부산지방법원 2026타경1038. 부산 동구 범일동의 범일역삼정그린코아더시티 8층 818호, 집합건물인 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김성연 씨이며, 2021년 11월 26일 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 국민건강보험공단 압류와 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리관계가 단순하다는 사실과 입찰 가격이 유리하다는 판단은 별개입니다. 현재 최저가 137,000,000원은 최근 거래 평균과 최신 거래가를 모두 웃돕니다. 게다가 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠고 임대관계도 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 인수 부담은 낮아 보여도, 가격과 실제 점유 상태는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2021년 11월 26일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 111,600,000원이며, 경매신청 청구액 95,506,369원과는 구별해야 합니다. 실제 배당은 확정된 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

2024년 3월 25일 국민건강보험공단 압류와 2026년 2월 4일 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 확인되는 등기상 인수권리는 없는 것으로 계산되지만, 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 임대차·점유 관계까지 확인한 뒤 인수 위험을 최종 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 수준을 웃돈다

범일역삼정그린코아더시티의 비교 거래 12건은 2026년 6~7월에 집중돼 있습니다. 비교 면적은 28.25~29.59㎡이며, 거래가는 121,500,000~135,000,000원입니다. 최근 12건 평균은 131,083,333원, 최신 거래는 2026년 7월의 130,000,000원입니다.

현재 최저가 137,000,000원은 최근 12건 평균보다 5,916,667원 높고, 평균 대비 104.5%입니다. 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 7,000,000원 높습니다. 실거래 최고가 135,000,000원보다도 현재 최저가가 2,000,000원 높습니다.

참고로 제시된 회차별 가격 시나리오에서는 1회 유찰 시 109,600,000원(감정가의 80%), 2회 유찰 시 87,680,000원(감정가의 64%)입니다. 이는 가격을 재검토할 기준일 뿐, 실제 매각기일·최저가와 내부 상태 및 점유 위험을 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)

위 배당표는 집행비용 추정치와 근저당 채권최고액을 기준으로 한 가정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국민건강보험공단 압류의 실제 청구액·배당 여부 등도 확인해야 합니다. 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산도시철도 1호선 범일역 남동측 인근입니다. 주변은 업무시설과 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범일역이 있어 대중교통 접근성이 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 26층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수설비, 화재경보·소화전설비, 승강기, 주차설비, 도시가스 및 난방설비가 기재돼 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 남측·서측·북측 도로와 각각 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 내부는 현장조사 당시 확인하지 못했으므로 실제 이용상황과 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 해당 단지의 세대수는 24세대이며, 준공일은 2021.11.03입니다. 경매 관련 참고 지표는 평균 유찰 1.4회, 매각률 25.0%로 제시돼 있습니다. 소규모 단지인 만큼 거래량과 향후 매도 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가 137,000,000원은 최근 거래 평균 131,083,333원과 최신 거래 130,000,000원을 웃돕니다. 취득세·법무비·수선비·공실 가능성까지 포함해 입찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
• 임대차·점유. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠고 임대관계도 미상입니다. 현장 재방문, 실제 점유자 확인, 임대차계약서·보증금·전입 및 확정일자 관련 서류를 점검해야 합니다.
• 등기 원본. 하나은행 근저당 채권최고액 111,600,000원과 신청채권 청구액 95,506,369원은 서로 다른 금액입니다. 최신 등기부와 매각물건명세서, 실제 채권액 및 배당관계를 대조해야 합니다.
• 신탁 이력. 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 소유권 이전과 신탁재산 처분 이력을 확인하고 관련 등기사항을 원본으로 대조하세요.
• 관리상태·비용. 내부 미확인 상태이므로 누수·설비·마감 상태, 관리비 체납, 수선 필요 여부를 확인해야 합니다. 현장 확인 전에는 수선비와 공실 기간을 낙관적으로 가정하지 않는 것이 좋습니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원으로 제시된 시나리오를 참고할 수 있습니다. 실제 매각기일과 최저가가 확정되면 최신 거래 및 물건 상태를 기준으로 다시 산정하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 자료와 관리비 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리가 단순하다 ≠ 가격이 싸다”

부산지방법원 2026타경1038은 등기상 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 최저가 137,000,000원은 최근 실거래 평균 131,083,333원보다 5,916,667원 높고, 최신 거래 130,000,000원보다도 7,000,000원 높습니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.

여기에 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠고 임대관계가 미상이라는 변수가 남아 있습니다. 따라서 권리상 인수 부담은 낮게 평가하되, 신건 가격은 보류하고 실제 점유·임대차·내부 상태를 확인한 뒤 판단하는 접근이 합리적입니다. 최종 입찰가는 낙찰가만이 아니라 부대비용과 실제 취득 위험을 모두 반영해 결정해야 합니다.