부산지방법원 2025타경3776. 부산 연제구 거제동 거제유림아시아드 113동 12층 1209호, 전유면적 59.9326㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 신소라와 이남우이며 각자 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 등기부상 2023년 4월 24일 부산은행 근저당권이 설정됐고, 부산은행이 2025년 9월 9일 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 194,191,810원이며, 근저당권의 채권최고액은 209,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 백창호의 전입일입니다. 전입신고일은 2024년 7월 23일로 말소기준권리 설정일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에 따르면 대항력은 없고, 해당 임차인의 보증금이 미상이라는 사실만으로 매수인 인수금액을 임의로 산정해서는 안 됩니다. 현재 산정된 인수액은 0원이지만, 보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인해 배당관계를 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경3776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 113동 12층 1209호 도로명주소: 부산광역시 연제구 해맞이로 23 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(아파트) · 59.9326㎡ · 20층 건물 중 12층 1209호 |
| 소유자 | 신소라 2분의 1 · 이남우 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 부산은행 / 194,191,810원 |
| 말소기준권리 | 을구 5번 근저당권 · 2023.04.24 · 주식회사 부산은행 · 채권최고액 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 건물 사용승인일 | 2001.09.22 |
| 등기사항전부증명서 기준일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입한 임차인
말소기준권리는 2023년 4월 24일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당권은 2012년 10월 26일 말소됐고, 추교성의 근저당권도 2016년 7월 18일 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 부산은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 확인
보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 대항력 판단과 배당관계를 구분해 검토해야 합니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백창호 | 점유 부분 미상 2024.07.23 전입 |
보증금 미상 월세 미상 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
신청 2025.12.01 |
없음 보증기관 승계 확인 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균 대비 85.7%
같은 유림아시아드 단지의 전용면적 59.93㎡ 실거래 12건을 비교합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 254,291,666원이고, 최근 거래는 2026년 7월의 235,000,000원입니다. 현재 최저가 218,000,000원은 최근 평균의 85.7%, 최신 거래금액의 약 92.8%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.93㎡ | 17 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 16 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 14 | 212,500,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 21 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 254,291,666원 |
실거래 표본은 212,500,000원~330,000,000원으로 가격 차이가 큽니다. 최저가는 평균보다 36,291,666원 낮고 최신 거래보다 17,000,000원 낮지만, 최근 표본의 최저 거래금액보다는 5,500,000원 높습니다. 층과 개별 호수의 상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있으므로 평균만으로 실제 매매가를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,852,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사 부산은행 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,148,000원 |
근저당권 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 임차인 보증금과 확정일자가 미상이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동의 거제유림아시아드 113동에 위치합니다. 거제초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 거제해맞이역이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브 지붕의 20층 건물이며 사용승인일은 2001.09.22입니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비와 도시가스 난방설비가 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. 유림아시아드는 총 1,330세대로 확인됩니다. 거래 표본은 같은 전용면적 59.93㎡ 기준이며, 층과 거래금액의 편차가 커 개별 호수의 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 토지이용·규제. 제2종일반주거지역과 제2종전용주거지역 등이 기재되어 있고, 일부 필지에는 고속철도 저촉, 철도보호지구, 교육환경보호구역 및 역사문화환경보존지역 등이 표시되어 있습니다. 구체적인 행위 제한은 해당 필지와 관할기관을 통해 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류. 백창호의 전입일 2024.07.23, 배당요구일 2025.12.01을 확인하고 보증금·확정일자·점유 부분을 매각물건명세서와 관련 서류에서 대조하세요.
- 말소기준권리. 부산은행 근저당권의 설정일 2023.04.24와 채권최고액 209,000,000원을 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 시세 기준. 최근 실거래 평균 254,291,666원과 최신 거래 235,000,000원을 참고하되, 거래 범위 212,500,000원~330,000,000원 및 층별 차이를 고려해 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 시뮬레이션. 현재 예상배당은 근저당 채권최고액 기준입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권액에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 확정 배당액으로 간주하지 마세요.
- 점유·인도. 임차인이 확인되므로 실제 점유자, 임대차관계, 인도 가능 여부와 명도에 필요한 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 유리해 보여도 임차인 서류 확인이 먼저
이 물건은 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 백창호의 전입일은 그 이후입니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 판단되며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 미상이고 배당요구가 접수되어 있으므로 임차인 관련 확인은 반드시 남겨야 합니다.
가격 면에서는 최저가 218,000,000원이 최근 실거래 12건 평균 254,291,666원의 85.7%이고, 최신 거래금액 235,000,000원보다 17,000,000원 낮습니다. 다만 실거래가의 편차가 크기 때문에 평균만으로 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다. 권리는 말소기준과 임차인 서류로 확인하고, 가격은 실제 거래조건과 호수 상태를 기준으로 판단하는 것이 핵심입니다.
