수원지방법원 2024타경80769. 용인시 수지구 성복동의 버들치마을 경남아너스빌1차 104동 1505호입니다. 전용면적은 101.9898㎡이며, 20층 건물 중 15층에 위치한 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 양선모로, 2015년 12월 23일 이전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득한 이력이 있습니다. 이후 여러 근저당권이 설정·말소되었고, 현재 경매의 말소기준은 2021년 1월 13일 접수된 페퍼저축은행 근저당권입니다.

이번 사건은 근저당권자가 신청한 임의경매로, 청구금액은 742,820,304원입니다. 아직 유찰되지 않아 최저매각가는 감정가와 같은 716,000,000원입니다. 같은 단지 동일 면적 아파트의 최근 거래 평균과 비교하면 약간 낮은 가격이지만, 최근 거래가격의 분산이 상당하므로 평균 하나만으로 저가 매수라고 확정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021.01.13 접수된 을구 12번 페퍼저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 117,600,000원이며, 같은 날 설정된 을구 13번 근저당권 570,000,000원도 있습니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권과 가압류, 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 시세 비교 — 최근 12건 평균보다 낮은 신건

버들치마을경남아너스빌1차는 816세대 아파트단지로, 2007년 6월 14일 준공되었습니다. 비교 대상은 전용 101.99㎡ 동일 면적의 최근 실거래 12건입니다. 거래가격은 최저 685,000,000원부터 최고 860,000,000원까지 분포합니다.

최근 12건 평균은 749,333,333원입니다. 경매 최저가 716,000,000원은 이 평균의 95.6%로, 평균보다 33,333,333원 낮습니다. 최신 거래인 2026년 10월의 860,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다.

다만 2026년 5월에는 685,000,000원 거래도 있었습니다. 즉 최근 거래 중에는 경매 최저가보다 저렴한 거래도 존재합니다. 따라서 신건 가격이 평균보다 낮다는 점은 긍정적이지만, 절대적인 최저가 수준의 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 특히 개별 거래의 층·향·내부상태 차이를 함께 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 716,000,000원 가정)

감정가와 동일한 금액에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 채권최고액 등을 기준으로 계산한 총 채권액은 864,807,041원이며, 예상 채권자 배당액은 706,440,000원입니다. 이에 따라 158,367,041원의 미배당이 발생합니다.

집행비용은 9,560,000원으로 추정했습니다. 근저당권은 채권최고액 기준의 가정 배당으로 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 별도 우선변제 항목은 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 매각가와 미배당 시나리오

현재는 신건이며 최저매각가가 감정가와 동일합니다. 유찰 이후 최저가가 감정가의 80%, 64%로 조정되는 경우를 가정하면 다음과 같습니다.

유찰 횟수가 증가하면 매각가가 하락하고 채권자 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 산정상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 다만 이는 확인된 등기권리와 현재 배당 가정에 한정된 결과이며, 추가적인 대항력 임차인 등이 확인되면 재분석이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 성복도서관 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 중 15층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 소화전·소화탐지설비, 엘리베이터, 도시가스설비 및 열병합 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 단지 규모. 버들치마을경남아너스빌1차는 816세대이며, 준공일은 2007.06.14입니다. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되어 가격 비교가 가능합니다.
• 도로·주차. 북동측과 북서측이 중로와 접하며, 옥내 및 옥외주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 및 교육환경 보호구역 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인됩니다.
• 공시지가. 3,628,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 동일 면적 거래가격은 685,000,000원부터 860,000,000원까지 차이가 큽니다. 거래 사례는 확보되어 있으나 개별 층과 내부상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 우선 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사 및 매각물건명세서를 통해 실제 점유자와 대항력 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 을구 12번 페퍼저축은행 근저당권이 말소기준이며, 나머지 근저당권과 압류·가압류의 매각소멸 여부를 최신 등기부에서 재확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 및 국민건강보험공단 압류 관련 실제 체납액, 당해세 여부, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 배당액과 채권최고액 구분. 근저당권 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 배당 추정치가 확정된 채무액을 의미하지 않는다는 점에 유의해야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 최근 12건 평균은 749,333,333원으로 신건 최저가보다 높지만, 최저 거래는 685,000,000원입니다. 15층 1505호의 향과 관리상태 등을 확인해 적정 입찰가를 정해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하고, 낙찰 이후 부담할 가능성이 있는 금액을 별도로 검토해야 합니다.
• 명도 절차. 임차인 신고 내역은 없지만 현재 점유자가 누구인지 확정되지 않았습니다. 실제 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부와 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 유찰 가능성 판단. 단지 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼 유찰을 전제로만 입찰 계획을 세우는 것은 주의해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.06 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 검토할 만하다. 권리 확인은 끝까지.”

이 물건은 가격과 등기권리 구조에서 검토할 만한 요소가 함께 확인되는 아파트입니다. 페퍼저축은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 구조이며, 현 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 716,000,000원은 최근 12건 실거래 평균 749,333,333원의 95.6%입니다.

그러나 권리상 안전하다는 결론을 서둘러서는 안 됩니다. 임대관계가 미상이고, 국세·지방세 압류 관련 사항이 있으며, 채권최고액 기준 미배당액도 158,367,041원 발생합니다. 미배당 자체가 매수인 인수채무를 뜻하지는 않지만, 점유관계 및 조세 우선권은 실제 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

최근 실거래 평균보다 낮다는 점은 분명한 가격상 장점입니다. 반면 최근 최저 실거래보다 높은 가격이라는 점도 함께 봐야 합니다. 결론은 ‘신건 입찰 검토 가능, 단 점유·세금·원본서류 확인이 선행 조건’입니다. 확인되지 않은 권리관계를 해소하고 개별 호수의 상태를 점검한 후 최종 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.