부산지방법원 2026타경10044. 부산 금정구 구서동 ‘구서동롯데캐슬골드’ 701동 제21층 제2102호입니다. 확인되는 면적은 201.26㎡이며, 등기상 소유자는 신복희 씨입니다. 말소기준권리는 2006년 5월 9일 접수된 신한은행 근저당권으로, 채권최고액은 396,000,000원입니다.

등기에는 근저당권과 여러 압류·가압류가 확인되지만, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 권리의 소멸과 실제 점유자의 인도는 별개의 문제입니다. 임차인 명세상 등록 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유와 실제 임대차관계 확인을 전제로 판단해야 합니다.

이 물건의 가격 판단은 더욱 중요합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 1,031,666,666원이고, 전체 실거래 평균은 1,057,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 평균을 모두 웃돕니다. 최신 거래인 2025년 7월의 1,150,000,000원과 비교하면 금액 차이는 5,000,000원에 불과하지만, 최근 12개월 평균 대비로는 11.0% 높은 가격입니다. 여기에 거래 추세 -5.8%를 함께 고려하면, 신건에서 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

말소기준권리는 2006년 5월 9일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권이전등기가 접수된 뒤 설정된 근저당권으로, 채권최고액은 396,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 근저당권과 말소기준권리 후순위의 압류·가압류 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

비교 대상은 구서동롯데캐슬골드2단지(1049)의 동일 면적 201.26㎡ 실거래입니다. 확인된 거래는 총 10건이며, 최근 12개월 거래는 6건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균을 구분해 보면 현재 최저가의 가격 위치가 더 명확해집니다.

최근 12개월 평균은 1,031,666,666원, 전체 평균은 1,057,000,000원입니다. 최저가 1,145,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.0%, 전체 평균의 108.3%입니다. 최신 거래는 2025년 7월의 1,150,000,000원으로 현재 최저가와 큰 차이가 없지만, 단일 거래만으로 가격 우위를 판단하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,145,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 채권 총액은 7,803,400,020원이며, 채권자 예상배당 합계는 1,131,150,000원입니다. 채권자 미배당액은 6,672,250,020원으로 산정되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 집행비용은 별도 추정치입니다. 실제 배당은 조세채권의 법정 우선순위와 확정된 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 구서여자중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·주상용 건물 등으로 형성되어 있습니다. 감정평가에서는 주위환경을 양호한 편으로 평가했습니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 구서역이 있어 대중교통 접근 여건이 양호한 편입니다.
• 단지. 구서동롯데캐슬골드2단지(1049)는 1,926세대 규모이며 준공일은 2006년 2월 10일입니다. 동일 면적 거래가 확인되지만 거래가격은 880,000,000원부터 1,180,000,000원까지 차이가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역 등이 확인되며, 도로와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등 토지이용 관련 사항은 해당 공부를 기준으로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물은 없는 것으로 표시되며 공부와의 차이도 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 내부 상태나 실제 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 대규모 단지의 동일 면적 거래가 확인되지만, 최근 12개월 평균은 현재 최저가보다 낮고 거래 추세는 -5.8%입니다. 면적과 거래가격 편차를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 최저가 1,145,000,000원은 최근 12개월 평균 1,031,666,666원보다 높습니다. 전체 평균만 보지 말고 최근 거래와 추세를 함께 반영해 응찰가를 검토하세요.
• 임차인·점유 확인. 등록 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 확인을 통해 실제 거주자와 임대차관계, 인도 가능성을 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 주의사항으로 표시되어 있습니다. 당해세 해당 여부와 법정기일, 배당 우선순위를 확인하고 예상배당이 달라질 가능성을 검토하세요.
• 채권자·승계관계 확인. 사건상 신청채권자와 등기상 부산은행 근저당권자 표기가 다르므로 채권양도·승계 자료와 권리자 표기를 원본 서류로 대조하세요.
• 배당표 재검토. 현재 배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채권액, 조세 우선순위 및 집행비용에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 관리비·인도 비용 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 점유자 인도에 필요한 절차와 비용도 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 직접 대조한 뒤 최종 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 가격 메리트”

부산지방법원 2026타경10044는 말소기준권리 이후의 다수 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이며 조세채권의 우선순위와 신청채권자·근저당권자 간 승계관계도 원본 확인이 필요합니다.

가격은 더욱 냉정하게 판단해야 합니다. 현재 최저가 1,145,000,000원은 최근 12개월 평균 1,031,666,666원의 111.0%이며, 전체 평균 1,057,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래와 가격이 비슷하다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없고, 거래 추세 -5.8% 역시 신중한 접근을 요구합니다.

권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 신건 가격은 보류입니다. 입찰 판단의 핵심은 최저가 자체가 아니라 최근 시세 대비 취득원가, 실제 점유 상태, 조세 우선순위 및 채권 승계관계를 모두 확인하는 것입니다.