서울남부지방법원 2026타경4341. 서울 강서구 화곡동 우공아파트 801호로, 감정가는 255,000,000원이고 신건 최저가도 동일합니다. 소유자는 손종호이며, 경매신청채권자는 김용순으로 청구금액은 175,133,900원입니다.

등기부상 과거 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2021년 8월 30일 김문희 가압류가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류와 이번 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상입니다. 그러나 김용순의 전입일은 말소기준보다 앞서고 보증금은 미상입니다. 보증금과 실제 임대차관계를 확인하지 않은 채 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

시세도 신중하게 봐야 합니다. 집계된 최근 평균은 225,000,000원이지만, 개별 거래목록의 최신 거래는 2023년 5월입니다. 거래 표본의 면적도 본건 비교 기준 면적과 다릅니다. 따라서 집계 비율만으로 현재 시세를 확정하거나 신건 입찰의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 김문희 가압류, 임차인 확인은 별도

을구의 은평제일신용협동조합 근저당권은 채권최고액 2,448,000,000원으로 기재되어 있으나, 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 이 금액을 현재 매수인이 인수할 채무로 합산하면 안 됩니다. 2021년 8월 30일 김문희 가압류를 말소기준으로 보면, 이후의 주택도시보증공사 가압류와 이번 경매개시결정은 매각 시 소멸 대상입니다.

다만 말소기준권리보다 앞선 전입자가 존재합니다. 김용순은 2019년 1월 4일 전입 및 확정일자가 확인되고 2026년 4월 8일 배당요구를 했지만, 보증금은 미상입니다. 전입 시점상 대항력 가능성을 검토해야 하며, 실제 보증금·점유·임대차관계에 따라 인수 위험이 달라질 수 있습니다.

② 임차인 현황 — 김용순의 보증금과 실제 관계가 핵심

김용순의 보증금이 미상인 상태에서는 인수액을 계산할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인으로 확인되면 실질취득액은 낙찰가만으로 판단할 수 없으며, 미배당 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다. 반대로 실제 임대차관계가 성립하지 않는 것으로 확인되는 경우에도 그 판단은 원본 서류와 사실관계에 근거해야 합니다.

김미희는 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 김용순 관련 위험이 해소되더라도 김미희의 임대차관계 확인은 별개입니다.

③ 시세 비교 — 집계 평균보다 높지만 표본 검증이 필요

우공아파트의 제공된 실거래 목록은 2021년 8월부터 2023년 5월까지의 거래입니다. 거래금액은 175,000,000원에서 260,000,000원까지 분포합니다. 집계된 전체 평균은 226,250,000원이고, 최근 평균 집계값은 225,000,000원입니다.

집계된 최근 평균 225,000,000원과 비교하면 최저가 255,000,000원은 113.3%이고, 전체 평균 226,250,000원과 비교해도 112.7%입니다. 두 비교 기준 모두 신건 최저가보다 낮습니다. 추세지표도 -2.2%로 하락 방향입니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)

제공된 배당 시나리오의 매각대금 배분 합계는 255,000,000원이며, 채권자 배당액 합계는 250,630,000원입니다. 총 청구액 1,399,627,050원 중 미배당액은 1,148,997,050원으로 계산되어 있습니다. 단, 이 배당안에는 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서·토지 정보 기준)

• 입지. 화곡1동주민센터 남서측 인근입니다. 주변에는 업무시설, 오피스텔, 소형 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 8층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지·규제. 토지면적 161.3㎡, 공시지가 4,866,000원/㎡이며 일반상업지역입니다. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있어 적용 범위와 거래 조건을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 사건 분류와 감정평가서 이용상태가 달라 용도 확인은 별도로 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 24세대이며 사용승인일은 2018.09.19입니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 8.3회, 낙찰률 0.0%가 표시되어 있습니다. 표본 범위와 집계기간을 확인하고 거래 면적의 차이도 함께 고려해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022.12.06 민간임대주택 등기가 기재되어 있습니다. 등록 상태, 임대의무기간 및 매각에 따른 법적 효과를 관련 서류로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김용순 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유 및 전입관계를 확인합니다. 임차인과 경매신청채권자의 동일인 여부도 원본으로 대조해야 합니다.
• 인수액 재산정. 말소기준 이전 임차인의 실제 보증금과 배당 가능액을 확인하고, 미배당 인수액이 있는 경우 낙찰가에 더해 실질취득액을 산정합니다. 보증금 미상인 현재 상태에서는 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
• 김미희 임대차 확인. 전입일은 말소기준 이후로 기재되어 있으나, 보증금·확정일자·점유·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 용도·면적 대조. 사건 분류의 아파트와 감정평가서상 업무시설(오피스텔)의 차이를 등기부·건축물대장·감정평가서에서 대조하고, 비교 기준 면적 35.77㎡와 거래 표본의 면적 차이를 확인합니다.
• 시세 재검증. 최근 평균 225,000,000원과 전체 평균 226,250,000원은 제공된 집계값입니다. 개별 거래목록의 최신 거래가 2023.05이므로, 현재 거래 시점에 맞는 동일 용도·유사 면적 실거래를 추가 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 등록 현황과 임대의무기간 등 관련 법적 조건을 확인하고, 매각 이후의 영향은 원본 서류와 관계기관 확인을 통해 판단합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 서로 대조합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 배당안에 반영되지 않은 사항도 확인합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 임차관계와 용도를 확정해야 한다

이 물건은 신건 최저가 255,000,000원으로, 집계된 최근 평균 225,000,000원보다 높은 가격대에서 시작합니다. 거래목록의 시점이 오래되고 비교 면적도 일치하지 않으므로, 현재 시세를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

더 중요한 문제는 김용순입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입·확정일자가 기재되어 있지만 보증금은 미상이고, 경매신청채권자와 이름도 같습니다. 관계인 또는 가장임차인 가능성은 확인 대상이지 확정 사실이 아닙니다. 실제 임대차관계와 보증금, 배당 결과에 따라 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

여기에 사건 분류와 감정평가서상 이용상태의 차이, 민간임대주택 등록 문제까지 남아 있습니다. 가격·임차관계·용도가 모두 확인되기 전에는 인수액 0원이나 시세상 이점을 전제로 입찰해서는 안 됩니다. 이 사건의 우선순위는 저가 응찰이 아니라 원본 서류 대조와 실질취득액의 확정입니다.