부산지방법원 2026타경1056. 부산광역시 중구 영주동 277-18 소재 다가구주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 1층은 점포, 2층과 3층은 주택으로 사용되고 있습니다. 토지면적은 81.5㎡이며, 토지와 건물의 일괄매각 대상에 제시외 건물도 포함됩니다.
현 소유자는 주귀인으로, 2015년 증여를 통해 소유권을 취득했습니다. 2021년 중구중앙새마을금고가 채권최고액 26,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2023년 케이비국민카드의 가압류에 이어 2026년 강제경매가 개시됐습니다. 경매 신청채권자의 청구액은 17,760,594원입니다.
등기부의 주요 권리관계는 비교적 단순합니다. 그러나 등기상 소멸하는 권리가 많다는 사실과 실제 점유·임대차관계가 완전히 정리됐다는 사실은 다릅니다. 특히 점포가 포함된 다가구주택이라는 점에서 일반적인 아파트보다 현장 확인의 중요성이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 영주동 277-18 도로명주소: 부산광역시 중구 동영로73번길 4 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 |
| 이용상태 | 1층 점포 · 2층 및 3층 주택 |
| 토지면적 | 81.5㎡ |
| 토지 지목 / 이용 | 대 / 주상용 |
| 소유자 | 주귀인 (2015.03.27 증여로 취득) |
| 감정가 | 250,004,200원 |
| 최저매각가 | 250,004,200원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 케이비국민카드 |
| 청구금액 | 17,760,594원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 점포 현황 | 1층 점포(한식정찬 미송) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2021.04.14 설정된 중구중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원이며 토지에도 공동담보가 설정되어 있습니다.
2023.04.24 접수된 케이비국민카드의 가압류와 2026.03.06 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위입니다. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행에 따른 것이므로 서로 별개의 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 해당 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 설정됐던 근저당권들과 전세권은 이미 말소됐습니다. 특히 2002.04.17 설정된 남순연 명의 전세권(전세금 5,000,000원)은 2003.06.11 말소되어 현재 존속하는 전세권으로 보지 않습니다. 국민건강보험공단 압류 역시 2021.04.06 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 점포 확인 필요
확인된 임차인은 김도형 1명입니다. 1층을 점유하며 보증금은 3,000,000원, 월 차임은 300,000원입니다. 전입신고일은 2026.01.16로, 말소기준권리 설정일인 2021.04.14보다 늦습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김도형 1층 |
2026.01.16 | 3,000,000원 | 300,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
|
대항력 없음은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 승계나 대위신고로 분류되는 임차인은 없습니다.
현재 확인된 전입신고일 기준으로는 후순위 임차인이며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 없습니다. 다만 1층 점포의 상가임대차 대항요건은 별도로 검토해야 하므로 보증금 3,000,000원의 인수 가능성을 현장 확인 없이 무조건 배제해서는 안 됩니다.
또한 2층과 3층은 주택으로 이용되고 있으므로 실제 거주자, 별도 임대차 여부, 점유 범위를 확인해야 합니다. 임대관계가 명확히 확인되기 전까지는 명도 부담이 전혀 없다고 단정하기 어렵습니다.
③ 가격 분석 — 신건 최저가의 적정성은 미확인
현재 감정가는 250,004,200원이고 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
이 물건의 가격 메리트를 판단하려면 영주동 일대의 유사한 다가구주택·주상용 건물 실거래와 비교해야 합니다. 특히 건물 노후도, 토지면적, 도로 접면, 임대수익, 점포 활용도와 주택 부분의 상태가 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.
유찰 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 250,004,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 200,003,360원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 160,002,688원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가는 낮아지지만, 낮아진 가격 자체가 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 각 회차의 매각가를 실제 비교 가능한 거래가격과 대조한 후 입찰 상한을 설정해야 합니다.
또한 위 회차별 인수액 0원은 현재 확인된 권리 및 임차관계를 전제로 한 시뮬레이션입니다. 점포 임대차에서 선순위 대항요건이 추가로 확인될 경우에는 매수인 부담을 다시 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,004,200원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 예상 배당입니다. 집행비용을 우선 공제하고 중구중앙새마을금고 근저당권과 케이비국민카드 가압류 채권을 반영한 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,300,059원 |
| 1. 근저당 · 중구중앙새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이비국민카드 | 17,649,854원 | 17,649,854원 |
| 3. 강제경매 · 케이비국민카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 202,054,287원 |
집행비용은 약 1.7%를 기준으로 추정한 금액입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로, 가압류는 등기상 청구금액을 기준으로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행이므로 독립된 채권액을 추가하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 영주동 소재 영주2동주민센터 북동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 외장타일 및 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지·타일 마감이며 샤시 및 목재 이중창 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비가 있으며 가스보일러를 이용한 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 81.5㎡, 지목은 대이며 주상용으로 이용됩니다. 지형은 완경사, 형상은 사다리형이고 도로접면은 중로각지입니다.
- 도로. 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 건물 옆면 도로에서 보면 2층 출입문이 도로와 접하는 구조입니다. 실제 출입 동선과 층별 접근성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역에 해당하며 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가는 1,371,000원/㎡입니다.
- 건축물 위반사항. 확인된 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 위치·면적·사용 상태는 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택과 점포가 결합된 건물로, 일반적인 단위세대 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 실제 매매가격과 임대수익을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2021.04.14 중구중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리인지 토지·건물 등기부 원본을 각각 대조하세요.
- 상가 임대차. 1층 점포의 사업자등록 신청일, 실제 인도일, 확정일자, 임대차계약과 영업자를 확인하세요. 주택 전입일만으로 상가 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 주택 점유. 2층과 3층의 실제 거주자와 임차관계를 확인하세요. 다가구주택은 호실별 점유 및 임대차가 중요합니다.
- 보증금 인수. 확인된 임차인 김도형의 보증금은 3,000,000원입니다. 현 시뮬레이션에서는 인수액 0원이지만, 별도로 확인되는 선순위 임대차 권리가 없는지 점검하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 현황, 소유관계, 실제 활용과 건축물대장상 내용을 확인하세요.
- 토지·건물 범위. 건물 등기뿐 아니라 토지 등기, 지적도, 토지대장 및 매각 대상의 경계를 확인하세요.
- 배당채권 중복. 케이비국민카드 가압류와 그 본압류 이행에 따른 강제경매를 별개의 채권으로 중복 계산하지 않도록 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 시세 검증. 인근 다가구주택·주상용 건물의 최근 거래, 토지면적, 건물 상태, 임대수익을 비교해 입찰가격 상한을 정하세요.
- 입찰자금. 입찰보증금과 취득 관련 비용, 명도비용, 수리비용 등을 입찰 전에 별도로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격과 임대차는 확인 후”
부산 영주동 277-18 물건은 등기상 권리관계만 살펴보면 비교적 단순합니다. 2021년 중구중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 케이비국민카드 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 임차인의 전입도 말소기준권리보다 늦으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 일반적인 권리 안전형 아파트와 동일하게 평가하기는 어렵습니다. 1층 점포와 2~3층 주택이 결합된 다가구주택이므로 상가 임대차의 대항요건, 층별 점유관계, 제시외 건물의 현황을 확인해야 합니다. 특히 점포의 사업자등록과 실제 인도 시점이 확인되지 않은 상태에서는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 볼 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저매각가 250,004,200원이 실제 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았기 때문입니다. 유찰 시 제시된 가격은 200,003,360원과 160,002,688원이지만, 이 금액 역시 실제 시장가치와 비교해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
결론은 '등기상 권리는 비교적 단순, 점포 임대차와 가격 적정성은 검증 필요'입니다. 확인된 권리만으로는 큰 인수 부담이 예상되지 않지만, 상가·주택 복합 이용과 시세 검증 공백을 고려하면 신건 입찰을 서두를 근거가 부족합니다. 점유관계와 실거래 가격을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 보수적 접근이 적절합니다.
