부산지방법원 2026타경1093. 부산광역시 영도구 동삼동 277-9에 있는 광동빌라 4층 402호입니다. 동삼초등학교 남서측 인근의 다세대주택으로, 제주은행이 신청한 임의경매입니다. 소유자는 송윤미이며, 신청채권자의 청구금액은 35,571,206원입니다.

눈에 띄는 부분은 권리관계의 복잡성입니다. 등기에는 1999년 설정된 제주은행 근저당과 2020년 채권최고액 변경 이력이 나타납니다. 한편 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2024년 삼성카드 가압류입니다. 제주은행 근저당의 원설정 항목에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서 변경 이력과 제주은행의 이번 임의경매 신청도 함께 존재하므로, 실제 근저당 존속 여부와 말소기준권리의 확정은 원본 등기로 다시 판단해야 합니다.

여기에 임대관계 미상이라는 문제가 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가에서도 임대관계를 파악하지 못했습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 대항력 있는 점유자가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 입찰 전에 점유관계와 권리 우선순위를 확인해야 하는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 확인이 핵심

삼성카드 가압류 이후 신용보증기금, 부산신용보증재단, 소상공인시장진흥공단의 가압류가 이어졌습니다. 이들 가압류와 이번 제주은행 임의경매개시결정은 현재 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

과거 2024년 제주은행의 임의경매개시결정은 취하되어 말소됐고, 제주은행의 별도 가압류도 해제됐습니다. 영도구 압류 역시 2026.04.29 해제로 말소된 이력이 있습니다. 이미 말소된 압류·경매등기와 현재 유효한 권리를 구분해야 하며, 특히 이번 경매의 신청 원인이 되는 담보권을 확인하는 것이 중요합니다.

② 가격 검토 — 감정가 130,000,000원은 적정한가

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 130,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

하지만 이 물건의 가격 경쟁력을 판단할 수 있는 동일 건물 또는 비교 가능한 다세대주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단하기 어렵습니다.

권리분석상 인수액 0원이 유지된다고 가정하면 최저가 기준 실질취득액은 130,000,000원입니다. 이는 낙찰대금에 산정된 인수액을 더한 값으로, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용이나 확인되지 않은 임차보증금은 포함하지 않습니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가격을 적용한 조건부 계산입니다. 실제 최저가격과 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액 0원 역시 미확인 점유·임차관계를 제외한 계산값이므로 확정 금액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

신건 매각가 130,000,000원을 가정하면 집행비용 2,620,000원을 제외한 채권자 배당액은 127,380,000원입니다. 이 표에 반영된 채권 합계는 139,039,908원이므로, 예상 미배당액은 11,659,908원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 산정되지 않습니다.

소상공인시장진흥공단의 청구금액은 69,161,260원이지만 예상배당은 57,501,352원으로, 해당 채권에서 미배당이 발생합니다.

회차별 배당 부족액 비교

유찰이 진행되면 매수인의 입찰가격은 낮아지지만, 채권자에게 돌아가는 금액도 감소합니다. 제시된 시나리오에서는 매각가격이 낮아질수록 미배당액이 커집니다.

다만 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다. 일반적인 소멸 대상 가압류의 미배당 채권을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 반면 별도로 존속하는 권리나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 동삼동 소재 동삼초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 소규모 공동주택, 아파트단지, 도로변 점포 및 일반주택이 혼재하며 주거환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 소형차량 출입이 가능하고 인근에 마을버스와 시내버스 정류소가 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 화강석 및 타일 등으로 마감되어 있으며, 위생설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 사다리형 토지로 동하향 경사지에 택지가 조성되어 있고, 남서측으로 약 10미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 327.0㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 동삼초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,047,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1998.06.09 준공된 7세대 소규모 다세대주택입니다. 매수층과 거래 빈도를 대단지 공동주택 수준으로 가정하기 어려워, 실제 매매 사례와 매도 소요기간을 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 삼성카드 가압류가 기준으로 산정되어 있지만, 1999년 제주은행 근저당 및 2020년 변경등기와의 관계를 원본 등기로 확인해야 합니다. 제주은행의 이번 임의경매 신청 원인도 함께 검토하세요.
• 배당순위 검증. 제주은행 청구금액 35,571,206원이 예상배당에 반영되지 않은 원인을 확인하고, 근저당 존속 여부에 따른 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 점유자·임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서, 전입세대확인서 및 실제 점유상태를 대조하세요. 임차인이 확인되면 보증금, 전입일, 확정일자와 대항력을 별도로 판단해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 130,000,000원을 곧바로 적정 시세로 보지 말고, 동삼동 일대 유사 규모 다세대주택의 최근 실거래 사례를 조사하세요. 전용면적과 대지권이 유사한 물건을 우선 비교하는 것이 중요합니다.
• 내부 상태 점검. 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 누수·창호·난방·배관·마감 상태를 확인하고 필요한 보수비용을 입찰가에 반영하세요.
• 소규모 건물 관리 확인. 공용부분 유지관리 상태와 장기 미납 관리비, 옥상 방수 및 건물 수선 이력을 확인하세요.
• 자금계획. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용 및 수선비용을 고려해야 합니다. 입찰보증금의 정확한 금액과 납부조건은 법원 매각공고로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 다시 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 추정 0원 ≠ 권리검증 완료”

부산 영도구 광동빌라 402호의 매수인 인수액은 현재 배당 계산에서 0원으로 산정됩니다. 하지만 이 숫자만으로 권리관계가 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다.

첫째, 제주은행 근저당의 존속 여부와 말소기준권리를 다시 확인해야 합니다. 최초 근저당 설정 및 변경 기록, 원설정 항목의 말소 표시, 제주은행의 이번 임의경매 신청 사실 사이에 검토할 부분이 있습니다. 실제 배당순위도 이에 따라 달라질 수 있습니다.

둘째, 임대관계가 미상입니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 임차권에 대한 조사가 완료된 것은 아닙니다. 미확인 대항력 임차인이 있다면 매수인의 부담을 새로 계산해야 합니다.

셋째, 가격 경쟁력을 입증할 실거래 자료가 부족합니다. 7세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 감정가 130,000,000원이 주변 시세보다 유리한지 현재 판단할 수 없습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 실거래와 실질취득 비용을 비교해야 합니다.

결론적으로 이 물건의 핵심은 낮은 인수 추정액이 아니라, 확인되지 않은 권리를 해소하고 적정 매수가를 검증하는 데 있습니다. 서류상 계산 결과와 실제 낙찰 후 부담이 일치하는지 확인하는 것이 먼저입니다.