부산지방법원 2026타경10010. 부산광역시 금정구 남산동 141-5, 1층 101호에 관한 강제경매입니다. 감정평가서에는 현칭 ‘낙양’인 공동주택으로 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 현칭 ‘낙양주택’이라는 설명이 있습니다. 사건상 용도 표기와 감정평가상 공동주택 표기를 함께 확인할 필요가 있습니다.

가장 중요한 점은 매각 범위입니다. 등기상 박필득이 11분의 9, 최태웅이 11분의 2를 보유하고 있으며, 이번 경매의 대상은 최태웅의 11분의 2 지분 전부입니다. 101호 전체를 단독으로 취득하는 절차가 아닙니다. 낙찰 후에도 나머지 11분의 9 지분을 가진 공유자와의 공유관계가 남습니다.

등기에는 과거 근저당권과 가처분이 있었지만 현재는 말소된 것으로 나타납니다. 다만 지분에 대한 강제경매개시결정이 2건 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고에 관한 특별매각조건이 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 인수금액이 없는 물건으로만 평가할 수 없습니다. 지분의 활용 가능성, 공유자 우선매수권, 실제 점유 상태와 매각 후 공유관계가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권보다 지분 구조가 중요하다

현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않습니다. 과거 전포3동새마을금고, 안상준, 삼성화재해상보험의 근저당권은 각각 말소된 것으로 확인됩니다. 2020년에 설정된 지분 가처분도 2021년 해제·말소되어 현재의 잔존 가처분으로 보이지 않습니다.

반면 2025년 10월 31일에는 사해행위취소에 따른 소유권 일부이전으로 최태웅의 11분의 2 지분이 등기되었고, 이후 해당 지분에 대해 2026년 1월 7일과 5월 12일 강제경매개시결정이 각각 기재되었습니다. 이 경매는 부동산 전체가 아닌 해당 공유지분을 대상으로 진행됩니다.

임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 이해관계인 부재로 폐문 상태여서 내부를 확인하지 못했다고 되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하기보다는 현장 점유 및 임대차 관계를 다시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 전체 호 거래와 지분 가격은 다르다

확인되는 거래자료는 같은 ‘낙양’의 전용면적 37.12㎡ 거래 2건입니다. 두 거래 모두 2021년에 이루어졌으며, 이번 경매의 매각 대상인 11분의 2 공유지분 거래가 아니라 전체 호수 기준 거래입니다.

전체 호수 기준 거래가는 68,000,000원과 108,000,000원으로 차이가 큽니다. 평균 88,000,000원은 참고값이지만, 가장 최근 거래도 2021년 11월이므로 현재 시세를 직접 나타내는 값으로 보기 어렵습니다. 거래 표본도 2건에 불과합니다.

참고로 전체 호수 평균 88,000,000원에 지분율 2/11을 단순 적용하면 16,000,000원입니다. 그러나 이는 지분율에 따른 산술적 환산일 뿐, 실제 공유지분의 시장가격이나 처분 가능 금액을 의미하지 않습니다. 공유지분 자체의 거래가격, 점유·사용 조건, 공유자와의 관계 및 환금성은 이 계산에 반영되어 있지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 12,500,000원 가정)

제공된 매각가 가정에 따른 추정 배당표입니다. 두 채권의 표시액 합계는 40,244,836원이며, 추정 미배당액은 28,369,836원입니다. 실제 배당순위와 배당액은 각 경매사건의 채권계산서, 배당요구 및 사건기록을 대조해야 확정할 수 있습니다. 당해세 등 별도 항목에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 감정평가서상 청룡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부산지하철 1호선 범어사역은 도보 약 15분 거리로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 벽돌조 스라브 구조의 2층 공동주택으로, 사용승인일은 1982.01.18입니다. 노후 건물인 만큼 실제 관리상태와 수선 필요성을 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 인입 및 난방설비가 기재되어 있습니다. 다만 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 작동 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 도로 접합·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지이용계획과 제한사항은 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 호수 기준 거래자료는 2건이고 최신 거래는 2021.11입니다. 특히 이번 매각은 전체 호수가 아닌 공유지분이므로 일반적인 주택 매매와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.
• 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인이 부재하여 폐문 상태였고 내부를 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자, 임대차, 내부 상태를 재확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 입찰 대상은 101호 전체가 아니라 최태웅의 11분의 2 지분입니다. 낙찰로 취득하는 권리의 범위와 전체 호수의 이용·처분에 미치는 영향을 명확히 이해해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고를 1회에 한해 행사할 수 있다고 기재되어 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 권리가 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 행사할 수 없다는 조건도 확인해야 합니다.
• 공유관계와 점유. 박필득의 11분의 9 지분이 남습니다. 공유자와의 협의 가능성, 실제 사용·점유 상태, 지분 처분 및 공유관계 정리의 현실성을 검토해야 합니다.
• 임대차 및 내부 상태. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 가능한 범위의 점유자 확인을 통해 인도 및 임대차 위험을 점검하세요.
• 시세 자료의 한계. 68,000,000원과 108,000,000원은 전체 호수의 2021년 거래입니다. 이를 11분의 2 지분의 현재 시세로 간주하지 말고, 현재 거래 및 공유지분의 실제 처분 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 관련 확인. 한빛자산관리대부와 제니스자산관리대부의 경매개시결정이 각각 기재되어 있습니다. 실제 채권액과 배당순위는 두 사건의 원본 기록과 채권계산서를 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 토지이용계획을 직접 확인하고, 공유지분 매각에 관한 법률적 쟁점은 전문가에게 검토받으세요.

맺으며 — 1,250만원으로 집 한 채를 사는 경매가 아니다

이 사건의 핵심은 최저가 12,500,000원이 아닙니다. 낙찰자가 취득하는 것은 부산 금정구 낙양 101호 전체가 아니라 11분의 2 공유지분입니다. 등기상 현재 남아 있는 근저당권이 없어 권리 인수액은 0원으로 추정되지만, 공유자 우선매수권과 공유관계, 미확인 점유·임대차는 별개의 문제입니다.

전체 호수 거래 평균 88,000,000원이라는 수치만으로 이번 지분이 저렴하다고 볼 수도 없습니다. 비교 거래는 2021년 자료뿐이며, 실제 공유지분의 시장가격과 처분 가능성은 확인되지 않았습니다. 매각대금 배당 추정상 채권 미배당도 발생합니다.

권리 인수금액이 적다는 이유만으로 입찰할 물건은 아닙니다. 지분 취득 이후의 이용·처분 가능성, 공유자 우선매수권, 점유·임대관계, 최신 시세를 모두 확인한 뒤 판단해야 합니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 지분을 실제로 활용하고 처분할 수 있는가입니다.