서울남부지방법원 2026타경3161. 서울 양천구 신월동 ‘연지’ 다세대주택 제2층 제202호입니다. 소유자는 김진수 씨로, 2016년 11월 21일 거래가액 142,240,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에는 임차인 고경민 씨의 보증금 190,000,000원에 관한 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 가압류가 존재합니다.

핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차권과 보증금의 배당 여부입니다. 임차인의 전입·점유 및 확정일자 관련 날짜는 2022년으로, 2025년 11월 6일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 기재되어 있습니다. 따라서 현재 회차의 인수액 0원 산정과, 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 상황을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액이 승부처

2014년 설정된 영등포농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 600,000,000원이었으나 2018년 5월 31일 해지로 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당을 현재 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 과거 강제경매개시결정도 취하·말소 이력이 있으며, 현재 사건의 권리관계는 그 이후의 등기와 임차권을 중심으로 살펴야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 및 동일인 확인

실제 임차인으로 기재된 사람은 고경민 1명입니다. 보증금 190,000,000원, 전입·점유개시일 2022년 7월 19일, 확정일자 2022년 5월 24일이며 배당요구도 접수된 것으로 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 거래기준보다 높은 신건 가격

자료상 거래기준 금액은 180,000,000원이며, 확인되는 거래는 2025년 9월의 1건입니다. 해당 거래는 전용 42.69㎡, 2층 거래입니다. 대상의 자료상 면적은 47.91㎡로 서로 일치하지 않으므로, 이 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 제한적인 참고자료로 봐야 합니다.

최저가 220,000,000원은 거래기준 180,000,000원의 122.2%입니다. 단순 차액은 40,000,000원으로, 신건 최저가가 거래기준보다 높습니다. 다만 비교 거래가 1건이고 면적도 다르므로 이 비율만으로 대상의 정확한 시장가치를 확정할 수는 없습니다. 현재 자료로는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 가격이 내려가더라도 보증금 인수액을 더한 실질취득 비용을 먼저 계산해야 합니다.

③-1 회차별 실질취득 시나리오

실질취득 비용은 회차별 낙찰가에 제시된 매수인 인수액을 더한 계산입니다. 취득세, 법무비용, 명도비용, 수리비 등은 포함하지 않았습니다. 실제 인수 여부와 금액은 매각물건명세서 및 배당 결과에 따라 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정된 금액입니다. 임차보증금 전액과 집행비용을 반영하면 주택도시보증공사에는 26,120,000원이 배당되는 계산입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인과 신청채권자의 이름이 동일합니다. 배당 항목별 계산에는 신청채권자 별도 배당 0원이 표시되어 있으나, 회차별 시나리오 계산에는 신청채권자 배당 190,000,000원으로 표시된 값도 있습니다. 이 차이는 원본 배당요구서, 신청채권의 원인 및 배당표를 대조해 확인해야 하며, 확정된 배당액으로 단정하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 양천중학교 동측 인근이며, 주변에 다세대주택·단독주택·근린생활시설·재래시장 등이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
• 도로·토지. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 인접도로 대비 평탄한 다세대주택 부지로 평가됐습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 수평표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 있어 적용 대상과 제한 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 환금성. 연지는 총 10세대 규모이며, 자료상 확인되는 거래는 1건입니다. 비교거래와 대상의 면적이 다르고 거래 표본도 적으므로, 해당 거래가격만으로 매각 가능 가격이나 환금성을 단정하기 어렵습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비돼 있고, 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 조건. 매각물건명세서의 임차권등기 관련 문구를 다시 확인하고, 보증금이 전액 배당되지 않을 때 인수하는 잔액의 산정 기준을 확인하세요.
• 실질취득 비용. 현재 회차는 인수액 0원으로 산정되지만, 1회 유찰 시 실질취득 193,264,000원, 2회 유찰 시 192,771,200원으로 계산됩니다. 낮은 최저가만으로 투자성을 평가하지 마세요.
• 동일인 관계 확인. 임차인 고경민과 경매 신청채권자 고경민의 관계, 보증금 채권과 신청채권의 청구원인 및 중복 여부를 원본 서류로 대조하세요. 가장임차인 가능성은 의심 사유만으로 단정할 수 없습니다.
• 배당표 대조. 항목별 배당 계산과 회차별 시나리오의 신청채권자 배당 표기가 다르므로, 실제 배당요구 내역과 배당표를 확인하기 전까지 신청채권자의 최종 배당액을 확정하지 마세요.
• 시세 검증. 거래기준 180,000,000원은 전용 42.69㎡ 거래 1건입니다. 대상 면적 47.91㎡와 차이가 있으므로, 동일하거나 유사한 면적·층·상태의 추가 거래를 확인한 뒤 가격 상한을 설정하세요.
• 명도·점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황, 점유자의 신원, 인도 가능 시점 및 명도 비용을 확인하세요. 등기상 권리 판단과 실제 점유 상태는 구분해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 서로 대조하고, 미납 관리비와 당해세 등 추가 부담도 확인하세요.

맺으며 — “최저가 하락이 실질취득가 하락은 아니다”

이 사건의 중심은 단순히 신건 최저가 220,000,000원이 높은지 여부만이 아닙니다. 임차보증금 190,000,000원에 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있다는 조건이 핵심입니다. 현재 회차에서는 인수액 0원으로 산정되지만, 유찰 후에는 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득 부담이 약 193,000,000원 수준으로 유지됩니다.

거래기준 180,000,000원과 비교해 신건 가격은 122.2%이며, 해당 거래는 면적이 다른 단 1건이어서 시세 판단의 신뢰도에도 한계가 있습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 관련 확인 사항 및 배당 계산의 대조 필요성이 남아 있습니다. 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 권리·배당 확인 전 입찰은 신중해야 합니다.