부산지방법원 2025타경23268. 부산진구 초읍동 초읍한신아파트 810호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 222,000,000원으로 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2015년 11월 18일 설정된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 72,000,000원입니다. 이후 국민은행 근저당권과 페퍼저축은행 근저당권, 세금 관련 압류 및 금융기관 가압류 등이 이어집니다.

권리분석에서 중요한 점은 등기상 채권이 많다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 인수한다는 사실은 다르다는 것입니다. 제공된 권리 및 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 반면 담보권자와 가압류권자의 채권액 합계가 매각대금을 크게 웃돌아 후순위 채권자에게 배당되지 않는 구조입니다. 또한 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 신고된 임차인 내역이 없다는 이유만으로 실제 점유·임대차 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조

말소기준권리는 2015년 11월 18일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 같은 달 26일 접수된 국민은행 근저당권과 2021년 4월 28일 설정된 페퍼저축은행 근저당권은 말소기준 이후의 권리로, 제공 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그 이후의 압류·가압류 및 경매개시결정도 같은 기준으로 정리됩니다.

등기부에는 국민은행 근저당권 2건과 페퍼저축은행 근저당권 1건 외에도 신용보증기금, 우리금융캐피탈, 엔에이치농협캐피탈, 키움예스저축은행, 부산신용보증재단, 국민은행, 삼성카드 등의 가압류가 기재되어 있습니다. 국세·지방세 관련 압류도 여러 건 확인됩니다. 권리의 수가 많아 등기만 보면 복잡하지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 거래 표본과 물건 동일성 확인이 먼저

시세 비교 자료는 초읍한신아파트의 전용면적 84.835㎡ 기준으로 구성되어 있으며, 실거래 표본은 12건입니다. 이 중 최근 12개월 거래는 3건으로 평균 거래금액은 232,166,666원이고, 최신 거래는 2026년 7월 245,000,000원입니다. 최근 추세는 과거 대비 +2.9%로 상승 방향입니다.

현재 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.6%입니다. 최근 평균보다 낮은 가격이지만, 이 수치만으로 확실한 매수 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 거래 건수가 최근 12개월 3건에 그치고, 층수와 거래 시점에 따라 가격 차이가 있으므로 대상 호수의 정확한 동·층·상태가 비교 대상과 일치하는지 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)

위 배당액은 제공된 매각가 가정과 배당 시나리오를 반영한 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세 및 배당 순위 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 초읍동 소재 초읍초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 23층 건물로, 사용승인일은 1996.04.06입니다. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역, 상대보호구역 및 도로 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,323,000원/㎡입니다.
• 지형 표현 확인. 감정요항표에는 완경사지대 내 부정형 토지로 기재되어 있지만, 토지 자료에는 지형높이가 급경사로 표시되어 있습니다. 지형·토지이용 관련 자료는 원본을 대조해 확인하는 것이 좋습니다.
• 환금성. 단지 규모는 318세대이고 최근 실거래 표본은 12건입니다. 전체 거래금액은 185,000,000원부터 250,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 거래 시점과 층에 따른 차이를 고려해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다. 다만 동 표기는 1동과 102동으로 다르게 나타나므로, 이 부분은 별도로 원본 서류를 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동·호수 일치 확인. 소재지와 감정평가에는 1동 810호, 매각물건명세서 비고에는 현칭 102동, 등기부상 주소에는 102동 810호 표기가 있습니다. 입찰 대상 부동산이 정확히 일치하는지 우선 확인하세요.
• 점유 및 임대차 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 실제 점유 상태를 확인해 명도 및 임대차 위험을 판단해야 합니다.
• 당해세와 배당 순위. 국세·지방세 압류 관련 주의사항이 있습니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당 순위를 확인하고, 배당 추정액을 확정 금액으로 간주하지 마세요.
• 실거래 비교. 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균 232,166,666원의 95.6%입니다. 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 입찰가를 높이지 말고, 실제 대상 호수와 비교 거래의 면적·층·상태를 대조하세요.
• 관리비 및 건물 상태. 실제 점유 상태와 관리비 체납, 공용부분 관리비 부담 가능성, 건물 내부 상태를 확인해 취득 후 비용을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 대조한 뒤 입찰 여부와 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 위험이 없다”는 다릅니다

부산 초읍한신 810호는 제공된 권리 및 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 국민은행 근저당 2건과 페퍼저축은행 근저당, 여러 압류·가압류가 존재하며 예상배당에서도 상당한 미배당이 발생합니다. 이는 권리의 복잡성을 보여 주지만, 그 자체로 낙찰자가 채무를 인수한다는 뜻은 아닙니다.

가격은 최근 12개월 평균보다 낮고 최신 거래보다도 낮은 수준입니다. 그러나 최근 12개월 거래가 3건이고, 최근 거래 추세가 +2.9%인 데다 동 표기와 임대관계가 명확히 확인되지 않았습니다. 권리상 인수액 0원이라는 계산만으로 입찰을 결정하지 말고, 대상 호수의 동일성·점유·임대차·세금 관련 사항을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.