부산지방법원 2026타경1084. 부산광역시 연제구 연산동 409-6, 한성 나동 2층 203호에 대한 경매입니다. 공부상 용도는 공동주택이며, 감정평가상 철근콘크리트조 건물의 지상 3층 중 2층에 위치한 전용면적 32.16㎡ 물건입니다. 소유자 김옥순은 2015년 2월 2일 매매를 원인으로 취득했고, 등기 접수일은 2015년 2월 9일입니다.
권리분석의 중심은 2015년 2월 9일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이며, 이를 기준으로 후순위 근저당권들의 매각에 따른 소멸 여부와 배당 순서를 검토해야 합니다. 예상 매각가 78,000,000원을 적용하면 집행비용과 주요 담보권 배당으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았으므로 등기상 인수액이 없다는 판단과 실제 점유·명도 위험은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경1084 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 409-6 나동 2층 203호 도로명주소: 부산광역시 연제구 과정로265번길 57 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공부상 공동주택 · 전용면적 32.16㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 3층 중 2층 |
| 소유자 | 김옥순 · 2015.02.02. 매매 · 거래가액 69,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 윤영조 / 18,400,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 6번 · 국민은행 근저당권 · 2015.02.09. · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유자 및 임대차관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 담보권의 소멸
2015년 2월 9일 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 2019년 이규석 근저당권, 2023년 윤영조 근저당권, 2025년 임춘상 근저당권은 기준권리보다 후순위이며, 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 이들 담보권의 미회수 채권이 있다는 사실만으로 낙찰자에게 그 채무가 그대로 인수되는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 과거 거래평균보다 낮지만, 현재 시세는 별도 검증
비교 대상은 한성의 전용면적 32.16㎡ 거래 2건입니다. 제공된 거래는 2022년 3월과 2022년 8월로, 2026년 매각기일을 기준으로 보면 시차가 큽니다. 최근 거래를 통한 현재 가격 수준이나 하락·상승 추세를 확정할 수 있는 자료는 충분하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 32.16㎡ | 2층 | 98,000,000원 |
| 2022.03 | 32.16㎡ | 2층 | 78,000,000원 |
| 비교평균 | 32.16㎡ | 2건 | 88,000,000원 |
최저가 78,000,000원은 비교평균 88,000,000원의 88.6%이며, 제공된 비교 거래 중 낮은 거래가와 같습니다. 최신 거래는 2022년 8월의 98,000,000원입니다. 다만 이 수치는 모두 2022년 거래를 바탕으로 한 비교이므로, 최저가가 현재 시세보다 저렴하다는 결론으로 바로 연결할 수 없습니다. 입찰 전 같은 건물과 인근 유사 물건의 최신 거래 및 실제 매물 가격을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 1,804,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 · 을구 6번 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 이규석 근저당권 · 을구 8번 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 윤영조 근저당권 · 을구 9번 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 5. 임춘상 근저당권 · 을구 10번 | 10,000,000원 | 2,696,000원 |
| 임춘상 미배당액 | - | 7,304,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 매각대금 78,000,000원 중 집행비용 추정액 1,804,000원을 제외한 금액이 담보권 배당에 사용됩니다. 제공된 배당 추정에서는 담보권 채권 합계 83,500,000원 중 76,196,000원이 배당되고, 미배당액은 7,304,000원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며, 예상배당상 매수인 인수액과는 구별됩니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연천초등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 한성은 1982년 1월 19일 준공된 20세대 규모의 건물입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 위생·급배수 및 난방설비가 기재되어 있습니다. 노후 건물인 만큼 공용부분과 전용부분의 실제 상태 확인이 중요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역 및 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지면적은 699.8㎡, 공시지가는 1,676,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접하며, 토지 형상은 세장형으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 제공된 비교 거래는 2건으로 모두 2022년에 체결되었습니다. 현재의 거래 빈도나 매수 수요를 확인할 최신 자료가 부족하므로, 2022년 평균만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 재확인. 2022년 거래 2건의 평균은 88,000,000원이지만, 현재 가격 수준을 직접 보여주는 최신 거래는 아닙니다. 동일 건물 및 인근 유사 물건의 최신 거래를 확인하세요.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 실제 점유자 및 임대차계약 여부를 확인해 인도·명도 위험을 판단해야 합니다.
- 질권 관련 원본 대조. 을구 8-1의 근저당권부 채권 질권설정에 대해 관련 근저당권의 말소와 배당 처리 관계를 확인하세요.
- 건물 상태 확인. 1982년 준공된 건물이므로 누수, 배관, 방수, 공용부분 유지보수 및 관리 상태를 현장에서 점검하세요.
- 배당표 검증. 집행비용은 추정치이며, 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 원본 서류와 대조해야 합니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 함께 확인하고, 현장 점유 상황과 최신 시세를 반영해 입찰 상한을 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 입찰은 아니다
부산 연산동 한성 나동 203호는 2015년 국민은행 근저당권을 말소기준으로 하는 구조이며, 제공된 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당권의 미배당액 7,304,000원은 배당 부족분이지, 그 자체로 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
그러나 이 물건에는 별도로 검증해야 할 두 가지가 남습니다. 첫째, 감정평가서상 임대관계가 미상이라 실제 점유와 임차인 여부를 확인해야 합니다. 둘째, 시세 비교 자료가 2022년 거래 2건뿐이므로 최저가 78,000,000원이 현재 시세 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다. 권리상 예상 인수액은 0원, 가격과 명도는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 원본 권리서류, 실제 점유 상황 및 최신 시세를 모두 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
