서울남부지방법원 2026타경4280. 서울 양천구 신정동 884-5 소재 다세대주택 제1층 제101호입니다. 등기상 소유자는 홍기붕이며, 2019년 12월 2일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 거래가액은 130,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이번 사건의 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구금액은 154,123,521원입니다.

권리분석에서 가장 중요한 것은 2020년 5월 전입한 임차인 김진희입니다. 보증금은 130,000,000원이고 확정일자와 배당요구가 확인되며, 권리분석상 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에는 임차권등기가 말소되더라도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 임차권이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수

기준권리로 분류된 갑구 20번 압류는 2022년 6월 22일 양천구 명의로 접수되었습니다. 임차인 김진희의 전입신고일은 2020년 5월 29일로 그보다 앞서며, 데이터상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 임차보증금은 130,000,000원이고 확정일자는 2020년 5월 12일입니다. 배당요구도 확인되므로, 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다.

실제 임차인 1명입니다. 김진희는 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되지 않습니다. 임대차계약일은 2020.05.09, 배당요구일은 2024.06.07입니다.

등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 8건으로 표시되어 있습니다. 당해세에 해당하는 금액이 우선 차감되거나 세금 관련 배당 순위가 달라지면 임차인에게 실제 배당되는 금액도 변동될 수 있습니다. 아래 인수액은 제시된 예상배당 계산에 따른 추정치이므로, 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 다시 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가도 실질취득액도 확인 실거래보다 높다

확인되는 동일 면적의 거래는 대도빌라 27.64㎡, 2024년 4월 거래금액 80,000,000원 한 건입니다. 거래 표본이 한 건이고 매각기일보다 상당히 앞선 거래이므로 현재 시세 전체를 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 다만 확인된 거래와 비교할 때 신건 최저가 자체가 높으며, 임차보증금 미배당 잔액까지 더하면 가격 부담이 더 커집니다.

제공된 비교 지표상 최저가 127,000,000원은 확인된 거래금액의 158.8%입니다. 여기에 예상 인수액 5,578,000원을 더하면 실질취득 추정액은 132,578,000원으로, 확인된 거래금액의 약 165.7%에 해당합니다. 확인된 거래 한 건만으로 현재 시세를 확정할 수는 없지만, 적어도 이 자료만으로 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금으로 임차인 보증금 일부를 배당하는 추정입니다. 국세·지방세 압류, 당해세 및 임차인 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요하며 실제 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 줄지 않는다

제시된 시나리오에서는 최저가가 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수액이 커집니다. 따라서 입찰가격만 낮아지는 것을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 아래 실질취득 추정액은 각 시나리오의 매각가에 예상 인수액을 더한 금액이며, 취득세·명도비·수선비 등은 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가 자료 기준)

• 입지. 서울특별시 양천구 신정동 소재로, 지하철 5호선 목동역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 신정역·목동역이 있습니다. 감정평가 자료에서는 대중교통 상황을 보통으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물의 제1층 제101호이며 사용승인일은 1996.02.15입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비가 있는 것으로 기재되어 있습니다.
• 관리상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부를 확인하지 못해 외부 관찰·탐문조사와 관련 자료를 기준으로 평가했습니다. 관리상태는 다소 불량한 것으로 판단되어 있으므로 실제 내부 상태와 수선 필요성을 현장에서 재확인해야 합니다.
• 토지·도로. 토지면적은 435.8㎡, 공시지가는 4,322,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 제2종일반주거지역이며 북측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 공부상 건물 동 표시는 ‘제가동’이나 현황에는 ‘A동’으로 표시되어 있습니다. 동일 물건인지 건축물대장·현황도·현장 위치를 대조해 확인해야 합니다.
• 환금성. 확인된 동일 면적 거래는 1건이며 2024년 4월 거래입니다. 거래 표본이 제한적이므로 현재 시세와 매도 가능 가격을 별도로 검토해야 합니다. 관리상태와 임차보증금 인수 부담도 매수 수요와 환금성 판단에 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 인수액 재검증. 김진희의 보증금 130,000,000원, 전입일 2020.05.29, 확정일자 2020.05.12, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본 서류와 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건이 기재되어 있습니다. 당해세 등 우선 배당 가능성과 세금 관련 권리의 실제 순위를 확인하고, 배당액 변동에 따른 추가 인수 가능성을 검토하세요.
• 실질취득가 상한 설정. 최저가에 미배당 보증금 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 취득세·명도비·수선비 등 추가 비용을 별도로 반영하고, 확인된 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
• 내부 상태 및 명도. 감정평가 당시 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 관리상태가 다소 불량한 것으로 판단되어 있습니다. 점유관계, 실제 내부 상태, 수선 필요성 및 인도 절차를 사전에 점검하세요.
• 건물 표시 대조. 공부상 ‘제가동’과 현황상 ‘A동’의 차이를 건축물대장·현황도·등기부·현장 주소로 확인하세요.
• 실거래 보강. 비교 거래는 2024.04의 80,000,000원 한 건입니다. 입찰 전 동일 면적과 인근 다세대의 추가 실거래 및 현재 매물 가격을 확인해 비교 표본의 한계를 보완하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 직접 확인하세요. 예상배당과 인수액은 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “최저가 하락”과 “실질취득가 하락”은 다르다

서울남부지방법원 2026타경4280 신정동 대도빌라 101호는 대항력 있는 임차인 김진희의 보증금 130,000,000원이 권리분석의 핵심입니다. 제시된 배당 추정에서는 124,422,000원이 배당되고 5,578,000원이 미배당되어 매수인이 인수할 수 있습니다. 신건 최저가 127,000,000원에 인수액을 더하면 실질취득 추정액은 132,578,000원입니다.

확인된 실거래는 2024년 4월 80,000,000원 한 건으로, 현재 시장 전체를 대표한다고 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 최저가가 확인 거래보다 높고 실질취득 추정액은 그보다 더 높습니다. 유찰 시나리오에서도 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 여기에 세금 압류, 내부 관리상태 불확실성, 건물 동 표시 차이까지 고려해야 합니다.

결론은 신건 최저가만 보고 접근하기 어렵다는 것입니다. 응찰 여부를 판단하기 전에 임차보증금의 실제 배당 가능액과 인수 범위, 세금 관련 배당 순위, 현재 시세, 내부 상태를 먼저 확정해야 합니다. 권리 인수와 추가 비용을 모두 반영한 실질취득가가 합리적인지 확인되지 않는다면 입찰을 서두를 이유가 없습니다.