부산지방법원 2025타경2094. 부산광역시 연제구 연산동의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 지하 1층부터 지상 3층 규모로, 현재 골프연습장 등 운동시설과 주차장·펌프실로 이용되고 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7,007,445,210원으로 아직 유찰되지 않았습니다.

권리분석에서 가장 먼저 확인할 것은 2023년 4월 26일 설정된 부산은행의 채권최고액 110,000,000원 근저당권입니다. 이를 말소기준권리로 보면 그 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 그러나 등기부상 권리가 소멸한다고 해서 모든 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원과 법원에 제출된 유치권 관련 확정판결은 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후의 등기와 별도 인수 위험

말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 부산은행 근저당권(채권최고액 110,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 5,500,000,000원의 부산은행 근저당권과 이후의 흥양농업협동조합 근저당권, 김갑룡 근저당권, 부산신용보증재단 가압류 및 국의 압류 등은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 등기부에 기재된 일부 과거 신탁·압류·근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 50,000,000원 인수 가능성

현황조사상 임차인 관련 신고는 2건입니다. 이 가운데 첫 번째 임차인은 말소기준권리보다 앞선 전입일이 기재되어 있고, 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 해당 임차인의 보증금은 배당으로 회수되는 것이 아니라 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있습니다. 두 번째 임차인은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기재되어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

첫 번째 임차인의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 앞섭니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않으며, 배당으로 보증금을 회수할 수 있는 권리도 없는 것으로 산정되어 있습니다. 따라서 보증금 50,000,000원을 매수인 인수액으로 반영해야 합니다.

두 번째 임차인은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 보증금 20,000,000원은 산정된 매수인 인수액에 포함되지 않았지만, 실제 점유 상태와 임대차계약의 종료 여부, 명도 가능성은 확인해야 합니다. 임차인의 확정일자·우선변제권 여부와 실제 배당 관련 사항도 원본 서류로 대조해야 합니다.

③ 유치권 분석 — 공사대금 600,000,000원 신고

매각물건명세서 비고에는 주식회사 나라종합건설이 공사대금 600,000,000원을 위하여 건물 전부 및 조경수(소나무 5그루)에 관해 유치권을 신고한 사실이 기재되어 있습니다. 다만 부산은행이 제출한 법원 확정판결(2025가합40852)에 따르면, 건물의 1층 일부와 2층 일부에 대해서만 유치권이 존재한다는 판단이 제출되어 있습니다.

유치권은 등기부상 근저당권이나 가압류와 달리 등기부의 말소 여부만으로 위험이 해소되는 권리가 아닙니다. 이 사건은 유치권 신고와 일부 성립을 인정한 확정판결이 함께 존재하므로, 보증금 50,000,000원 외에 유치권 관련 추가 부담이 생길 수 있다는 점을 입찰가 산정에 별도로 반영해야 합니다.

④ 가격·회차 분석 — 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 7,007,445,210원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 판단할 수 없습니다. 특히 임차보증금 인수액과 유치권 부담 가능성이 있으므로, 감정가나 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다.

회차별 금액은 산정된 시나리오입니다. 채권자 미배당액은 매수인의 실질취득액이나 시세 메리트와 다른 지표이며, 유찰로 가격이 내려가더라도 임차보증금 인수와 유치권 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 7,007,445,210원 가정)

신건 가정상 채권자 청구액 합계 6,696,480,000원은 전액 배당되고, 집행비용을 차감한 뒤 소유자 잔여금 238,490,758원이 산정됩니다. 임차보증금 50,000,000원은 매수인 인수로 별도 반영됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 유치권 관련 신고액 600,000,000원은 이 배당표에 포함되지 않았으며, 전액 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물 이용·토지 규제 메모

• 교통. 토지 기호(1, 2)는 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다. 기호(4, 5)는 소형 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 있는 것으로 평가되어 있습니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 이용 현황. 지하 1층은 주차장·계단실·펌프실·승강기 등으로 이용되고, 지상 1·2층은 골프연습장과 스크린골프룸 6개 등, 지상 3층은 골프연습장과 타석 13개 등으로 이용되고 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 공부상 건물 구조는 철골조 판넬지붕이나 현황은 철골조 및 철근콘크리트구조, 판넬 및 슬래브지붕입니다. 공부상 용도는 실내골프연습장 및 제1종근린생활시설로 기재되어 있으나, 일반건축물대장과 현황에는 운동시설(골프연습장), 주차장, 펌프실 등으로 이용되는 것으로 나타납니다.
• 층수 확인. 경사지에 위치해 공부상 지하 1층은 북동측 도로에서 진출입 가능한 현황상 1층에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 현황과 공부상 층수·구조의 차이를 실제 도면과 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역에 포함되며 준보전산지에 포함, 교육환경보호구역에 저촉, 역사문화환경보존지역에 접하고 자연녹지지역에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 지형은 급경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 건물 및 조경수. 일괄매각에 제시외 조형 소나무 5그루가 포함됩니다. 조경수에 관한 유치권의 성립 여부가 불분명하므로 매각 범위와 실제 현황을 함께 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 인수액으로 반영하고, 실질취득액을 최저가와 구분해 계산하세요. 확정일자 및 배당 관련 자료도 원본으로 대조해야 합니다.
• 유치권 범위와 금액. 주식회사 나라종합건설의 공사대금 600,000,000원 신고와 확정판결(2025가합40852)을 확인하세요. 건물 1층 일부·2층 일부의 인정 범위, 실제 점유, 청구 범위와 조경수 5그루에 관한 유치권 성립 여부를 구분해 검토해야 합니다.
• 실질취득 비용. 최저가에 임차보증금 50,000,000원을 더한 7,057,445,210원은 유치권 관련 부담을 제외한 금액입니다. 유치권의 추가 부담 가능성과 취득 부대비용을 반영해 입찰 한도를 설정하세요.
• 건물의 실제 이용과 공부 대조. 공부상 구조·용도와 현황의 차이, 지하 1층과 현황상 1층의 관계, 운동시설의 이용 현황을 확인하세요. 관련 건축물대장과 도면 및 필요한 인허가 사항을 함께 검토해야 합니다.
• 토지 규제와 지형. 제2종일반주거지역, 준보전산지, 교육환경보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항을 확인하고, 급경사·부정형 지형과 도로접면이 실제 이용·개발에 미치는 영향을 점검하세요.
• 명도와 현장 확인. 두 임차인의 실제 점유 범위, 임대차계약의 종료 상태, 인도 가능 여부와 유치권 주장자의 점유 범위를 확인하세요. 특히 점유가 확인된 부분과 법원 판결상 유치권 인정 부분을 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확정판결과 건축물대장 등을 직접 대조하세요. 실제 배당에서 당해세·임차인 최우선변제 등이 달라질 수 있는지도 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 인수 위험을 먼저 계산해야 한다”

부산 2025타경2094는 토지와 운동시설 건물을 일괄매각하는 사건으로, 신건 최저매각가는 7,007,445,210원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수액으로 산정되어 있고, 나라종합건설의 공사대금 600,000,000원 유치권 신고에 관해서는 건물 일부의 유치권 존재를 인정한 확정판결이 제출되어 있습니다. 조경수에 관한 유치권 성립 여부도 불분명합니다.

따라서 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 임차보증금만 반영해도 실질취득액은 7,057,445,210원이며, 유치권 부담은 별도로 검토해야 합니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없어 시세 대비 가격 메리트 역시 단정할 수 없습니다. 입찰 판단의 핵심은 임차보증금 인수, 유치권의 실제 범위와 부담, 건물의 공부상·현황상 차이, 토지 규제 및 명도 가능성을 모두 확인한 뒤 실질취득액을 산정하는 것입니다.