서울남부지방법원 2026타경4261. 서울 강서구 화곡동 에스케이파크리움 제4층 제404호, 도시형생활주택 단지형 다세대 물건입니다. 거래 비교면적은 18.74㎡이며, 건물은 2020년 12월 31일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 소유자 차재렬 씨는 2024년 6월 11일 매매를 원인으로 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 한국주택금융공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 245,850,203원입니다.

이 물건은 등기부상 과거 근저당권이 이미 말소되어 있다는 점과, 그 뒤에 설정된 임차권등기가 매수인에게 미칠 영향이 중요합니다. 임차인 김민주는 보증금 215,000,000원, 확정일자 2023년 2월 16일, 전입 및 점유개시일 2023년 3월 22일로 확인됩니다. 2024년 8월 13일 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 했습니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석되므로, 낙찰가만이 아니라 미배당 보증금을 더한 실질취득가로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권등기

등기부상 2021년 1월 15일 설정된 경인북부수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액 2,026,700,000원이지만, 2021년 2월 4일 등기말소가 이루어져 현재 유효한 담보권으로 보아서는 안 됩니다. 이 과거 근저당권을 현재의 인수 대상 채권으로 합산하지 않는 것이 중요합니다.

핵심 권리는 을구 순위 3번의 주택임차권입니다. 김민주의 임차보증금은 215,000,000원이며, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 임차권등기의 말소 여부와 실제 배당액을 함께 확인해야 합니다. 보증금이 전액 배당되는 경우와 일부만 배당되는 경우의 매수인 부담은 전혀 다릅니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권·승계 위험

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고가 아니라, 김민주 본인의 임차보증금 215,000,000원이 권리분석의 중심입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 내려가도 실질취득가는 보증금 수준

에스케이파크리움(157-21)의 거래 비교자료에는 총 10건, 거래평균 217,400,000원, 최저 거래 199,000,000원, 최고 거래 235,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 거래목록상 가장 최근 거래는 2024년 9월로, 2026년 매각 시점과 간격이 큽니다. 따라서 표기 평균은 참고값으로 활용하되, 현재 시세를 확정하는 값으로 받아들여서는 안 됩니다.

신건 최저가 231,000,000원은 표기 거래평균의 106.3%이며, 최신 확인 거래 199,000,000원의 116.1%입니다. 신건에서 감정가 그대로 낙찰받으면 표기 평균보다 13,600,000원 높고, 최신 확인 거래보다 32,000,000원 높습니다. 최근 거래자료의 시점이 오래되었다는 한계는 있지만, 적어도 이 자료만으로 신건의 가격 메리트를 주장하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)

신건 매각가 231,000,000원 가정에서 집행비용 4,034,000원, 임차보증금 215,000,000원, 신청채권자 배당 11,966,000원을 합하면 매각대금과 일치합니다. 이 추정표 기준 임차보증금은 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 중 미배당액은 233,884,203원으로 추정됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류와 최종 배당표를 확인해야 합니다.

⑤ 유찰별 실질취득 시나리오

이 물건은 최저가만 비교하면 회차가 진행될수록 저렴해 보이지만, 대항력 있는 임차보증금이 미배당되면 그 잔액이 매수인 부담으로 넘어옵니다. 아래는 제시된 회차별 매각가와 인수 추정액을 합산한 실질취득 시나리오입니다.

실질취득가는 매각가와 제시된 인수 추정액을 합산한 값입니다. 회차별 배당 및 인수액은 추정치이며, 실제 비용과 배당 순위에 따라 변동될 수 있습니다. 보증금 미배당 위험이 있는 이상 최저가만을 근거로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기재 기준)

• 입지. 서울신정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 감정평가상 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 이동 동선과 출입구 접근성은 현장에서 확인하는 편이 좋습니다.
• 건물·설비. 2020년 12월 31일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 급배수·위생시설, 난방설비, 승강기를 갖추고 있으며, 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역 외에 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 해당 규제의 적용 범위와 거래 시 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 환금성. 건물은 총 18세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회, 매각률은 9.09%로 기재되어 있습니다. 다세대 소형 물건인 만큼 거래 시점별 가격 차이, 실제 임대수요, 공실 및 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유자가 누구인지는 별개이므로, 현황조사서와 현장 확인을 통해 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 배당액. 김민주의 보증금 215,000,000원에 대한 예상 배당액과 실제 배당 순위를 확인하세요. 당해세 및 최우선변제 등 미반영 항목을 확인하지 않은 채 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
• 유찰별 인수액. 1회 유찰의 인수 추정액은 33,587,200원, 2회 유찰은 70,029,760원입니다. 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득가를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 임차권등기 말소. 임차보증금이 실제로 전액 배당되는지, 배당 후 임차권등기 말소에 필요한 절차가 무엇인지 확인하세요. 미배당 잔액이 발생한다면 매수인 인수 가능성을 반영해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 갑구 3-1 등기의 현재 효력과 임대의무 관련 사항을 확인하세요. 해당 사항이 정리되지 않은 상태에서 일반적인 자유 임대·매도 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
• 시세 재확인. 거래목록상 최신 확인 거래는 2024.09입니다. 최근 거래가 제한적인 만큼 인근 유사 면적의 실제 거래와 현재 매물 가격을 추가 확인하고, 과거 평균만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 명도·현장 확인. 임차권등기와 현재 점유 상황을 구분해 확인하고, 관리비 체납, 내부 상태, 실제 임대 가능 여부 및 인도 절차를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 대조하세요. 권리 및 배당 추정은 실제 법원 판단과 다를 수 있습니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 보라”

이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인 여부가 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금 215,000,000원이 낙찰가에 따라 전액 배당될 수도 있고, 미배당 잔액이 매수인에게 넘어올 수도 있다는 점입니다. 신건 매각가 231,000,000원에서는 추정상 인수액이 0원이지만, 가격이 내려가면 인수액이 증가해 실질취득가는 약 2억 1,800만원 수준에 수렴합니다.

표기 거래평균 217,400,000원과 최신 확인 거래 199,000,000원을 비교하면 신건은 물론 유찰 시나리오에서도 가격 메리트가 뚜렷하지 않습니다. 더구나 거래목록의 최신 시점은 2024년 9월이며, 민간임대주택등기의 효력과 실제 점유·명도 상태도 확인해야 합니다. 권리분석의 승부처는 임차보증금 인수액이고, 입찰 판단의 승부처는 그 인수액을 포함한 실질취득가입니다. 현재 자료만으로는 저가 매수라고 단정하기보다, 배당·등기·현시세를 재확인한 뒤 신중하게 접근하는 편이 타당합니다.