전주지방법원 2025타경736. 본건은 완주군 구이면 안덕리 560-9, 도로명주소 계안로 732의 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 주택과 창고로 이용되고 있으며, 감정가 113,842,500원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 55,783,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리상 기준점은 2020년 부안수산업협동조합 근저당권이고, 이후 임의경매개시결정과 전북신용보증재단·농협은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 순위보다 점유와 현황에 있습니다. 목록6 주택에는 나웅철이 점유자로 확인되지만 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현 단계의 적정 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 미상

말소기준권리는 2020.05.19 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 69,600,000원이고 채무자는 나용문입니다. 이후 2025.06.05 임의경매개시결정, 2025.06.12 전북신용보증재단 가압류 27,320,000원, 2025.08.08 농협은행 주식회사 가압류 30,215,603원은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 점유자 확인 — 대항력·우선변제 모두 미상

나웅철은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 확인된 1명입니다. 전입신고일이 없어 말소기준일인 2020.05.19보다 빠른지 늦은지 비교할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 매수인에게 남을 미배당 보증금 가능성 역시 계산할 수 없습니다. 이 단계에서는 보증금을 임의로 합산하거나 인수액을 창작해서는 안 됩니다.

③ 가격·회차 구조 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다

감정가 113,842,500원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 55,783,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 39,048,100원, 4회 유찰 27,333,670원입니다.

다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 개념이 아닙니다. 본건은 감정가와 유찰 회차만으로 가격이 내려온 사실은 확인할 수 있지만, 그 숫자만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 점유자의 대항력 여부와 제시외 건물·경계 현황까지 확인해야 실제 취득비용의 상한을 정할 수 있습니다.

④ 현황·경계 — 이 물건의 두 번째 핵심

• 일괄매각. 본건은 일괄매각이며, 제시외 건물 ㉠·㉡은 매각에 포함됩니다.
• 매각 제외. 제시외 건물 ㉢은 매각에서 제외됩니다.
• 수목·컨테이너. 목록5 지상 제시외 수목(정원수)은 매각에 포함되고, 이동이 가능한 컨테이너 박스 1동은 매각에서 제외됩니다.
• 건물 경계. 목록6 중 감정평가서 6-가 건물은 인접지 560-10번지에, 6-나 건물은 560-7과 560-8에 일부 걸쳐 소재합니다.
• 토지 가격 제한. 토지의 최저매각가격은 지상의 건물 때문에 토지 소유권 행사가 제한받는 경우의 가액으로 평가되었습니다.

⑤ 토지·입지 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 원안덕마을 남서측 근거리 및 원안덕1교 북서측 근거리에 위치하며, 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 마을 주변 농경지대 및 산간 취락지대입니다.
• 교통. 간선도로에서 진입로 등을 통해 차량 접근이 가능하고 일부 토지는 근거리 마을입구에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통이나, 일부 토지는 거리 등을 고려할 때 대중교통이 다소 불편합니다.
• 안덕리 560-9 토지. 지목 대 · 면적 496.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 42,200원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가)입니다.
• 규제. 소하천예정지에 저촉되고 가축사육제한구역과 계획관리지역에 포함되며 보전관리지역에 접합니다.
• 건물. 6-가는 적벽돌조 슬래브지붕 단층 주택으로 사용승인일은 1995.06.22이며, 기본적인 급배수·위생설비와 보일러 난방설비가 되어 있습니다. 6-나는 목조 스레이트지붕 단층 창고입니다.
• 공부와의 차이. 일련번호 3·4는 공부상 지목이 전이나 현황은 도로입니다.

⑥ 예상배당표 (매각가 55,783,000원 가정)

채권 총액 127,135,603원 중 예상 배당액은 54,378,906원, 미배당은 72,756,697원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 나웅철의 보증금·대항력은 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 나웅철의 전입일 확인. 말소기준일 2020.05.19보다 앞서는지 반드시 확인해 대항력 여부를 판정해야 합니다.
• 보증금·배당요구 확인. 보증금과 배당요구 여부가 확인되어야 실제 미배당·인수 위험을 계산할 수 있습니다.
• 현황 경계 확인. 6-가 건물의 560-10, 6-나 건물의 560-7·560-8 걸침 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 구분. ㉠·㉡은 매각 포함, ㉢은 매각 제외이므로 각 구조물의 위치와 사용관계를 구분해야 합니다.
• 수목·컨테이너 구분. 목록5 수목은 포함되지만 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다.
• 토지 규제 확인. 소하천예정지 저촉, 가축사육제한구역 포함 등 토지이용 제한을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
• 감정가 할인과 시세를 구분. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정하지 마십시오.

맺으며 — “말소는 단순, 현황은 단순하지 않다”

이 사건은 등기부만 보면 기준점이 선명합니다. 2020년 부안수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리되어 있습니다.

하지만 입찰 난도는 등기부보다 현장 쪽에서 올라갑니다. 나웅철의 전입일·보증금이 없어 대항력은 미상이고, 일부 건물이 인접 필지에 걸쳐 있으며, 제시외 건물의 포함·제외가 함께 존재합니다. 감정가 113,842,500원에서 최저가 55,783,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 그 할인율만으로 가격 메리트와 인수 안전성을 동시에 확정할 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 말소 자체보다 점유자의 법적 지위와 실제 경계·구조물 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.