서울남부지방법원 2026타경3735. 서울특별시 영등포구 양평동2가 22-1 스카이시티 제6층 제604호에 관한 강제경매입니다. 사건 분류는 근린시설이지만, 감정평가서의 이용상태에는 업무시설 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트로 가정해서 분석해서는 안 되며, 실제 용도와 공부상 용도를 대조해야 합니다. 권리 측면에서는 2023년 1월 30일 전입·점유개시 및 확정일자를 갖춘 박상원 씨의 임차보증금 1억 3,000만원이 핵심입니다. 이후 2025년 3월 27일 임차권등기가 접수되었고, 2025년 5월 16일 압류보다 앞선 권리로 기재되어 있습니다. 현 회차 배당 추정상 임차보증금 전액이 변제되지 않아 매수인 인수 위험이 발생합니다.

현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원입니다. 하지만 이 금액만을 매수비용으로 생각하면 안 됩니다. 배당 추정상 미배당 보증금 17,410,000원을 추가하면 실질취득 추정액은 132,410,000원이 됩니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인에게 배당되지 않는 금액은 커질 수 있으므로, 최저가 하락이 실질취득 부담의 같은 폭 하락을 의미하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 갑구 6번 압류입니다. 권리자는 국, 처분청은 성동세무서장으로 기재되어 있으며, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 그보다 앞선 2025년 3월 27일 을구 3번으로 임차권등기가 접수되어 있습니다. 임차인 박상원 씨는 2023년 1월 30일 전입·점유개시 및 확정일자를 갖추었고 배당요구도 했습니다. 제공된 권리분석 자료상 대항력과 우선변제권이 확인되며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

2014년 5월 28일 설정된 우리은행 근저당권 62,400,000원은 2016년 3월 2일 해지로 말소된 과거 권리입니다. 현재 유효한 근저당권으로 보아서는 안 됩니다. 이 사건에서 실질적인 부담을 결정하는 권리는 과거 근저당이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 보증금입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권과 인수 잔액

실제 임차인은 박상원 1명입니다. 보증금은 130,000,000원이며, 전입신고·점유개시일과 확정일자는 모두 2023년 1월 30일입니다. 임차권등기는 2025년 3월 27일 접수되었고, 같은 날 배당요구가 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 분류된 임차인은 없습니다.

③ 가격·실질취득 — 최저가보다 중요한 보증금 부담

이 물건의 현 회차 매각가 가정은 115,000,000원입니다. 집행비용 추정액 2,410,000원을 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 112,590,000원이며, 보증금 130,000,000원 중 17,410,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 추정 인수액을 최저가에 더하면 실질취득 추정액은 132,410,000원입니다.

위 회차별 수치는 제공된 시나리오의 가정 매각가와 추정 인수액을 사용했습니다. 실제 매각가, 집행비용 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며 취득 관련 부대비용은 포함하지 않았습니다.

동일·유사 물건의 실거래가를 대조할 수 있는 수치가 없어 시세 대비 저렴하거나 비싸다고 확정할 근거는 없습니다. 특히 사건 분류상 근린시설과 감정평가서상 업무시설 오피스텔 이용상태가 다르므로, 용도가 같은 물건을 기준으로 시세를 비교해야 합니다. 비교 가능한 시세를 확인하기 전에는 실질취득 추정액을 가격 메리트가 있는 수준이라고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

제공된 배당 추정상 임차보증금 부족분 17,410,000원은 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 해당 추정에 반영되지 않았으며, 실제 배당 순위·금액과 매수인 인수액은 원본 서류 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가서상 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 양평역(지하철 5호선) 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물 내까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 양평역과 시내버스 정류장이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물이며 기본적인 위생·급배수·소방·개별난방·주차장·승강기 설비가 구비된 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로·토지. 북측 폭 약 30미터, 서측과 남측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상 준공업지역이며, 토지 형상은 부정형·평지로 기재되어 있습니다.
• 규제 확인. 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 등의 기재가 있습니다. 본건에 적용되는 제한과 허가 필요 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가서에는 업무시설 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건축물대장·등기사항·매각물건명세서와 실제 이용상태를 서로 대조해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가서에는 현장조사 당시 이해관계인 부재, 현관 보안 및 잠금장치로 인해 내부구조와 이용상황을 직접 확인하기 어려웠다고 기재되어 있습니다. 실제 점유·임대관계와 내부상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 용도 및 유사 조건의 실거래 비교 수치가 없어 환금성과 적정 매수가를 수치로 확정할 수 없습니다. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태의 차이를 고려해 비교대상을 선정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 계산. 현 회차 최저가 115,000,000원에 추정 인수액 17,410,000원을 더한 132,410,000원을 출발점으로 삼으세요. 이는 제공된 배당 추정에 따른 금액이며 확정 인수액은 아닙니다.
• 임차권 원본 확인. 박상원 씨의 보증금 130,000,000원, 전입·점유개시일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내역을 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 배당 결과 검토. 집행비용, 우선변제 및 최우선변제, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 항목을 확인하고 미배당 보증금의 인수 가능성을 검토하세요.
• 용도와 공부 대조. 사건 분류상 근린시설과 감정평가서상 업무시설 오피스텔 이용상태가 일치하지 않으므로 건축물대장·등기사항·현황을 확인하세요.
• 현장·점유 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 제한된 것으로 기재되어 있습니다. 현재 점유자, 실제 이용상태, 인도 가능성과 내부 상태를 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 용도와 유사한 면적·층·상태의 거래를 기준으로 실질취득 추정액과 비교하세요. 확인 가능한 시세가 없는 상태에서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 규제 및 관리비 확인. 토지이용계획상 제한의 본건 적용 여부와 관리비 체납 등 추가 부담을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당 관련 자료를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가보다 실질취득액”

이 사건의 중심은 대항력과 우선변제권이 있는 임차인 박상원 씨의 보증금 130,000,000원입니다. 신건 최저가는 115,000,000원이지만, 제공된 배당 추정상 미배당 보증금 17,410,000원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이에 따른 현 회차 실질취득 추정액은 132,410,000원입니다.

유찰로 최저가가 낮아지더라도 임차인에게 배당되지 않는 금액이 증가할 수 있으므로, 최저가만 보고 입찰 매력을 판단하는 것은 위험합니다. 또한 사건 분류와 감정평가서상 이용상태가 다르고, 시세 비교 수치도 확인되지 않아 적정 매수가를 확정할 수 없습니다. 권리의 핵심은 임차보증금 인수 위험, 가격의 핵심은 실질취득액과 동일 용도 시세의 비교입니다. 임차권과 배당 결과, 실제 용도 및 관련 제한을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.