0원 |
| 6. 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 85,769,436원 | 0원 |
| 7. 주식회사 우리은행 | 75,299,717원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 미상 | 0원 |
| 9. 농협은행 주식회사 | 18,601,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,052,040,562원 중 488,613,369원이 배당되고, 563,427,193원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이고 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 점유자 3명의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 점유 관련 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
④ 매각범위·시설 — 포함과 제외를 정확히 구분
- 일괄매각. 목록3의 제시외 건물과 목록4의 제시외 수목을 포함해 일괄매각합니다.
- 제시외 건물. 2021.01.05 증축 18.75㎡, 2020.01.06 증축 120㎡ 및 24㎡가 매각에 포함됩니다.
- 저온저장설비. 목록2 내·외부의 저온냉동기·유니트쿨러는 건물가액에 포함해 매각합니다.
- 기계기구 제외. 목록3 내부의 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 포함시설. 목록4 지상의 철재 대문·담장·북측 일부 바닥 콘크리트시설은 토지가액에 포함됩니다.
- 이동 가능한 적치물. 지상에 적치된 소유자 미상의 철거된 조립식건물은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 공장용지 1,329.9㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 계획관리지역입니다.
- 이용. 기호1은 저온창고, 기호2는 공장 및 사무실, 제시외 ㉠은 공장, ㉡·㉢은 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 강판지붕 및 경량철골구조 판넬지붕의 단층 건물들로 구성됩니다.
- 설비. 저온저장설비와 위생·급배수설비가 확인됩니다.
- 규제. 농공단지·하수처리구역·배출시설설치제한지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 포함되고 지방2급하천에 저촉됩니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 495,973,100원 | 488,613,369원 | 563,427,193원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 396,778,480원 | 390,423,581원 | 661,616,981원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 317,422,784원 | 312,178,865원 | 739,861,697원 | 0원 |
회차가 내려가도 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 숫자는 점유자 3명의 보증금이 확정되지 않은 현황을 없애주지 않습니다. 보증금이 실제로 존재하고 법적 대항요건이 충족되는지가 확인돼야 비로소 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 재확인. 진안당 영농조합법인·임이택·김규일의 실제 점유 형태와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 세 점유자 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 금액이 확인되기 전에는 실질 인수위험을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 목록3 현장 확인. 임이택·김규일의 조사 내용에는 공장건물로 주거시설 없음이 적혀 있으므로 전입기록과 실제 사용관계가 일치하는지 확인하세요.
- 매각 제외 기계. 목록3 내부 제시외 기계기구는 매각 제외이므로 시설 운영 계획이 있다면 소유관계와 반출 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물·수목. 매각 포함 대상과 제외 대상을 현장에서 구분해 감정평가서와 대조하세요.
- 토지 규제. 농공단지·산업개발진흥지구·지구단위계획구역·하천 관련 저촉사항을 실제 이용계획과 함께 검토하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유는 단순하지 않다”
이 사건은 말소기준과 후순위 소멸 관계만 놓고 보면 구조가 선명합니다. 명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 정리하고 있습니다. 문제는 그 다음 단계입니다. 실제 점유자 3명의 전입일은 모두 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 여기에 공장·저온창고·토지의 이용 특성, 매각 포함·제외 시설의 구분까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸관계는 합격, 점유관계는 확인 전 보류가 핵심 결론입니다.
