부산지방법원 2025타경23276. 부산광역시 영도구 영선동3가 53, 무궁화아파트 가동 5층 607호에 대한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 아유헬씨주식회사이며, 2024년 10월 24일 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 이만세이고 청구금액은 120,119,500원입니다.
등기부의 과거 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 분석상 기준권리는 2025년 5월 27일 부산신용보증재단의 가압류입니다. 이후 경매개시결정과 영도구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 하지만 후순위 등기의 소멸과 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다. 매각물건명세서에는 을구 14번 주택임차권등기의 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.
가격 역시 부담스럽습니다. 최근 비교 평균 120,000,000원과 전체 거래 평균 140,000,000원을 모두 웃돌며, 확인된 과거 최고 거래가 160,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 차이는 -25.0%로, 과거 거래 가격만으로 현재 가치를 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23276 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 영선동3가 53 무궁화아파트 가동 5층 607호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 영도구 절영로102번길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교면적 84.24㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물의 5층 607호 |
| 소유자 | 아유헬씨주식회사 (2024.10.24 거래가액 120,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이만세 / 120,119,500원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 건물 준공일 / 세대수 | 1982.12.24 / 70세대 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 확인되지만 임차보증금은 별도 검증
분석상 기준권리는 2025년 5월 27일 부산신용보증재단의 가압류(청구금액 13,890,831원)입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 영도구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 과거 근저당권도 등기상 이미 말소된 상태입니다.
이만세는 주택임차권자이면서 경매 신청채권자로도 기재되어 있습니다. 두 지위가 확인된다는 이유만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 실제 채권의 성격과 임대차의 진정성, 신청채권 청구액과 임차보증금의 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 이만세의 청구금액 120,119,500원과 임차보증금 120,000,000원을 동일한 채권으로 볼 수 있는지, 별개의 채권인지도 확인 전에는 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 위험
임차 관련 기재는 아래와 같습니다. 보증금 또는 확정일자 등이 확인되지 않는 점유자에 대해서는 대항력이 확정된 것으로 단정하지 않았습니다. 특히 임차보증금의 실제 배당 여부와 미배당 잔액에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다.
| 임차 관련자 | 점유 / 날짜 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이종태 | 점유 부분 미상 전입일 2021.11.03 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 인수액 미확정 보증금 확인 전 응찰 금지 |
| 이만세 | 건물 전유부분 전부 임대차계약 2021.09.24 주민등록·점유개시 기재 2021.10.15 |
120,000,000원 확정일자 기재 2021.10.05 |
성립 여부 원본 확인 | 순위·배당 확인 | 미배당 잔액 인수 가능 임차권등기·명세서 확인 |
| 기사항전 | 주거 점유 부분·전입일 미상 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 인수액 미확정 실제 점유·인적사항 확인 |
- 이종태의 실제 임대차보증금, 확정일자, 점유 현황 및 대항력 성립 여부
- 이만세의 임차보증금 120,000,000원과 신청채권 청구액 120,119,500원의 관계, 실제 배당 여부와 미배당 잔액
- 기사항전으로 기재된 주거 관련자의 실제 인적사항·점유 관계·보증금 및 매각물건명세서의 인수권리 내용
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 높다
비교 대상은 영선무궁화맨션의 84.24㎡ 거래입니다. 확인된 거래는 2024년 10월 120,000,000원, 2021년 8월 160,000,000원입니다. 거래 표본이 2건뿐이고, 가장 최근 거래 기록도 2024년 10월이므로 현재 시세를 확정하는 데에는 한계가 있습니다.
| 거래 구분 | 비교면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 최신 거래 | 84.24㎡ | 5층 | 120,000,000원 |
| 2021.08 과거 거래 | 84.24㎡ | 5층 | 160,000,000원 |
| 최근 비교 평균 | 84.24㎡ | — | 120,000,000원 |
| 전체 거래 평균 (2건) | 84.24㎡ | — | 140,000,000원 |
| 과거 최고 거래 | 84.24㎡ | 5층 | 160,000,000원 |
| 본건 감정가·최저가 | — | 5층 | 179,000,000원 |
최저가 179,000,000원은 최근 비교 평균 120,000,000원보다 59,000,000원 높습니다. 비율로는 최근 비교가의 149.2%입니다. 전체 평균 140,000,000원보다도 39,000,000원 높고, 확인된 과거 최고 거래 160,000,000원보다 19,000,000원 높습니다.
거래 가격은 160,000,000원에서 120,000,000원으로 25.0% 낮아졌습니다. 이 추세를 고려하면 과거 최고가나 전체 평균만으로 현재 가격을 낙관하는 것은 위험합니다. 현재 최저가는 확인된 최근 거래보다 높은 수준이므로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,306,000원 |
| 1. 가압류 · 부산신용보증재단 | 13,890,831원 | 13,890,831원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 이만세 | 120,119,500원 | 120,119,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 41,683,669원 |
위 표는 매각가 179,000,000원에서 집행비용을 약 1.8%로 추정하고, 기재된 채권 청구액을 기준으로 계산한 배당 예시입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 이만세의 신청채권과 주택임차권 보증금이 동일한 채권인지 확인되지 않았으므로, 임차보증금을 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 인수액은 원본 서류 확인 후 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 179,000,000원 | 120,119,500원 | 0원 | 시세 대비 고가 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 143,200,000원 | 120,119,500원 | 0원 | 최근 비교가보다 높음 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 114,560,000원 | 98,265,329원 | 21,854,171원 | 채권 미배당 발생 |
1회 유찰 후 최저가 143,200,000원도 최근 비교가 120,000,000원보다 약 19.3% 높습니다. 2회 유찰 시 114,560,000원으로 낮아지지만, 이때는 신청채권자에게 21,854,171원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
이 시나리오 수치는 배당 구조를 이해하기 위한 계산이지, 적정 입찰가나 안전한 인수액을 보장하지 않습니다. 특히 임차보증금 인수 위험이 남아 있는 상황에서는 최저가가 낮아지는 것만으로 실질취득가가 유리해진다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 감정평가 요항에는 대평초등학교 남동측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 환경입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 대중교통 상황은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 5층 건물입니다. 준공일은 1982년 12월 24일이며, 비교 단지 세대수는 70세대입니다.
- 토지이용계획. 준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(78m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,436,000원/㎡입니다.
- 공부·위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다고 기재되어 있습니다. 실제 이용상황·관리상태와 점유 현황을 재확인해야 합니다.
- 환금성. 거래 표본이 2건에 불과하고, 1982년 준공된 70세대 규모의 건물입니다. 거래 추세도 -25.0%로 나타나며, 신건 최저가는 확인된 최신 거래보다 높습니다. 환금성과 매도가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이종태 보증금 확인. 전입일 2021.11.03에 대응하는 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 및 주민등록 현황을 확인하세요. 대항력 가능성이 해소되기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
- 이만세 임차권 확인. 보증금 120,000,000원, 임차권등기, 배당요구 및 배당순위를 확인하고, 미배당 잔액 인수에 관한 매각물건명세서 기재를 반드시 대조하세요.
- 채권 중복 여부 확인. 이만세의 신청채권 청구액 120,119,500원과 임차보증금 120,000,000원이 동일한 채권인지, 별개인지 확인해야 합니다. 이름이 같다는 이유만으로 동일 채권 또는 가장임차인이라고 단정하지 마세요.
- 추가 점유자 확인. 주거 관련자로 기재된 기사항전의 실제 인적사항, 점유 범위, 전입일, 보증금 및 권리관계를 확인하세요.
- 실질취득가 계산. 낙찰가에 취득 부대비용을 더하고, 매수인에게 인수될 수 있는 미배당 임차보증금이 있는지 별도로 계산하세요. 보증금 미확정 상태에서는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
- 시세 기준 재검토. 최근 비교 평균과 최신 거래는 120,000,000원, 전체 평균은 140,000,000원, 확인된 최고 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 179,000,000원에 가격 가점을 부여하지 마세요.
- 현장·관리상태 확인. 내부가 확인되지 않았으므로 실제 점유, 내부 수리 필요성, 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 함께 확인하세요. 특히 임차권등기 잔액의 인수 조건과 소재지 표기를 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 최저가가 낮아 보여도 실질취득가는 별개”
부산지방법원 2025타경23276은 말소기준권리 이후의 가압류·경매개시결정·압류가 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있지만, 그것만으로 권리상 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다. 보증금 미상 임차인 이종태의 대항력 가능성과 이만세의 120,000,000원 주택임차권등기, 미배당 보증금 잔액 인수 가능성을 해결해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 179,000,000원은 최근 비교 평균 및 최신 거래 120,000,000원의 149.2%이며, 전체 평균 140,000,000원과 과거 최고 거래 160,000,000원도 웃돕니다. 확인된 거래 추세는 -25.0%입니다. 거래 표본이 적다는 한계는 있지만, 현재 가격에 메리트가 있다고 평가할 근거는 부족합니다.
결론: 가격은 보류, 권리도 확인 전 보류. 임차보증금과 실제 인수 범위를 확정하고, 최신 시세 및 내부 상태를 검증하기 전에는 응찰을 권하기 어렵습니다. 최저가만으로 판단하지 말고, 예상 인수액을 포함한 실질취득가를 기준으로 의사결정해야 합니다.
