수원지방법원 2025타경1716. 경기도 용인시 수지구 죽전동의 도담마을7단지뜨리에체아파트 706동 602호입니다. 현재 소유자는 김현란·왕정문으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2017년 7월 3일 매매계약을 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득한 사실이 등기부에 나타납니다. 2022년 12월 22일 장흥군수산업협동조합 명의의 채권최고액 660,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 세금 관련 압류와 가압류, 추가 근저당권이 등재됐습니다.
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 산정돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 “아무 확인도 필요 없는 물건”으로 받아들여서는 안 됩니다. 특히 경매개시결정 뒤 말소기준 근저당권의 이전 및 채권 관련 질권 기록이 등장하고, 사건 청구액과 배당 시뮬레이션의 채권액도 일치하지 않습니다. 권리의 소멸 여부와 배당권자 확인은 원본 서류 대조가 전제입니다. 가격 측면에서도 최저가는 최근 12개월 평균을 소폭 웃돌아 신건의 가격 메리트가 뚜렷하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 414 도담마을7단지뜨리에체아파트 706동 6층 602호 도로명주소: 경기도 용인시 수지구 푸른솔로 49 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 실거래 비교 대상 면적 114.88㎡ · 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 6층 |
| 현 소유자 | 김현란·왕정문 (각 2분의 1 지분) |
| 취득 내역 | 2017.07.03 매매 원인 · 2017.08.31 소유권이전등기 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 703,000,000원 / 703,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장흥군수산업협동조합 / 574,364,265원 |
| 말소기준권리 | 을구 21번 근저당권 · 2022.12.22 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기부 발급 기준 | 수원지방법원 용인등기소 · 2026.10.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 채권 이전 기록을 함께 확인
말소기준권리는 2022년 12월 22일 설정된 을구 21번 근저당권입니다. 이 기준권리보다 뒤에 설정된 을구 22번 근저당권, 갑구의 압류·가압류 등은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다. 따라서 현 산정의 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 명단은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등록된 임차인 명단이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 판단은 별개입니다. 입찰 전 전입세대, 점유 현황, 임대차계약 여부를 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 최저가가 높다
동일 면적 114.88㎡로 비교되는 도담마을7단지뜨리에체의 실거래 자료는 총 12건입니다. 전체 평균은 689,916,666원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 114.88㎡ | 12 | 843,000,000원 |
| 2026.04 | 114.88㎡ | 18 | 555,000,000원 |
| 2025.07 | 114.88㎡ | 11 | 665,000,000원 |
| 2025.05 | 114.88㎡ | 10 | 685,000,000원 |
| 2023.12 | 114.88㎡ | 3 | 650,000,000원 |
| 2023.10 | 114.88㎡ | 18 | 667,000,000원 |
| 2023.07 | 114.88㎡ | 8 | 647,000,000원 |
| 2023.07 | 114.88㎡ | 8 | 647,000,000원 |
| 2023.05 | 114.88㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2021.09 | 114.88㎡ | 4 | 830,000,000원 |
| 2021.09 | 114.88㎡ | 17 | 840,000,000원 |
| 2021.08 | 114.88㎡ | 11 | 830,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | — | 12건 | 689,916,666원 |
자료상 최근 거래 추세 지표는 +1.6%입니다. 그러나 최근 12개월 표본은 2건뿐이므로 이 수치만으로 안정적인 가격 상승을 단정하기 어렵습니다. 전체 12건 평균 대비 최저가는 101.9% 수준이며, 최근 평균을 기준으로 보더라도 신건 최저가가 이미 평균을 웃돕니다. 따라서 현재 가격에서 확실한 할인 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 703,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,430,000원 |
| 1. 을구 21번 근저당 · 장흥군수산업협동조합 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당 · 혁진약품주식회사 | 130,000,000원 | 33,570,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 박선미 | 10,327,397원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 17,180,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 제공된 배당 시뮬레이션을 기준으로 작성했습니다. 집행비용 9,430,000원은 매각가의 약 1.3% 추정치입니다. 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 817,507,642원, 채권자 총 배당액은 693,570,000원이며, 미배당액은 123,937,642원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 원본 서류를 통해 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 실거래 자료 기준)
- 입지. 용인신촌초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지와 다세대주택, 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 근거리에 수인분당선 죽전역이 소재하며, 감정평가서상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 단지. 도담마을7단지뜨리에체는 430세대이며, 준공일은 1999.02.27입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 20층 규모입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 주차장, 소화전, 화재탐지설비 및 개별난방설비 등이 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 2,695,000원/㎡입니다. 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 등 토지이용 관련 사항이 기재돼 있어 세부 제한은 원본과 관련 공부로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 자료에는 외국인 등의 거래를 대상으로 하는 토지거래계약허가구역 지정 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.11.06이므로, 입찰 시점의 실제 지정 여부와 적용 범위를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래가 전체 12건 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 금액이 555,000,000원과 843,000,000원으로 크게 벌어져 있으므로, 최신 거래 하나를 단지의 대표 시세로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 21번 근저당권의 설정일은 2022.12.22입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본에서 말소기준권리 및 소멸 대상 권리를 다시 대조하세요.
- 채권양도·질권 확인. 2025.09.30 삼성골드대부주식회사로의 근저당권 이전 및 관련 근질권 기록, 2025.10.16 질권 기록을 확인해 실제 배당권자와 말소 범위를 확정하세요.
- 채권액 재확인. 사건 청구액 574,364,265원과 배당 시뮬레이션의 660,000,000원 기준이 다릅니다. 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 확인한 뒤 배당 시나리오를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·임대차 조사. 등록된 임차인 명단은 없으나 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 점유자, 임대차계약 및 보증금 관련 자료를 확인하고 인도 절차를 검토하세요.
- 시세 상한 설정. 최근 12개월 평균은 699,000,000원, 현재 최저가는 703,000,000원입니다. 최신 거래 843,000,000원만을 근거로 입찰가를 높이지 말고 실거래 편차와 해당 호수의 실제 상태를 반영하세요.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약허가구역의 지정 기간 및 적용 대상이 매각기일에도 유효한지 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 인도에 필요한 비용을 확인하세요. 인수액 0원이라는 산정 결과에 이 비용이 포함된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 함께 확인하세요. 이 리포트는 제공된 수치에 기반한 추정 분석입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “저렴한 낙찰”은 다르다
이 물건은 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이며, 등록된 임차인 명단도 없습니다. 그러나 임대관계는 미상이고, 말소기준 근저당권에는 채권양도와 질권 관련 기록이 있어 배당권자 및 권리 소멸 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
가격 역시 별도로 판단해야 합니다. 감정가이자 최저가인 703,000,000원은 최근 12개월 평균 699,000,000원의 100.6%입니다. 최신 거래는 843,000,000원이지만 최근 12개월 거래가 2건뿐이고 가격 편차가 커, 최신 고가 거래만으로 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.
권리 인수액은 낮게 산정되지만, 가격 메리트는 확인되지 않은 신건입니다. 채권양도·질권 및 실제 배당액을 먼저 검증하고, 점유와 토지이용 규제를 확인한 뒤, 최근 실거래와 비교해 입찰가 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
