서울남부지방법원 2026타경4319. 강서구 마곡동 슈베르트빌 지하 1층 제비01호가 임의경매로 나왔습니다. 2020년 사용승인된 지하 1층·지상 6층 건물의 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 감정가는 209,000,000원, 최저매각가도 같은 금액으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부상 소유자는 윤창식입니다. 2023년 1월 27일 공유자 전원 지분을 이전받았으며, 당시 거래가액은 235,000,000원으로 기재되어 있습니다. 경매를 신청한 채권자는 고흥군수산업협동조합이고 청구금액은 125,838,657원입니다.

권리관계의 중심에는 2020년 9월 1일 설정된 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 무려 3,360,000,000원이지만 공동담보가 설정된 권리로, 이 금액을 해당 호실만의 실제 채무라고 단정할 수는 없습니다. 중요한 점은 이 근저당권이 말소기준권리로서 매각으로 소멸하는 권리라는 것입니다. 예상배당상 부족액이 크더라도 그 금액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

따라서 이 사건은 단순히 근저당 규모만 보고 피할 물건도, 시세 대비 69.7%라는 숫자만 보고 들어갈 물건도 아닙니다. 지하 근린시설의 실제 거래가치와 점유상태, 재매각 가능성을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 부족액은 인수하지 않는다

이 물건의 말소기준권리는 2020년 9월 1일 설정된 고흥군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 3,360,000,000원의 공동담보 근저당으로, 매각 시 소멸하는 권리입니다. 이후 2026년 3월 26일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

등기부에는 과거 신영부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존등기와 신탁등기가 나타납니다. 해당 신탁등기는 2020년 9월 1일 말소되었고, 같은 날 서금석·남기윤에게 지분 각 2분의 1씩 소유권이 이전되었습니다. 이후 2023년 1월 27일 윤창식이 공유지분 전부를 취득했습니다.

임차인·점유관계 — 권리상 인수와 실제 명도는 구분

확인된 임차인 신고는 없으며, 예상배당상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 관련 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 지하 소매점의 실제 점유자가 없거나 즉시 인도가 가능하다고 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 69.7%를 할인율로 보면 위험하다

슈베르트빌의 확인된 매매거래 평균은 300,000,000원입니다. 최저매각가 209,000,000원은 이 평균의 69.7%로 계산됩니다. 숫자만 보면 저렴해 보이지만 비교 대상의 성격이 다르다는 결정적인 문제가 있습니다.

확인된 거래는 모두 29㎡대, 지상 2~3층의 거래인 반면, 경매 대상은 지하 1층 근린생활시설(소매점)이고 비교에 사용된 대상 면적 기준도 62.05㎡입니다. 거래 시점 또한 2023~2024년에 집중되어 있습니다. 따라서 이 거래가격을 지하 소매점의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.

위 표는 슈베르트빌의 매매거래 참고자료입니다. 경매 대상인 지하 소매점과 면적·층·용도가 일치하지 않으므로 직접적인 감정가 검증이나 할인율 산정에 사용할 수 없습니다.

단지 경매지표 — 낙찰률 20.0%의 의미

슈베르트빌의 경매 통계에서는 평균 2.9회 유찰, 낙찰률 20.0%가 확인됩니다. 이는 신건 감정가에서 무리하게 응찰하기보다 해당 물건의 실질 가치와 수요를 먼저 검토해야 한다는 경계 신호입니다. 다만 이 통계만으로 지하 소매점의 적정 낙찰가를 결정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

집행비용 3,726,000원을 공제하면 근저당권자에게 205,274,000원이 배당되는 추정입니다. 근저당 채권최고액 3,360,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 3,154,726,000원이며, 이는 실제 확정채무액이나 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 공동담보 배분, 실제 채권잔액, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 예상배당과 미배당 변화

유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 가격 하락과 인수금 증가가 연동되는 대항력 임차인 인수형 구조와는 다릅니다. 다만 유찰가가 낮아지는 것과 근린시설의 실제 시세에 비해 저렴해지는 것은 별개의 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 소재 마곡중학교 북동측 인근입니다. 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주택지대이며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철 9호선 신방화역 및 마곡나루역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물이며, 2020.07.30 사용승인을 받았습니다. 주차설비·화재경보설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 도로·주차. 동측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다. 주차시설은 옥내 4대, 옥외 3대입니다. 다만 지하 점포에 대한 실제 보행 접근성, 출입구 및 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역으로, 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 277.0㎡, 공시지가는 3,840,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 사항으로 해당 호실의 대지지분이나 가치를 그대로 의미하지 않습니다.
• 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 표기도 있으므로 실제 해당 용도와 매수인에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 지하층 특성상 누수·결로·환기·배수 및 소방 상태의 현장 확인이 중요합니다.
• 환금성. 총 12세대 규모의 소규모 건물이며, 집계된 경매 평균 유찰은 2.9회, 낙찰률은 20.0%입니다. 기존 매매사례도 해당 지하 근린시설과 직접 비교하기 어려워 재매각 가치와 매수 수요에 불확실성이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일 용도 시세 확보. 주거형 29㎡대 거래 평균 300,000,000원을 지하 근린시설 시세로 사용하지 마세요. 지하 소매점 또는 유사 근린시설의 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 해당 점포의 실제 임대료, 보증금, 공실 여부 및 관리비를 확인하고 예상 수익에 근거해 입찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상이므로 실제 영업·점유 여부와 사업자등록, 임대차계약 및 명도 부담을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 3,360,000,000원의 근저당 채권최고액은 공동담보와 연결되어 있습니다. 공동담보목록 제2020-858호 및 등기부 원본을 대조해 해당 호실과 담보권의 관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 후 접근. 1회 유찰 167,200,000원, 2회 유찰 133,760,000원의 시나리오를 검토하되, 유찰 자체를 가격 메리트의 근거로 삼지 마세요.
• 지하층 현장 조사. 출입 동선, 채광, 환기, 침수·누수 흔적, 배수설비, 화재 안전시설과 실제 소매점 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 점포 운영에 따른 공과금 및 기타 비용을 확인해야 합니다.
• 법적 이용 제한. 교육환경 보호구역, 공항 관련 규제 및 토지거래허가구역 등의 실제 적용 범위를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·건축물대장 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건은 권리상 인수액이 0원이라는 점에서 구조가 비교적 명확합니다. 채권최고액 3,360,000,000원의 공동담보 근저당이 있더라도 매각으로 소멸하는 권리이며, 예상 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

그러나 가격 판단은 전혀 다른 이야기입니다. 최저가 209,000,000원이 실거래 평균 300,000,000원의 69.7%라는 수치는 서로 다른 면적과 용도의 거래를 비교한 결과입니다. 주거형 지상층의 과거 거래가격을 지하 소매점의 현재 시세로 간주하면 실제보다 저렴한 매물로 오판할 수 있습니다.

더욱이 단지 경매 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 20.0%라는 지표도 성급한 신건 입찰을 경계하게 합니다. 지하 근린시설의 임대수익, 실거래 시세, 점유상태와 환금성을 검증하기 전에는 신건 가격의 매력도를 인정하기 어렵습니다.

결론은 ‘권리상 인수는 없지만, 가격과 환금성은 보류’입니다. 감정가 대비 낙찰가가 얼마나 낮은지가 아니라, 이 지하 소매점을 실제로 얼마에 임대하고 다시 매각할 수 있는지가 입찰 여부를 결정해야 합니다. 현재로서는 현장·수익성 확인과 유찰 후 가격 재검토가 합리적인 접근입니다.