수원지방법원 2025타경1666. 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리에 위치한 노블캐슬 102동 401호에 대한 임의경매입니다. 등기부상 소유자는 이범이며, 2020년 5월 29일 소유권을 취득하면서 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 372,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 오케이에프앤아이대부주식회사의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정, 용인시의 압류, 롯데캐피탈의 가압류가 차례로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인이 신고되지 않았다는 사실만으로 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 농협은행 근저당이 말소기준

권리관계의 기준점은 2020년 5월 29일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이며, 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

앞서 2020년 4월 28일 설정됐던 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 879,600,000원 근저당권은 2020년 5월 29일 등기상 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 선순위 근저당권으로 취급해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 참고가격 대비 148.8%, 그러나 면적이 다르다

노블캐슬 102동의 확인되는 실거래는 2024년 3월 거래 1건입니다. 거래가격은 240,000,000원이며, 해당 거래의 면적은 74.66㎡입니다. 반면 본건의 시세분석 기준면적은 107.04㎡이므로 동일 면적 거래로 볼 수 없습니다.

최저매각가 357,000,000원은 확인된 거래가격 240,000,000원보다 117,000,000원 높습니다. 비율로는 148.8%입니다. 그러나 본건과 거래 사례의 면적이 다르므로 이 차액 전체를 가격 고평가분으로 해석할 수는 없습니다.

또한 비교 거래는 2024년 3월의 단일 거래로, 현재 시점의 가격 추세를 판단하기에 충분하지 않습니다. 동일 면적·유사 구조의 최근 거래가 확인되지 않은 상태에서 신건 가격이 시장보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 용인시 압류 관련 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 변동될 수 있습니다.

신건 최저매각가 357,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,798,000원을 제외한 351,202,000원이 농협은행 근저당권에 배당됩니다. 후순위 가압류권자에게 배당할 금액은 없고, 소유자 잔여금도 0원입니다.

총 채권액 391,930,557원 가운데 40,728,557원이 미배당으로 남지만, 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 이를 매수인이 직접 떠안는 것으로 계산하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재는 감정가의 100%가 최저매각가인 신건입니다. 향후 유찰을 가정한 가격 및 배당 시나리오는 다음과 같습니다. 아래 금액은 시뮬레이션으로, 실제 다음 매각기일이나 최저가 확정을 뜻하지 않습니다.

신건에서는 신청채권자 농협은행의 청구금액 303,806,183원을 충족하는 것으로 계산됩니다. 반면 1회 및 2회 유찰 시나리오에서는 농협은행의 예상배당액이 각각 280,801,600원, 224,481,280원으로 줄어 청구금액에 미치지 못합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 도현초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 외벽은 롱브릭 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감 등으로 조사됐습니다. 위생·급배수시설, 개별난방시설과 승강기시설이 갖춰져 있습니다.
• 특수구조. 공부상 4층 401호이나 실제는 4층과 5층을 사용하는 복층형 다세대주택입니다. 일반 단층형 세대와 가격을 직접 비교할 때 구조 차이를 반영해야 합니다.
• 토지. 노블캐슬 102동은 왕산리 628-8, 628-10, 628-11의 3필지 일단지에 위치합니다. 북동측으로 도로에 접하며 제1종일반주거지역입니다.
• 토지이용 제한. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료에 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 시점의 실제 적용 여부와 대상 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 왕산리 628-8 토지의 공시지가는 574,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 2020년 사용승인된 6세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래 표본이 1건이므로 시세 형성과 향후 매도 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 시세 확보. 본건의 시세분석 기준면적은 107.04㎡이나 확인된 거래는 74.66㎡입니다. 동일 면적 또는 유사 구조 거래로 적정가격을 재검토해야 합니다.
• 복층 구조 현장 확인. 실제 4층과 5층으로 구성된 내부 형태를 확인하고, 감정평가서의 내부구조도 및 집합건축물대장과 대조하세요.
• 점유자·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 용인시 압류 확인. 용인시의 압류가 등기되어 있으며 세부 채권액은 확인되지 않습니다. 당해세 등 배당순위에 영향을 줄 수 있는 세금채권을 확인하세요.
• 농협은행 채권액 확인. 근저당 채권최고액은 372,000,000원, 신청채권자의 청구금액은 303,806,183원입니다. 실제 배당액은 확정 채권액 및 우선배당 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 285,600,000원, 2회 유찰 시 228,480,000원으로 계산되지만, 가격 하락 자체가 적정가치를 보장하지는 않습니다.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 가능성이 있는 항목과 공과금 등을 관리주체에 확인하세요.
• 취득·명도비용 확인. 낙찰가 외에 취득 부대비용, 복층 내부 수리비, 점유자 인도 및 명도 관련 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 별개의 문제”

이 사건은 등기권리 분석만 보면 비교적 단순합니다. 농협은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수금액도 0원입니다.

그러나 권리상 인수금액이 없다는 사실이 곧 안전한 입찰 전체를 보장하는 것은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 실제 건물은 공부상 층수와 달리 4층과 5층에 걸친 복층 구조입니다. 현장 점유 및 구조 확인이 선행되어야 합니다.

가격 판단은 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저매각가는 357,000,000원으로, 확인된 실거래가격 240,000,000원의 148.8%입니다. 하지만 거래 사례와 대상 물건의 면적이 달라 해당 비율만으로 정확한 시세 초과분을 산정할 수 없습니다. 거래 표본도 1건에 불과해 현재 적정가격을 판단하기에는 근거가 부족합니다.

따라서 결론은 “등기상 인수위험은 낮지만, 점유와 가격은 추가 검증이 필요한 물건”입니다. 신건에서 서둘러 입찰하기보다는 동일 면적 거래, 복층 구조의 실제 가치, 점유관계 및 향후 환금성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다. 권리는 조건부 긍정, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 적정가격을 입증할 수 있느냐에 있습니다.