부산지방법원 2026타경1076. 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 석천오피스텔 3층 302호입니다. 도시철도 2호선 개금역 북동측 인근에 있으며, 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 최저매각가는 3,400만원으로 감정가와 같고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건은 가격보다 먼저 등기부상 선순위 전세권과 실제 점유관계를 살펴야 합니다. 1999년 박정숙 명의로 설정된 전세권 1,800만원이 남아 있고, 2020년 상속으로 강태욱·강현정·강지훈에게 전세권이 이전되었습니다. 이후 2026년 강태욱 등이 관련된 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 특히 강태욱은 임차인으로도 기재되어 있어 전세권자·경매신청채권자·점유관계인의 법률관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 196 석천오피스텔 3층 302호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 개금온정로 9 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 업무시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지상 11층 중 3층 |
| 사용승인 | 1998.11.20 |
| 소유자 | 이진평 (2023.07.06 소유권이전, 공매 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 34,000,000원 / 34,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 18,000,000원 |
| 경매신청 관련 채권자 | 강태욱 · 강현정 · 강지훈 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 주요 선순위 권리 | 1999.03.03 전세권 18,000,000원 |
| 임차인 기재 | 강태욱 · 강현정 · 강지훈 (3명, 대항력 미상) |
① 권리 흐름 — 1999년 전세권이 핵심
이 사건에서 가장 중요한 권리는 1999.03.03 접수된 을구 1번 전세권입니다. 박정숙 명의로 설정된 전세금은 18,000,000원이며, 주거용 건물 전부를 범위로 합니다. 존속기간 및 반환기는 2001.02.24로 기재되어 있습니다. 다만 그 날짜가 지났다는 사정만으로 현재 등기된 전세권의 매수인 부담이 자동으로 해소되었다고 판단할 수는 없습니다.
두 판단을 그대로 동시에 확정할 수는 없습니다. 전세권자가 경매를 신청했는지, 배당요구에 따른 소멸 요건이 충족되는지, 해당 전세권이 매각으로 말소되는지를 원본 서류로 확인해야 합니다. 전세권이 전액 배당되어 소멸하는 경우와 매수인이 인수하는 경우를 구분해야 합니다.
1999년 설정된 김재환 명의 근저당권(채권최고액 70,000,000원)을 비롯한 과거 압류·가압류는 2023년 공매에 따른 정리 등으로 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 과거에 등기되었던 채권을 현재의 매수인 인수채무로 다시 합산해서는 안 됩니다. 반면 1999년 전세권은 현재도 별도의 검토가 필요한 권리입니다.
② 임차인 분석 — 3명 모두 대항력 판정 미상
매각물건명세서상 임차인으로 기재된 사람은 강지훈·강태욱·강현정 3명입니다. 모두 주거 용도로 기재되어 있지만 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강지훈 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 상속지분 |
| 강태욱 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전세권자·신청채권자 관련 |
| 강현정 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전세권 상속지분 |
상속지분은 강태욱 7분의 3, 강현정 7분의 2, 강지훈 7분의 2입니다. 이 지분은 하나의 전세권에 대한 지분이며 독립된 전세권 세 건이 아닙니다.
다만 세 사람이 실제로 각각 임대차관계를 갖는지, 점유하고 있는지, 전세권과 별도의 보증금채권이 있는지는 확인되지 않습니다. 강태욱이 경매신청채권자와 동일인이라는 점도 관계인 여부 및 임차인 기재 경위를 확인할 사유입니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 실질취득비용 — 3,400만원만 보면 안 된다
매각으로 전세권이 소멸한다면 낙찰대금 외에 해당 전세권을 별도로 인수하지 않는 구조가 될 수 있습니다. 그러나 전세권이 존속하고 매수인이 18,000,000원을 인수해야 한다면 최저매각가만 기준으로 판단한 가격과 실제 부담이 크게 달라집니다.
| 구분 | 낙찰대금 | 전세권 부담 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 전세권 배당·소멸 확인 | 34,000,000원 | 0원 | 34,000,000원 |
| 전세권 인수 | 34,000,000원 | 18,000,000원 | 52,000,000원 |
위 계산은 동일한 전세권이 배당으로 소멸하는 경우와 매수인에게 존속하는 경우를 구분한 것입니다. 18,000,000원을 배당액과 인수액으로 동시에 중복 계산하지 않습니다. 임차인별 별도 보증금이 확인되면 총부담은 달라질 수 있습니다.
④ 시세·가격 판단 — 실질취득 기준으로 검토
본건의 감정가 및 신건 최저매각가는 34,000,000원입니다. 하지만 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 있는 수치가 없어, 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
특히 전세권 인수가 확정된다면 가격 비교의 출발점은 34,000,000원이 아니라 실질취득 52,000,000원입니다. 별도 임차보증금까지 존재한다면 총부담은 추가로 달라질 수 있습니다. 단순히 감정가가 낮다는 이유로 저렴하거나 수익성이 높다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 34,000,000원 가정)
아래는 집행비용을 공제한 뒤 전세권 18,000,000원이 전액 배당되는 조건으로 작성된 추정표입니다. 예상배당은 실제 배당 확정이나 전세권 말소를 보증하지 않습니다. 현재 전세권자는 박정숙의 상속인들이므로 원 권리자 명의와 승계관계를 함께 표시합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,012,000원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 박정숙(상속승계) | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,988,000원 |
전세권 전액 배당을 가정한 계산상 잔여금은 14,988,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 전세권이 매각으로 소멸하는지 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수위험 분리
| 회차 | 최저가 | 전세권 인수 시 총부담 | 배당상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 34,000,000원 | 52,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 27,200,000원 | 45,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 21,760,000원 | 39,760,000원 | 0원 |
총부담은 각 회차 최저가에 전세권 18,000,000원 전액 인수를 단순 가정한 비교금액입니다. 실제 인수 여부와 액수는 확정되지 않았습니다. 배당상 미배당액은 별도의 추정치이며, 미상 임차보증금은 포함되지 않습니다.
1회 유찰 시 최저가는 27,200,000원, 2회 유찰 시 21,760,000원으로 낮아집니다. 다만 전세권이 존속하면 낙찰대금 외에 인수액이 발생할 수 있습니다. 또한 대항력 있는 별도 임대차가 발견되는 경우에는 배당과 인수관계를 다시 계산해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 개금동 도시철도 2호선 개금역 북동측 인근입니다. 가야대로 후면 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 상가지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하며 개금역과 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 11층 건물 중 3층 302호이며, 1998.11.20 사용승인되었습니다. 도시가스·승강기·급배수 위생설비·화재경보기 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 6m 폭 부체도로와 북측 약 3m 폭 진입로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역입니다. 공시지가 기준은 2,455,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항이 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역 인근 입지는 접근성 측면에서 장점이 있으나, 1998년 사용승인 오피스텔이라는 점과 실제 매매·임대 거래수준을 함께 검토해야 합니다. 현재 수치만으로 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 주거 사용으로 기재된 관계인들의 실제 점유와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
⑧ 공매 이력 및 추가 권리 위험
다만 공매공고 부기등기의 현재 효력과 정리 여부, 기존 공매와 이번 경매 사이의 권리관계가 일치하는지 확인할 필요가 있습니다. 공매공고 이력만으로 현재 별도의 공매가 진행 중이라고 단정할 수는 없습니다.
특히 2023년 공매로 다수의 권리가 정리되었는데도 1999년 전세권은 현재 등기상 남아 있다는 점이 중요합니다. 공매 당시 전세권이 어떻게 취급되었는지, 이후 전세권자의 권리가 어떻게 존속했는지 확인하면 이번 경매의 매수인 인수위험을 판단하는 데 도움이 됩니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 말소 여부. 1999.03.03 설정된 전세권 18,000,000원이 이번 경매에서 배당으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 매각물건명세서와 경매기록으로 확인해야 합니다.
- 전세권 승계관계. 박정숙에서 강태욱·강현정·강지훈에게 이전된 상속지분과 현재 전세권자의 권리행사 내용을 확인해야 합니다.
- 경매신청 원인. 강태욱 등 채권자가 어떤 권리에 기초해 임의경매를 신청했는지, 전세권 실행과 관련된 경매인지 확인해야 합니다.
- 임차인 3명 대항력. 주민등록 전입신고일, 실제 점유, 임대차계약서, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 중복채권 여부. 세 사람의 전세권 상속지분과 별도로 주장되는 임차보증금이 존재하는지 확인하고, 하나의 전세권을 세 번 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 강태욱 관계인 여부. 경매신청채권자이면서 임차인으로 기재된 경위를 확인해야 합니다. 관계가 중복된다는 이유만으로 허위 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 공매 이력. 2022년 공매공고와 2023년 소유권이전, 기존 권리의 말소 경위를 대조해야 합니다.
- 실거래 시세. 석천오피스텔 동일·유사 호실의 최근 거래와 임대수익 수준을 확인하고, 인수액을 합산한 실질취득비용으로 가격을 판단해야 합니다.
- 관리비·체납금. 관리비 체납과 공용부분 승계 가능성, 당해세 및 기타 우선채권을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 경매기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 선순위 권리가 먼저다”
부산 석천오피스텔 302호는 최저매각가가 34,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 가격이 아니라 1999년 설정된 전세권 18,000,000원의 처리입니다.
전세권이 전액 배당되어 소멸하면 그 권리에 관한 인수부담은 해소될 수 있습니다. 반대로 매수인이 이를 인수해야 한다면 신건 최저가 기준 총부담은 52,000,000원입니다. 여기에 강태욱·강현정·강지훈의 실제 점유관계와 별도 임차보증금 여부도 확인되지 않았습니다.
배당 추정상 미배당액이 0원이라는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세까지 확인되지 않아 가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다. 따라서 현재 판단은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권의 말소 여부와 임차인 대항력, 실제 보증금 규모가 확인된 뒤 비로소 합리적인 입찰가를 산정할 수 있습니다.
