부산지방법원 2026타경1069. 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 더샵동래 102동 40층 4002호 아파트입니다. 2023년 준공된 603세대 단지의 전용 84.8828㎡형으로, 등기부상 소유자는 이종윤입니다. 2023년 4월 11일 소유권이전과 함께 하나은행 근저당권이 설정됐고, 이후 국민건강보험공단 압류와 여러 금융기관의 가압류가 이어지면서 하나은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.
말소기준권리는 2023년 4월 11일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 577,500,000원이고 신청채권자의 청구액은 531,400,467원입니다. 이후 설정된 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 압류기관에 대한 조세·공과금의 실제 배당순위와 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
가격에서는 판단이 달라집니다. 이 물건은 한 번도 유찰되지 않아 감정가 778,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일 평형 최근 거래 평균은 714,750,000원이고, 같은 40층에서 거래된 2026년 9월 사례도 720,000,000원입니다. 신건 가격이 최근 평균은 물론 동일 층 거래 사례보다도 높은 만큼 현재 가격에서 뚜렷한 할인 매력을 찾기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1069 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1854 더샵동래 제102동 제40층 제4002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 온천장로 38 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8828㎡ · 지상 49층 중 40층 |
| 소유자 | 이종윤 (단독소유 · 2023.04.11 소유권이전 · 거래가액 552,200,000원) |
| 단지 규모 | 더샵동래 · 603세대 · 2023.01.19 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 778,000,000원 / 778,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 531,400,467원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.11 하나은행 근저당권 · 채권최고액 577,500,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 추정 인수 | 0원 (제공된 배당 시뮬레이션 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 하나은행 근저당권입니다. 2023년 4월 11일 설정된 근저당권의 채권최고액은 577,500,000원입니다. 그 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 부산신용보증재단·삼성카드·부산은행 가압류, 동래구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
과거 하나자산신탁의 소유권보존 신탁 및 금지사항등기는 말소됐고, 2024년 2월 16일 국민건강보험공단 압류와 2025년 4월 22일 롯데카드 가압류도 각각 해제·말소됐습니다. 따라서 이들 권리를 현재 남아 있는 인수 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 108.8%
더샵동래 동일 평형인 전용 약 84.9㎡의 최근 12건 실거래를 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 3월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균은 714,750,000원입니다. 신건 최저가 778,000,000원은 이 평균보다 63,250,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.9㎡ | 3층 | 590,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 40층 | 720,000,000원 |
| 2026.09 | 84.9㎡ | 17층 | 725,000,000원 |
| 2026.07 | 84.88㎡ | 7층 | 695,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 41층 | 765,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 4층 | 665,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 39층 | 675,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 16층 | 710,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 19층 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 35층 | 790,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 33층 | 732,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 44층 | 790,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 714,750,000원 |
최근 거래가격은 590,000,000원~790,000,000원으로 편차가 상당합니다. 특히 최신 거래인 2026년 10월 590,000,000원은 3층 거래이므로, 40층인 경매 대상과 단순히 동일 조건으로 취급하기는 어렵습니다.
보다 직접적인 비교 사례는 2026년 9월 40층 720,000,000원 거래입니다. 경매 대상과 층수가 동일하지만 신건 최저가는 이보다 58,000,000원 높습니다. 개별 호수의 향·내부 상태 등 차이는 추가 확인이 필요하나, 현재 확인되는 거래가격만으로 신건의 프리미엄을 정당화하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 778,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 577,500,000원 | 577,500,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 38,333,333원 | 38,333,333원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,321,964원 | 4,321,964원 |
| 4. 가압류 · 주식회사부산은행 | 31,528,173원 | 31,528,173원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 116,136,530원 |
신건 매각가 778,000,000원을 가정한 단순 추정 배당입니다. 하나은행 근저당은 실제 확정 채권잔액이 아닌 채권최고액 577,500,000원을 기준으로 계산했습니다. 국민건강보험공단·동래구 압류 관련 조세 및 공과금, 당해세와 임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위·배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 778,000,000원입니다. 제공된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 622,400,000원, 2회 유찰 시 497,920,000원입니다. 실제 다음 매각가격과 일정은 법원의 진행 결과를 확인해야 합니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 778,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 622,400,000원 | 37,907,470원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 497,920,000원 | 161,142,670원 | 0원 |
1회 유찰 시나리오에서는 채권 미배당액이 37,907,470원, 2회 유찰 시에는 161,142,670원으로 증가합니다. 그러나 제공된 권리분석 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다.
이는 말소되는 담보권과 가압류 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하지 않는다는 의미입니다. 다만 실제로 대항력 있는 임차인이 확인되는 경우에는 인수금액과 실질취득가가 달라질 수 있으므로, 점유·임대관계 확인 이전에 인수 0원을 확정값으로 간주해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 유락여자중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단지 내 상가, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 명륜역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 49층 건물 중 40층에 위치합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기, 공동현관문설비와 도시가스에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 부정형 토지이며, 공동주택과 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 8,301.5㎡입니다.
- 도로. 단지 서측 및 북동측은 중로, 남동측 및 남서측은 세로에 각각 접합니다. 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하며 가로구역별 최고높이 제한지역에 접합니다. 공시지가는 3,272,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 세대 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 점검이 필요합니다.
- 환금성. 2023년 준공된 603세대 아파트로 동일 평형의 최근 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 거래가격이 590,000,000원에서 790,000,000원까지 분포해 층·향·세대 상태에 따른 가격 차이를 면밀히 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 대비 입찰가 검토. 신건 최저가 778,000,000원은 최근 12건 평균 714,750,000원의 108.8%입니다. 신건 가격이 이미 최근 평균을 웃돈다는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 동일 층 거래 확인. 2026년 9월 40층 거래가격은 720,000,000원입니다. 경매 대상 역시 40층이므로 향·조망·내부 상태의 차이를 확인해 가격 차이의 타당성을 검토해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026년 10월 3층 거래가격은 590,000,000원입니다. 층수 차이를 감안하되, 최근 거래가격의 분산이 크다는 사실을 입찰 위험에 반영해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2023년 4월 11일 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류의 소멸 여부와 매각물건명세서상 매수인 인수사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 압류 관련 조세채권. 국민건강보험공단과 동래구 압류가 확인됩니다. 등기상 권리소멸과 실제 배당순위는 별도 문제이므로, 당해세·공과금 및 우선징수채권의 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 임대관계·점유자 조사. 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 확정일자, 현황조사 및 실제 점유자를 확인해 대항력 있는 임차인이나 별도 인수 부담이 존재하는지 점검해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 점유자가 확인되지 않았으므로 소유자 점유를 전제로 단정해서는 안 됩니다. 낙찰 후 인도명령 가능 여부와 명도에 필요한 시간·비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분은 매수인의 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리사무소를 통해 체납 내역과 범위를 확인해야 합니다.
- 유찰 여부 및 일정. 현재는 0회 유찰 신건입니다. 유찰 시나리오상 가격은 622,400,000원과 497,920,000원으로 제시되지만, 실제 회차별 최저매각가격과 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 보류”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명료합니다. 2023년 4월 11일 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고는 없고, 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 임대관계가 미상이라는 점은 남아 있습니다. 실제 점유와 전입·임대차 관계가 확인되기 전까지 명도 부담이나 잠재적인 임차인 권리 위험이 없다고 단정하기는 어렵습니다.
가격의 문제는 더욱 분명합니다. 최근 12건 실거래 평균은 714,750,000원인데 신건 최저가는 778,000,000원입니다. 최근 시세의 108.8%에 해당하고, 같은 40층 거래가격인 720,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래가격은 590,000,000원으로, 거래가격의 편차 또한 큽니다.
더샵동래는 2023년 준공된 603세대 아파트이고, 명륜역과 버스정류장에 접근할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 입지와 신축 연식의 장점이 있다고 해도 최근 거래가격보다 높은 신건 최저가를 곧바로 가격 메리트로 평가할 수는 없습니다.
따라서 결론은 권리구조는 비교적 양호하지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격은 보류입니다. 유찰 가능성을 단정할 수는 없으나, 실제 유찰로 가격이 조정되는 경우 그 시점의 최근 거래와 권리관계를 다시 비교하는 것이 합리적입니다. 현재 단계에서는 시세보다 높은 가격에 서둘러 응찰할 이유가 부족합니다.
