부산지방법원 2025타경22836. 부산진구 부암동 동원 5동 4층 403호, 전용면적 59.94㎡의 아파트입니다. 소유자 김태학 씨는 2022년 매매로 취득했고, 현재 경매에는 신한카드의 강제경매개시결정과 여러 카드사의 가압류가 얽혀 있습니다. 제공된 권리판정상 말소기준권리는 2024년 9월 5일 롯데카드 가압류입니다. 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건을 단순히 가압류가 정리되는 경매로만 보면 안 됩니다. 김소미 씨는 보증금 90,000,000원, 2022년 12월 14일 전입, 2022년 11월 24일 확정일자로 조사되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 매각물건명세서에는 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 인수된다고 기재되어 있습니다. 현재 매각가 가정과 가격이 하락한 시나리오를 분리해 봐야 하는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 319 동원 제5동 제4층 제403호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 동평로181번길 29-17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.94㎡ · 5층 건물 중 4층 403호 |
| 소유자 | 김태학 (2022.04.11. 매매, 거래가액 150,000,000원 · 소유권이전등기 2022.06.13.) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신한카드 주식회사 / 39,770,493원 |
| 매각기일 | 2026.11.06. |
| 단지 / 준공 | 동원 · 215세대 · 1984.06.16. 준공 |
| 토지이용계획 | 제2종일반주거지역 · 소로1류 및 소로3류 접합 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차인 인수 위험
제공된 우선순위 판정상 말소기준권리는 갑구 3번 롯데카드 가압류(2024.09.05.)입니다. 이후 현대카드·삼성카드·KB국민카드·우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2022년 설정된 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리이므로, 현재 인수 위험을 판단할 때 살아 있는 근저당권처럼 계산해서는 안 됩니다.
임차인 현황
확인 대상 임차인은 실제 임차인 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고로 확인되는 항목은 없습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수·주의 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소미 주거 · 임차권등기 |
2022.12.14. 전유부분 전부 |
90,000,000원 2022.11.24. |
있음 | 행사 가능 | 미배당 잔액 인수 현재 가정에서는 보증금 전액 배당 |
| 박상우 | 2025.09.02. 점유부분 미상 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 | 미상 | 내용 확인 필요 말소기준권리 후 전입 · 2025.10.28. 배당요구 |
박상우 씨는 전입일이 말소기준권리 이후로 표시되어 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임대차관계와 점유 범위를 매각물건명세서 및 현황조사서 원본으로 재확인해야 합니다. 김소미 씨에 대한 인수 위험과는 별도로 확인해야 할 사항입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높다
동원 단지의 제공된 실거래 12건을 살펴보면, 거래 금액은 80,000,000원부터 188,000,000원까지 분포합니다. 다만 2021~2022년의 높은 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 96,000,000원(3건), 최신 거래 88,000,000원, 최근 거래 추세 -29.2%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 55.44㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 55.44㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2025.02 | 59.94㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2024.12 | 55.54㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2024.09 | 59.94㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.05 | 55.44㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 59.94㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 59.94㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 55.44㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2021.08 | 55.44㎡ | 1 | 169,000,000원 |
| 2021.08 | 59.94㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 96,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | — | 12건 | 125,666,666원 |
최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.0%입니다. 최신 거래 88,000,000원과 비교해도 신건 가격은 높습니다. 전체 거래 평균 125,666,666원만 보면 감정가가 비슷해 보일 수 있지만, 오래된 고가 거래를 포함한 평균은 최근 시장의 약세를 충분히 반영하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 김소미 보증금(우선변제) | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 롯데카드 | 39,166,791원 | 28,506,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 현대카드 | 7,673,636원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 | 14,284,615원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · KB국민카드 | 9,330,021원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 우리카드 | 11,654,275원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 경매개시결정 · 신한카드 | 39,770,493원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 39,770,493원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당 자료의 가정치입니다. 집행비용은 약 2,494,000원으로 추정되며, 김소미 씨 보증금 90,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 가정에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 실제 배당액은 매각대금, 채권 및 임차관계의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 되는 이유
| 시나리오 | 가정 매각가 | 매수인 인수액 | 실질취득가 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 121,000,000원 | 0원 | 121,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 96,800,000원 | 0원 | 96,800,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 77,440,000원 | 14,353,920원 | 91,793,920원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부암동 소재 부암초등학교 북서측 인근입니다. 단독주택과 공동주택, 도로변 근린생활시설이 혼재한 주거지대로, 감정평가서에는 다소 고지대에 위치한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 동원 단지는 215세대이며 1984년 6월 16일 준공되었습니다. 대상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 남동하향 경사지대 내 조성된 부정형 토지로 공동주택 부지에 해당합니다. 토지 지형은 급경사로 표시되어 있습니다.
- 설비·현황. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스시설이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 실거래 평균은 96,000,000원이며, 최신 거래는 88,000,000원입니다. 최근 거래 추세가 하락 방향이고 감정가가 최근 평균보다 높으므로, 오래된 거래의 가격만으로 매각가를 판단하지 않아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가 기준. 신건 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균 96,000,000원의 126.0%입니다. 최신 거래 88,000,000원과 하락 추세까지 고려해 가격 상한을 별도로 설정하세요.
- 김소미 임차권. 보증금 90,000,000원, 전입일 2022.12.14., 확정일자 2022.11.24. 및 배당요구 내역을 원본 서류로 대조하세요. 매각물건명세서에 기재된 미배당 잔액의 매수인 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 박상우 임차관계. 전입일은 2025.09.02.이고 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현황조사서, 배당요구 문건, 매각물건명세서에서 점유부분과 임대차관계를 확인하세요.
- 배당표 재검토. 현재 예상배당은 매각가 121,000,000원을 가정한 계산입니다. 유찰로 최저가가 낮아지면 임차보증금 배당 부족과 인수액이 발생할 수 있으므로 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차권등기와 실제 점유관계, 인도 가능 시점을 확인하세요. 관리사무소에 체납 관리비와 매수인 부담 가능 항목도 문의해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요. 본문 배당액과 시나리오는 제공된 가정에 따른 분석치입니다.
맺으며 — “낮은 낙찰가”와 “낮은 실질취득가”는 다르다
부산 부암동 동원 403호는 신건 최저가가 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돌고, 시장 추세도 하락 방향입니다. 김소미 씨의 보증금 90,000,000원은 현재 매각가 가정에서는 전액 배당되어 인수액이 없지만, 가격이 낮아져 미배당 잔액이 발생하면 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 박상우 씨의 보증금도 확인이 필요합니다.
따라서 이 물건은 현재 가격만으로 매수 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰 후에도 최저매각가만 볼 것이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 실질취득가를 계산하고, 그 금액을 최근 거래와 비교해야 합니다. 권리 소멸 여부만으로 안전성을 단정하지 말고, 가격·배당·임차관계를 함께 검토해야 하는 물건입니다.
