수원지방법원 2025타경52686. 경기도 화성시 남여울3길 6-16에 소재한 연립/다세대 물건입니다. 소유자는 곽재연이며, 등기사항전부증명서에는 근저당권 6건과 압류 4건이 집계되어 있습니다. 2021년 12월 3일 설정된 병점신용협동조합 근저당권이 말소기준권리로 계산됩니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류, 최은철·김종화의 근저당권, 박명욱의 주택임차권등기 등이 확인됩니다.
이 사건에서 중요한 것은 등기부에 표시된 권리의 소멸 여부만이 아닙니다. 보증금이 확인되지 않는 점유자, 배당요구 여부와 우선변제 순위, 세금 압류, 근저당권 변경·이전 기록을 함께 확인해야 합니다. 특히 등기상 최초 채권최고액과 이후 변경된 채권최고액이 다르므로, 예상배당표의 금액을 실제 배당액으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52686 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남여울3길 6-16 (능동, 1동) |
| 등기상 소재지 | 경기도 화성시 동탄구 능동 1161-4 1동 |
| 물건종류 | 연립/다세대 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 곽재연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,424,520,500원 / 1,697,164,000원 |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 병점신용협동조합 · 2021.12.03. |
| 신청채권자 / 청구액 | 병점신용협동조합 / 932,975,693원 |
| 매각기일 | 2026.11.06. |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.23. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 채권 변경을 구분
말소기준권리는 2021.12.03. 접수된 병점신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 최은철·김종화의 근저당권, 경기신용보증재단의 가압류 및 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 권리의 소멸과 실제 점유·배당 문제는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 보증금과 배당요구를 따로 확인
현황조사와 매각물건명세서 등에 기재된 임차인·점유자별 주요 내용입니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보수적으로 표시했습니다. 최종 판정은 말소기준권리의 접수일과 전입·점유·확정일자, 실제 임대차계약을 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영애 | 미상 | 보증금 미상 차임 미상 |
2022.02.16. / 미상 | 가능·미상 | 순위·여부 미상 | 승계 없음 |
| 윤일수 | 미상 | 보증금 미상 차임 미상 |
2021.12.27. / 미상 | 가능·미상 | 순위·여부 미상 | 승계 없음 |
| 함순옥 | 미상 | 보증금 미상 차임 미상 |
2022.02.08. / 미상 | 가능·미상 | 순위·여부 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 네이처에너지(송병연) | 7.0000㎡ | 보증금 미상 차임 50,000원 |
2022.05.24. / 미상 | 가능·미상 | 순위·여부 미상 | 승계 없음 |
| 김택열 | 101호 49.5000㎡ | 30,000,000원 차임 800,000원 |
2025.01.20. / 미상 | 없음·전입 후순위 | 순위·여부 미상 | 승계 없음 |
| 이정민 | 1층 102호 89.2500㎡ | 20,000,000원 차임 950,000원 |
2024.01.12. / 미상 | 없음·전입 후순위 | 순위·여부 미상 | 승계 없음 |
| 오은교 | 미상 | 보증금 미상 차임 미상 |
2022.02.25. / 미상 | 가능·미상 | 순위·여부 미상 | 승계 없음 |
| 박명욱 | 건물 3층 175.31㎡ 중 도면 표시 부분 74.3㎡ · 302호 | 300,000,000원 차임 미상 |
2022.01.24. / 2022.01.07. | 없음·전입 후순위 | 배당요구 확인 우선변제 순위 미상 |
승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상·확인 필요 차임 미상 |
2022.01.24. / 2022.01.07. | 가능·미상 | 배당요구 확인 우선변제 순위 미상 |
승계 없음 |
| 송병연 | 주거 | 미상·확인 필요 차임 미상 |
2022.02.25. / 2022.02.15. | 가능·미상 | 배당요구 확인 우선변제 순위 미상 |
승계 없음 |
- 안영애·윤일수·함순옥·오은교 등 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자의 실제 계약관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 박명욱은 보증금 300,000,000원의 주택임차권등기가 확인되고 배당요구도 기재되어 있습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 권리로 표시되지만 실제 배당액과 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 주식회사 네이처에너지(송병연)과 송병연이 각각 기재되어 있습니다. 동일인 관련 계약인지, 점유 부분과 임대차계약이 별개인지 대조해야 합니다.
- 기사항전·송병연의 보증금은 기재 내용과 확인 필요 메모가 일치하지 않으므로 실제 보증금과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
보증기관 대위·승계로 분류된 별도 임차 항목은 확인되지 않습니다. 다만 임차인의 배당요구와 우선변제 순위는 동일한 의미가 아니므로, 배당요구가 확인된 경우에도 배당액을 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,697,164,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 19,371,640원 |
| 을구 1번 근저당권 · 병점신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 최은철 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김종화 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 466,292,360원 |
위 표의 주요 채권액 합계는 1,211,500,000원이며, 현재 회차 시뮬레이션상 해당 채권은 전액 배당되고 잔여금은 466,292,360원으로 계산됩니다. 다만 이 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 근저당권의 채권최고액 변경 기록도 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 가격·입지·환금성 메모
- 가격. 감정가 2,424,520,500원, 현재 최저가 1,697,164,000원으로 감정가 대비 약 70.0% 수준입니다. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 시세 대비 저렴 여부는 판단 보류입니다.
- 토지 용도지역. 제2종일반주거지역으로 기재되어 있습니다.
- 토지 현황. 지목 대, 토지이용상황 주상용, 지형높이 평지, 지형형상 세로장방, 도로접면 소로한면으로 표시되어 있습니다.
- 토지면적·공시지가. 토지면적 373.1㎡, 공시지가 1,470,000원/㎡입니다. 공시지가만으로 건물과 토지를 포함한 경매 물건의 적정 시세를 확정할 수는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 실제 매각 대상과 현황, 등기·건축물 관련 서류의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교와 개별 건물 상태에 대한 확인 없이 환금성을 단정하기 어렵습니다. 여러 점유자의 명도와 보증금 확인도 매각 후 관리 부담에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 2021.12.03. 말소기준 근저당권과 2022.03.31. 채권최고액 변경, 2025.08.25. 근저당권 이전·근질권 설정을 확인하고 현재 채권자와 실제 채권액을 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상인 점유자의 계약서, 전입세대 내역, 실제 점유 상태를 확인하세요. 확인 전에는 매수인 인수액 0원을 확정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 박명욱·기사항전·송병연의 배당요구 기록과 실제 배당요구서, 확정일자, 배당순위를 대조하세요. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제액이 확정되지는 않습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류와 당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금의 배당순위에 따라 잔여금과 후순위 채권의 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서와 현황조사서에서 매각 범위, 제시외 건물 포함 여부, 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 명도·점유관계. 여러 임차인·점유자의 사용 부분과 실제 계약관계를 확인하고, 중복 기재 여부 및 인도 가능성을 점검하세요.
- 응찰가 상한. 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 거래 사례와 수선·명도·세금·배당 관련 비용을 확인한 뒤 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 시세 메리트”
이 물건은 한 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 약 70.0%로 내려왔습니다. 말소기준권리 이후 설정된 여러 등기 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있고, 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 주요 채권 미배당은 0원입니다.
그러나 점유자별 보증금과 확정일자, 배당요구 및 우선변제 순위, 세금 압류, 근저당권의 변경·이전 기록을 확인하기 전에는 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다. 특히 예상배당표는 근저당권 변경 기록과 실제 임차인 배당을 모두 확정한 결과가 아닙니다.
권리 검토는 원본 확인 전까지 보류, 가격 판단은 실거래 비교 전까지 보류. 유찰로 내려간 최저가 자체를 메리트로 해석하지 말고, 매각 범위와 점유·배당 위험을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.