수원지방법원 2025타경1691. 경기도 수원시 권선구 오목천동의 남광하우스토리 제105동 제11층 제1102호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2019년 9월 23일 설정된 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 236,400,000원으로, 이 권리를 말소기준으로 보면 이후 설정된 하나은행·부산은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리의 소멸 여부와 배당액의 정확성은 별개의 문제입니다. 등기에는 하나은행 근저당권 변경액 60,000,000원이 기재되어 있지만 예상배당표는 120,000,000원을 채권액으로 사용합니다. 부산은행도 사건의 청구액 88,640,113원과 근저당 채권최고액 92,400,000원이 다릅니다. 따라서 배당표상 미배당액 21,540,000원은 확정된 채무 부족액이 아니라, 현재 산정 기준에 따른 추정치로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 오목천동 962 남광하우스토리 제105동 제11층 제1102호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 삼천병마로1598번길 28-16 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 지상 15층 건물 중 11층 1102호 |
| 소유자 | 김한중 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 434,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 88,640,113원 |
| 말소기준권리 | 을구 9번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 · 2019.09.23 · 채권최고액 236,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기사항전부증명서 발급일 | 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음 · 등기상 인수 권리 없음으로 계산되는 구조입니다. 말소기준권리인 현대캐피탈 근저당권보다 후순위인 2021년 하나은행 근저당권과 2022년 부산은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2025년에 등기된 두 건의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 가격 판단 — 감정가만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 434,000,000원인 신건입니다. 실거래 비교값만으로 이 가격의 적정성을 검증할 수 있는 근거가 제시되어 있지 않으므로, 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정 · 원자료 산정 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 6,740,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 236,400,000원 | 236,400,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 92,400,000원 | 70,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당 시나리오는 집행비용 6,740,000원과 채권자 배당 427,260,000원을 합산해 매각대금 434,000,000원을 모두 배분하는 계산입니다. 다만 하나은행 변경등기 금액과 배당표 반영액이 다르고, 부산은행 청구액 88,640,113원도 채권최고액 92,400,000원과 일치하지 않습니다. 아래 차트는 원자료의 산정값을 그대로 나타낸 참고용이며, 확정 배당액을 뜻하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 오목천동 소재 오목천역 북동측 인근입니다. 주변에 공원, 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트 단지가 있으며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 오목천역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 15층 건물입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지, 소화전, 도시가스 및 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 소로 접합과 교육환경보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지거래계약 허가구역. 2025.08.26. 기준 대상자와 대상 용도가 기재되어 있으므로, 실제 적용 여부와 거래 관련 요건은 입찰 전 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 입지·교통 설명만으로 매도 가능 가격이나 환금성을 확정할 수 없습니다. 동일 단지 실거래와 현재 매물 수준을 확인하기 전에는 감정가 434,000,000원을 시세로 간주하지 않는 것이 좋습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2019.09.23. 현대캐피탈 근저당권의 접수일과 채권최고액 236,400,000원을 등기 원본과 대조하세요. 이후 권리의 소멸 여부도 최신 등기부 및 매각물건명세서로 재확인해야 합니다.
- 하나은행 변경등기 대조. 2021.05.13. 변경 기록의 60,000,000원과 예상배당표의 120,000,000원이 다른 이유를 확인하세요. 실제 채권최고액과 피담보채권 잔액을 구분해야 합니다.
- 부산은행 채권액 확인. 사건 청구액 88,640,113원과 을구 12번 근저당권의 채권최고액 92,400,000원을 혼동하지 마세요. 배당 계산에는 실제 채권액과 배당 순위 확인이 필요합니다.
- 실거래 가격 검증. 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래와 층별 차이를 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요. 현재 신건 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거는 별도로 검증해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 내역이 없더라도 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현황조사서 및 현장 확인으로 점검하세요. 소유자 명의가 확인된다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정하지 마세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 매수인 부담 가능 항목을 관리사무소 및 관련 서류로 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 채권자별 실제 채권 자료를 함께 확인한 후 최종 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리 인수와 배당 계산은 구분해야 한다
이 물건은 제시된 권리관계상 말소기준권리 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하고, 임차인도 없는 것으로 분류되어 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 하지만 배당표에는 하나은행 근저당권의 변경액과 다른 채권액이 반영되어 있어, 예상 미배당액 21,540,000원을 확정된 결과로 받아들이면 안 됩니다.
가격 역시 감정가 434,000,000원이라는 숫자만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리 소멸 여부는 원본으로 확인하고, 배당액은 실제 채권액으로 재계산하며, 입찰가는 실거래로 검증해야 합니다. 세 가지를 확인하기 전까지는 신건 가격의 메리트를 단정하지 않는 것이 합리적입니다.
