서울남부지방법원 2026타경23. 서울특별시 강서구 마곡동 1467, 마곡우림필유아파트 102동 1층 108호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이며, 해당 건물은 지상 14층으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2004년 3월 23일 접수된 주식회사국민은행의 근저당권으로, 채권최고액은 55,210,000원입니다. 이후 강서구 압류, 이채영의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 흐름만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 이 물건은 임차인 등재가 없다는 사실과 실제 임대관계가 확인됐다는 사실을 구분해야 합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 매수인 인수액 0원이라는 예상배당 계산만으로 실제 점유·임차 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경23 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 1467 마곡우림필유아파트 제102동 제1층 제108호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 제102동 제1층 제108호 · 지상 14층 건물 |
| 시세 비교 면적 | 비교 기준 74.946㎡ · 면적 매칭 실거래 74.95㎡ |
| 소유자 | 신성용 |
| 감정가 / 최저가 | 824,000,000원 / 824,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 55,210,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 이채영 / 47,521,947원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 단지 / 사용승인 | 마곡우림필유아파트 · 320세대 · 2003.12.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸
2004년 2월 11일의 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이후 2004년 3월 23일 소유권이전과 국민은행 근저당권 설정이 접수되었으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 말소기준권리 이후에 접수된 강서구 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 전체 거래 평균과는 다르다
마곡우림필유아파트의 비교 기준 면적은 74.946㎡이며, 면적이 매칭된 실거래 5건의 전체 평균은 767,600,000원입니다. 반면 최근 12개월 평균으로 집계된 금액은 859,000,000원, 최신 거래는 2026년 1월의 888,000,000원입니다. 전체 평균과 최근 거래 기준을 혼용하지 않는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 74.95㎡ | 3 | 888,000,000원 |
| 2025.02 | 74.95㎡ | 7 | 830,000,000원 |
| 2024.05 | 74.95㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2024.04 | 76.37㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2023.08 | 74.95㎡ | 1 | 670,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 767,600,000원 |
현재 최저가 824,000,000원은 최근 12개월 평균 859,000,000원의 95.9%입니다. 최신 거래 888,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 실거래 5건 평균과 비교하면 최저가는 107.3%입니다. 최근 거래 추세가 과거 거래보다 21.6% 상승한 것으로 집계되어 있어, 과거 거래가 포함된 전체 평균만으로 현재 가격을 판단하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 824,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 10,640,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 55,210,000원 | 55,210,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이채영 | 47,521,947원 | 47,521,947원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 710,628,053원 |
집행비용은 매각가의 약 1.3%를 추정한 금액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 예상 시나리오상 채권 합계 102,731,947원이 전액 배당되고 소유자에게 710,628,053원이 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 잔여금은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 공항고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 신방화역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물·이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 사용승인일은 2003.12.31입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항) 등에 해당합니다. 아파트 용도의 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있으므로 거래 시점과 당사자에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 규모는 320세대입니다. 비교 거래 5건의 가격 범위는 650,000,000원~888,000,000원으로 편차가 있습니다. 거래 층도 서로 달라 1층인 본건을 단순 평균으로만 평가하기보다 층과 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 및 점유. 별도 임차인 등재는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 확인하고, 실제 점유자·전입 여부·임대차계약 및 대항력 유무를 별도로 확인하세요.
- 말소기준권리 확인. 2004.03.23 국민은행 근저당권의 접수일과 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 대조하고, 후순위 압류 및 강제경매개시결정의 매각에 따른 소멸 여부를 확인하세요.
- 시세 기준 분리. 최근 12개월 평균 859,000,000원과 전체 실거래 평균 767,600,000원을 혼용하지 마세요. 최신 거래 888,000,000원과 상승 추세 +21.6%도 함께 검토해야 합니다.
- 1층 개별 조건. 본건은 1층입니다. 비교 거래의 층과 실제 내부 상태가 동일하다고 가정하지 말고, 현장 확인을 통해 개별 가격을 판단하세요.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도 지정기간이 2026.12.31.까지로 기재되어 있으므로, 입찰 및 거래 시점에 적용되는 허가 요건을 관할 기관에 확인하세요.
- 예상배당 재확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 있으므로 예상배당표의 금액을 확정 배당액으로 보지 마세요. 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본을 함께 검토하세요.
맺으며 — “등기상 단순함과 점유 안전은 별개”
마곡우림필유 102동 108호는 2004년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유·임차 위험을 확인하기 전까지 권리상 부담이 전혀 없다고 확정해서는 안 됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 대비 95.9%로 낮지만, 전체 실거래 평균 대비로는 107.3%입니다. 최신 거래와 상승 추세까지 고려하면 한 가지 평균만으로 싸고 비싼지를 단정하기 어렵습니다. 권리 흐름은 단순하지만, 임대관계 확인과 1층의 개별 가치 판단이 입찰 전제입니다. 등기상 안전성, 실제 점유관계, 비교 시세를 모두 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
