수원지방법원 2025타경56437. 경기도 수원시 팔달구 화서동 현대아파트 104동 1층 104호의 임의경매 사건입니다. 전용면적은 99.88㎡이고, 지하 1층·지상 20층 건물의 1층 세대입니다. 소유자는 최회균 씨로, 2000년 2월 14일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 말소기준권리는 2021년 8월 27일 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 239,200,000원입니다.
후순위인 서울보증보험주식회사 가압류와 비엔케이캐피탈주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 그러나 과거 근저당권의 이전·신탁·말소 이력이 함께 존재하고, 경매신청채권자의 청구액과 예상배당 사이에 확인할 부분이 있습니다. 또한 임차인으로 확인된 사람은 없지만 실제 임대관계가 확정된 것은 아닙니다. 따라서 권리구조가 단순하다는 이유만으로 현장조사나 원본 확인을 생략해서는 안 됩니다.
가격도 중요한 변수입니다. 신건 최저매각가 627,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 610,285,714원보다 16,714,286원 높습니다. 가장 최근인 2026년 8월 거래는 700,000,000원이지만 해당 거래는 16층이고 경매 대상은 1층입니다. 개별 층수 차이를 고려하면 최근 최고 수준의 거래를 이 물건의 적정가로 그대로 적용하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56437 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 화서동 656 현대아파트 104동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 덕영대로735번길 18 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 99.88㎡ (실거래 비교 면적) |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 20층 중 1층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 벽식구조 · 슬래브지붕 |
| 소유자 | 최회균 (단독소유 · 2000.02.14. 소유권이전) |
| 감정가 | 627,000,000원 |
| 최저매각가 | 627,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 입찰보증금 | 62,700,000원 (최저가의 10% 기준) |
| 신청채권자 | 비엔케이캐피탈주식회사 |
| 청구금액 | 497,153,643원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 테크메이트 근저당
현재 권리분석의 기준은 2021년 8월 27일 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 239,200,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그 이후 설정된 서울보증보험주식회사의 가압류 34,963,960원과 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2021년 2월 25일 설정된 에프지자산관리대부주식회사 근저당권 588,900,000원은 등기상 이미 말소된 권리로 분류됩니다. 이 근저당권에는 신탁과 비엔케이캐피탈주식회사로의 이전 이력이 존재합니다. 이후 2021년 8월에 설정된 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권에는 유미캐피탈대부주식회사의 근저당권부채권 질권설정 이력도 있습니다. 이러한 이전·부기등기의 최종 효력과 신청채권자의 권리관계는 등기 원본으로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 비싼 신건
실거래 비교 대상은 한진현대아파트의 동일 전용면적 99.88㎡ 거래입니다. 단지는 516세대이며 준공일은 1997년 12월 15일입니다. 확인된 최근 거래 12건의 전체 평균은 599,333,333원이지만, 가격 판단에서는 시점이 가까운 최근 12개월 7건 평균 610,285,714원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 99.88㎡ | 16층 | 700,000,000원 |
| 2026.05 | 99.88㎡ | 10층 | 420,000,000원 |
| 2026.02 | 99.88㎡ | 17층 | 648,000,000원 |
| 2026.01 | 99.88㎡ | 6층 | 610,000,000원 |
| 2026.01 | 99.88㎡ | 5층 | 605,000,000원 |
| 2025.10 | 99.88㎡ | 15층 | 620,000,000원 |
| 2025.09 | 99.88㎡ | 10층 | 669,000,000원 |
| 2025.08 | 99.88㎡ | 19층 | 500,000,000원 |
| 2025.06 | 99.88㎡ | 4층 | 615,000,000원 |
| 2025.04 | 99.88㎡ | 6층 | 660,000,000원 |
| 2025.04 | 99.88㎡ | 14층 | 590,000,000원 |
| 2025.04 | 99.88㎡ | 15층 | 555,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 99.88㎡ | 7건 | 610,285,714원 |
| 전체 거래 평균 | 99.88㎡ | 12건 | 599,333,333원 |
전체 거래 12건의 가격 범위는 420,000,000원~700,000,000원으로 상당히 넓습니다. 전체 평균은 599,333,333원이지만, 과거 거래와 최근 거래가 섞여 있으므로 신건 가격의 적정성을 판단할 때는 최근 12개월 평균을 중심으로 보는 것이 합리적입니다.
| 가격 비교 기준 | 금액 / 지표 | 해석 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 627,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 최근 12개월 평균 | 610,285,714원 | 최근 7건 기준 |
| 최근 평균 대비 | 102.7% | 최근 시세보다 높음 |
| 전체 평균 대비 | 104.6% | 전체 평균보다 높음 |
| 최신 거래 | 700,000,000원 | 2026.08 · 16층 |
| 최근 거래 추세 | +4.5% | 이전 거래 대비 상승 |
최근 거래 추세는 +4.5%로 상승 방향입니다. 따라서 최근 거래가 하락하고 있다고 해석할 근거는 없습니다. 다만 상승 추세가 확인되더라도 신건 최저가가 최근 평균보다 2.7% 높다는 사실은 변하지 않습니다.
가장 최근 거래는 16층에서 700,000,000원에 이루어졌습니다. 신건 최저가 627,000,000원은 이 거래보다 낮지만, 경매 대상은 1층입니다. 층수와 개별 상태를 고려하지 않은 단순 비교로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 627,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,670,000원 |
| 1. 근저당 · 테크메이트코리아대부 | 239,200,000원 | 239,200,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 34,963,960원 | 34,963,960원 |
| 채권자 배당 합계 | 274,163,960원 | 274,163,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 344,166,040원 |
집행비용 8,670,000원, 근저당 배당 239,200,000원, 가압류 배당 34,963,960원, 소유자 잔여 344,166,040원의 합계는 627,000,000원입니다. 집행비용은 추정액이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
위 배당표에 반영된 채권자 청구액 합계는 274,163,960원이고, 해당 채권은 시뮬레이션상 전액 배당됩니다. 그러나 별도로 기재된 신청채권자 비엔케이캐피탈주식회사의 청구액은 497,153,643원이며, 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 이 차이가 해소되기 전까지 소유자 잔여금 344,166,040원을 확정적인 금액으로 판단해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시 가격·배당 시나리오
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 627,000,000원입니다. 제공된 시나리오에 따른 1회 유찰 가격은 501,600,000원, 2회 유찰 가격은 401,280,000원입니다. 두 시나리오 모두 산출상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 627,000,000원 | 274,163,960원 | 344,166,040원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 501,600,000원 | 274,163,960원 | 220,020,040원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 401,280,000원 | 274,163,960원 | 120,703,240원 | 0원 |
회차별 배당액과 잔여금은 제공된 추정 시나리오 기준입니다. 집행비용, 세금, 실제 배당채권, 임차관계 등의 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 각 회차의 신청채권자 예상배당은 0원으로 표시되어 있어 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 화서동 소재 지하철 1호선 화서역 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 자리하고 있으며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 화서역과 버스정류장이 있습니다. 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 지하 1층·지상 20층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비를 비롯해 소화전·승강기·주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 대상 토지 남서측으로 왕복 8차선 도로가 있으며, 주변으로 왕복 2차선 내외의 포장도로와 접합니다. 단지 내 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지·용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화서지구)에 속합니다. 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 제한도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,754,000원입니다. 토지의 지목은 대이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 정보가 있으므로 구체적인 허가 필요 여부와 적용 범위는 관할기관에 확인해야 합니다.
- 환금성. 516세대 아파트로 동일 면적 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 420,000,000원부터 700,000,000원까지 넓게 분포하고, 대상은 1층이므로 개별 호수의 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검토. 현재 최저가 627,000,000원은 최근 12개월 평균 610,285,714원보다 높습니다. 입찰가 결정 시 최근 시세와 1층 특성을 반영해야 합니다.
- 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 유찰을 전제로 낙찰 기회를 확신해서는 안 되지만, 현재 가격에 할인 매력이 부족하다면 다음 회차까지 관망하는 전략을 고려할 수 있습니다.
- 점유자 및 임대차 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인과 현장조사를 통해 실제 점유자 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·말소 확인. 기존 에프지자산관리대부 근저당권, 신탁 및 비엔케이캐피탈 이전 이력, 테크메이트코리아대부 근저당권과 질권설정 관계를 등기 원본에서 대조해야 합니다.
- 신청채권자 배당 확인. 비엔케이캐피탈 청구액 497,153,643원과 시뮬레이션상 배당 0원의 관계를 확인해야 합니다. 표시된 소유자 잔여금 역시 확정된 금액으로 볼 수 없습니다.
- 입찰보증금. 현재 최저매각가의 10%를 적용한 보증금은 62,700,000원입니다. 실제 입찰 공고상 보증금 조건을 확인해야 합니다.
- 1층 현장 확인. 채광, 창문 방향, 외부 보행 동선, 소음, 사생활 보호, 실내 상태 및 수리 필요 여부를 점검해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 미납 관리비와 실제 점유상태를 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도에 필요한 절차와 비용을 고려해야 합니다.
- 토지이용 규제. 지구단위계획구역, 비행안전구역, 보호구역 및 토지거래허가 관련 사항의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확인, 가격은 보류”
수원 화서동 현대아파트 104호는 예상 인수액 0원, 확인된 임차인 0명으로 산출된 물건입니다. 말소기준권리는 2021년 8월 27일 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권이며, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 임대관계가 미상이고, 이전 근저당권 및 신청채권자의 예상배당 관계에 확인할 부분이 있어 권리 검토를 완전히 끝난 것으로 볼 수는 없습니다. 실제 점유자와 등기 원본 확인은 반드시 선행되어야 합니다.
가격 측면에서는 더욱 명확합니다. 최저매각가 627,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 610,285,714원의 102.7%입니다. 최근 거래 추세는 +4.5%로 상승 방향이지만, 현재 가격은 여전히 최근 평균 이상입니다. 더구나 대상이 1층이므로 고층의 최근 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
따라서 이 물건은 권리관계의 미확인 사항을 해소한 뒤, 가격을 중심으로 보수적으로 접근해야 하는 신건입니다. 유찰 시나리오의 가격은 검토할 가치가 있으나, 실제 유찰 여부는 알 수 없습니다.
종합 결론은 C등급. 산출상 인수액 0원이라는 장점에도 불구하고, 신건 최저가가 최근 평균 시세보다 높고, 임대관계 및 배당관계 확인이 남아 있어 현 가격에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 권리 원본 대조와 1층 세대에 맞는 적정 입찰가 산정입니다.
