부산지방법원 2026타경1031. 부산 동래구 사직동에 있는 한신아파트 105동 3층 302호입니다. 해당 동은 지상 20층 건물이며, 사용승인일은 1999.03.31입니다. 한신아파트는 710세대 규모로, 실거래 비교 대상은 전용 59.8㎡대입니다. 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 이나은·이동억·이준희·이지수의 공유 형태입니다. 우리은행이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 16,471,250원입니다.
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 먼저 2013년 우리은행 근저당권이 말소기준이어서 등기상 인수할 담보권이 없다는 점입니다. 다만 임차인 신고 내역이 확인되지 않는 것과 임차인이 실제로 없다는 것은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 점유관계와 대항력 여부를 추가 확인해야 합니다. 다음으로 가격입니다. 현재 최저가가 최근 거래 평균보다 높아 신건 입찰의 가격상 이점은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 597 한신아파트 105동 3층 302호 도로명: 부산광역시 동래구 쇠미로81번길 33 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지상 20층 중 3층 |
| 시세 비교 평형 | 전용 59.8㎡대 |
| 사용승인일 | 1999.03.31 |
| 소유자 | 이나은(9분의 2) · 이동억(9분의 3) · 이준희(9분의 2) · 이지수(9분의 2) |
| 소유권 취득 | 2024.09.18 상속 · 2026.03.10 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리은행 / 16,471,250원 |
| 말소기준권리 | 2013.10.15 우리은행 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준권리는 2013.10.15 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행 근저당권 2건과 안생달 근저당권, 오케이저축은행 가압류는 이미 말소되었습니다.
임차인 조사: 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 임차인 부재나 소유자 직접 점유가 확정된 상태로 해석해서는 안 됩니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 및 실제 점유관계를 통해 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 확인해야 합니다.
현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 권리와 배당 가정에 따른 결과이며, 확인되지 않은 점유자의 대항력 유무까지 확정한 의미는 아닙니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력은 가능·미상으로 두고 별도 검토해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.4% 높은 신건
부산 동래구 사직동 한신아파트의 동일 평형 실거래 자료입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 173,166,666원입니다. 최고 거래가는 198,000,000원, 최저 거래가는 140,000,000원으로 거래가격의 편차가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.8㎡ | 17 | 198,000,000원 |
| 2026.09 | 59.8㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.08 | 59.8㎡ | 10 | 178,000,000원 |
| 2026.07 | 59.82㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 59.8㎡ | 11 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 59.8㎡ | 19 | 174,000,000원 |
| 2026.05 | 59.82㎡ | 19 | 168,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 20 | 175,000,000원 |
| 2026.01 | 59.82㎡ | 20 | 172,000,000원 |
| 2025.12 | 59.8㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2025.10 | 59.98㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 173,166,666원 |
최저매각가 179,000,000원은 최근 12개월 평균 173,166,666원보다 5,833,334원 높습니다. 비율로는 103.4%입니다. 따라서 현재 신건 가격을 최근 실거래 평균보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
최신 거래인 2026.09의 198,000,000원은 17층 거래이고, 같은 달 11층 거래는 160,000,000원입니다. 한편 본건과 같은 3층의 2026.02 거래는 180,000,000원입니다. 이는 층과 거래 시점에 따라 개별 거래가격의 차이가 크다는 의미입니다. 특정 고가 거래만 근거로 신건의 가격 경쟁력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 128,400,000원 | 128,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 47,294,000원 |
위 표는 최초 근저당 채권최고액 128,400,000원을 적용한 계산상 배당 결과입니다. 2018.03.08 변경된 채권최고액 30,943,000원이 반영되지 않았으며, 실제 확정채권액·당해세·최우선변제 등도 검증되지 않았습니다. 따라서 우리은행의 실제 배당액이나 소유자 잔여금을 확정적으로 의미하지 않습니다.
유찰 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 179,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 143,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 114,560,000원 | 16,243,840원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 143,200,000원, 2회 유찰 시에는 114,560,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 이 경우 현재 실거래 평균보다 낮은 가격 구간에 진입합니다. 그러나 실제 유찰 여부는 확정되지 않았고, 낮아진 최저가에 그대로 낙찰받을 수 있다는 보장도 없습니다.
2회 유찰 시 예상 미배당액은 16,243,840원으로 계산되지만, 이는 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 각 회차의 미배당과 잔여금 역시 최초 근저당 채권최고액을 적용한 추정치이므로 실제 배당과 차이가 발생할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 사직동 사직초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 3층 302호입니다. 사용승인일은 1999.03.31이며, 급배수·위생·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 대지·도로. 완경사의 부정형 토지에 조성된 아파트단지입니다. 단지 내 가로망과 주차시설이 있으며 도로접면은 소로한면입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역에 해당하며 철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역 및 고속철도 관련 저촉 사항이 표시되어 있습니다. 개별 규제의 적용 범위는 토지이용계획 원본 확인이 필요합니다.
- 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 710세대 규모의 아파트단지로 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 140,000,000원부터 198,000,000원까지 분포하므로 층·상태·거래 시기에 따라 매도가격이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대비 입찰가. 신건 최저가 179,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높습니다. 같은 층과 유사한 상태의 거래를 우선 비교하고 희망 입찰가를 정해야 합니다.
- 임차인·점유관계. 별도로 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입 여부·대항력 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당 채권최고액. 우리은행 근저당권이 최초 128,400,000원에서 30,943,000원으로 변경되었습니다. 예상배당표는 최초 금액을 적용했으므로 실제 채권 및 배당내역을 재검증해야 합니다.
- 상속 공유관계. 현재 소유자는 이나은·이동억·이준희·이지수의 공유 형태입니다. 상속에 따른 소유권이전등기와 경매 대상 지분·범위를 매각물건명세서 및 등기사항과 대조해야 합니다.
- 유찰 가능성. 단지 경매물건 평균 유찰은 0.7회입니다. 유찰을 전제로 기회를 놓치거나 신건에 무리하게 응찰하지 않도록 가격 기준을 정해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 승계 가능성이 있는 비용과 실제 체납액을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 검토 가능, 가격은 신중하게”
부산지방법원 2026타경1031 한신아파트 105동 302호는 등기상 권리 정리가 비교적 단순한 물건입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계가 미상이라 임차인과 점유 상태를 추가 확인해야 하며, 우리은행 근저당권의 변경된 채권최고액이 배당 추정에 반영되지 않은 점도 주의해야 합니다. 무엇보다 현재 최저가 179,000,000원은 최근 실거래 평균 173,166,666원보다 3.4% 높은 가격입니다.
단지 평균 유찰 횟수가 0.7회인 만큼 유찰을 당연하게 기대할 수는 없지만, 그렇다고 최근 평균보다 높은 신건 가격에 적극 응찰할 이유도 충분하지 않습니다. 권리 인수는 계산상 0원, 점유관계는 확인 필요, 가격 경쟁력은 보류. 이 물건의 관건은 실제 권리관계를 확정한 뒤 얼마에 취득할 것인가입니다.
