서울남부지방법원 2026타경103. 서울 영등포구 양평동4가 선유도역 2차아이에스비즈타워 제6층 제612호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가 내용상 공부에는 공장(기타공장)으로 기재되어 있고 현재는 유니쿼스 사무실로 이용 중입니다. 이처럼 용도 확인이 필요한 물건은 가격만큼이나 실제 이용 형태와 임대차 관계가 중요합니다.

등기상 핵심은 2018년 3월 30일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 이를 말소기준권리로 봅니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권들과 압류는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 말소기준권리보다 앞서 전입한 임차인은 별개의 문제입니다. 해당 임차인의 보증금은 등기상 근저당권이 소멸한다고 해서 자동으로 없어지지 않으므로, 매수인이 부담할 금액을 반드시 낙찰가에 더해 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 임차보증금은 인수

권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2018.03.30 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 636,000,000원이며, 이후 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원 및 48,000,000원은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 2026.03.27 개시된 임의경매와 2026.08.14 영등포구 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 3,600만원 전액 인수

현황조사에 기재된 임차인은 주식회사 유니쿼스, 박정완입니다. 전입일은 2017.03.19로 말소기준권리인 하나은행 근저당권 설정일(2018.03.30)보다 앞섭니다. 권리분석상 대항력이 인정되며, 우선변제권은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매 배당으로 보증금을 회수하지 못하는 경우를 전제로, 보증금 전액을 매수인이 인수하는 조건으로 분석해야 합니다.

보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 해당하는 중복 신고로 표시된 임차인은 아닙니다. 이 임차인의 보증금 인수는 별도로 계산해야 하며, 임대차계약서 원본·점유 현황·사업자등록 및 배당요구 관련 서류를 대조해 인수 범위를 최종 확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 및 유찰 시나리오 — 최저가만으로 메리트 판단 금지

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,405,000,000원으로 신건입니다. 동일 용도·면적의 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 수치가 없어, 이 가격이 시장보다 낮은지 또는 높은지 단정할 수 없습니다. 따라서 전체 감정가나 최저가만을 근거로 가격 메리트를 부여하기보다, 인수보증금을 포함한 실질취득액과 해당 용도의 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.

유찰 시나리오는 회차별 가정치이며 실제 매각가·배당액을 확정하는 값이 아닙니다. 실질취득액은 각 회차 최저매각가에 임차보증금 36,000,000원을 더한 값이며, 취득 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,405,000,000원 가정)

집행비용은 약 16,450,000원으로 추정되어 있습니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액과 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 임차보증금 36,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 매수인 인수액으로 계산했습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 양평동5가 소재 선유도역(9호선) 남동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔, 공장, 공공시설, 방송시설 및 도로변 근린상가 등이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 선유도역 및 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 공장(기타공장)이며 현재 사무실(유니쿼스)로 이용 중입니다. 사건상 용도 표기인 근린시설과 차이가 있으므로 실제 사용 가능 용도, 건축물대장 및 관련 인허가를 확인해야 합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 15층 건물 중 제6층입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지기 등이 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로·토지. 북동측·북서측·남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 토지는 준공업지역이며 공시지가는 7,604,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역 외에 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 해당 물건과 예정 거래에 적용되는 구체적인 제한은 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 실거래 비교 수치만으로 매각가격의 적정성을 검증할 수 없는 상황입니다. 사무실·공장·근린시설 중 어떤 용도로 실제 거래 및 사용이 가능한지에 따라 수요층과 매각 가능성이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 대항력 임차인의 보증금 36,000,000원을 인수하는 전제로 입찰가와 자금계획을 계산하세요. 낙찰가만을 총취득비용으로 보면 안 됩니다.
• 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 전입 및 점유 관계, 확정일자, 배당요구 관련 서류를 대조해 보증금 인수 범위와 명도 조건을 최종 확인하세요.
• 실제 사용 용도. 사건상 근린시설 표기와 공부상 공장·현황 사무실 이용의 차이를 확인하세요. 현재 이용 상태가 향후 매수인의 계획과 일치하는지도 검토해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 현재 회차는 최저가 1,405,000,000원에 인수보증금 36,000,000원을 더한 1,441,000,000원이 기준입니다. 취득 관련 세금·비용과 명도 비용은 별도로 반영하세요.
• 채권 배당 검증. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 추정은 실제 채권 잔액과 다를 수 있습니다. 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 통해 최종 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 기재된 규제가 해당 호실과 예정 거래에 적용되는지 관할 기관에 문의하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세 등 추가 부담 가능성을 확인하세요. 본 배당 추정에 반영되지 않은 비용이 있을 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 대조한 뒤 입찰을 결정하세요.

맺으며 — “낙찰가가 곧 취득원가는 아니다”

이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후의 담보권 소멸과 선순위 임차보증금 인수를 분리해서 보는 것입니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있지만, 전입일이 앞선 대항력 임차인의 보증금 36,000,000원은 매수인이 별도로 부담하는 금액입니다. 신건 최저가 1,405,000,000원에 이를 더하면 실질취득액은 1,441,000,000원입니다.

동일 용도·면적의 실거래 비교가 없어 현재 가격이 저렴하다고 판단할 수 없고, 공부상 공장과 사무실 이용 및 근린시설 표기의 차이도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 최저가 자체보다 임차보증금 인수, 실제 사용 용도, 시장가격 검증을 먼저 확인해야 합니다. 권리의 소멸만 확인하고 입찰하기보다 인수액과 부대비용까지 포함한 총취득비용을 기준으로 판단하는 것이 핵심입니다.