부산지방법원 2026타경10053. 부산진구 범천동 범천경남아파트 106동 4층 402호에 대한 강제경매입니다. 등기상 현재 소유자는 진홍태이며, 2011.03.28. 거래가액 165,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 신청채권자는 지현우이고 청구금액은 32,184,257원입니다.
이 사건은 과거 국민은행과 박계수의 근저당권이 이미 말소된 사실만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 2011.03.28. 설정된 최갑락의 전세권은 등기상 전세금이 140,000,000원이며, 제공된 매각물건명세서 관련 내용은 해당 권리가 매수인에게 인수된다고 명시합니다. 여기에 허묘순의 전입일 2011.04.21.과 보증금 미상 문제가 별도로 존재합니다. 따라서 등기상 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 수 있는 권리를 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 944-1 범천경남아파트 106동 제4층 제402호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 신암로 32 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 25층 건물 중 4층 402호 |
| 시세 비교 기준 | 동일면적 비교군 59.9425㎡ · 실거래 표본 59.94㎡ |
| 소유자 | 진홍태 · 2011.03.28. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 지현우 / 32,184,257원 |
| 매각기일 | 2026.11.06. |
| 등기사항전부증명서 | 부산지방법원 등기국 · 발급일 2026.10.23. |
| 비교 단지 | 경남 · 950세대 · 2003.05.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 전세권 인수 여부가 핵심
제공된 권리 자료에서 2012.07.02. 우리파이낸셜 주식회사의 가압류가 기준일로 제시되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2011.03.28.에 최갑락의 전세권이 설정되어 있으며, 매각물건명세서 관련 내용은 이 전세권이 매수인에게 인수된다고 기재합니다. 따라서 기준일 이후의 가압류·가등기·강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 문제와 선순위 전세권의 인수 문제를 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
| 주요 권리 | 등기일 | 금액 | 분석 |
|---|---|---|---|
| 국민은행 근저당권 | 2003.05.30. | 65,000,000원 | 등기부상 말소 처리 |
| 국민은행 추가 근저당권 | 2004.01.17. | 65,000,000원 | 등기부상 말소 처리 |
| 박계수 근저당권 | 2009.08.10. | 50,000,000원 | 2011.03.07. 해지 |
| 최갑락 전세권 | 2011.03.28. | 140,000,000원 | 매수인 인수 명시 · 원본 확인 필수 |
| 우리파이낸셜 가압류 | 2012.07.02. | 3,000,000원 | 제공 자료상 기준일로 제시, 매각으로 소멸 처리 |
| 김성은 가등기 | 2012.07.10. | 미상 | 담보가등기 여부 확인 필요, 제공 자료상 매각 소멸 처리 |
| 강제경매개시결정 · 지현우 | 2026.01.13. | 32,184,257원 | 신청채권자 청구금액 기준, 매각으로 소멸 처리 |
② 임차인·전세권 — 인수금액을 나눠서 확인
임차 관련 확인 대상은 허묘순과 최갑락입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 두 사람의 권리를 하나의 보증금으로 합산해서는 안 되며, 최갑락의 등기 전세권과 허묘순의 보증금 미상 위험을 각각 검토해야 합니다.
| 임차인 / 권리자 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허묘순 | 전입 2011.04.21. 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
배당요구 접수 2026.02.24. 우선변제 여부 미상 |
보증금 및 인수액 미확정 별도 확인 필요 |
| 최갑락 | 전입일 미상 확정일자 미상 |
임차정보상 미상 등기 전세금 140,000,000원 |
판정 불가·미상 | 배당요구 여부 미상 전세권 배당·말소 관계 확인 필요 |
인수 명시 전세권 140,000,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액이 중요
비교 단지 경남의 동일면적 거래 표본은 59.94㎡이며, 최근 12건의 평균은 262,083,333원입니다. 제공된 최신 거래 기준값은 2026.10. 259,000,000원입니다. 최저매각가 246,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.9%지만, 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 전세권 인수위험을 놓치게 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 18 | 259,000,000원 |
| 2026.10 | 59.94㎡ | 17 | 260,000,000원 |
| 2026.09 | 59.94㎡ | 10 | 258,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 9 | 275,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 20 | 251,500,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 21 | 263,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 10 | 271,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 10 | 267,500,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 2 | 252,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 262,083,333원 |
최근 실거래 범위는 251,500,000원~278,000,000원입니다. 최저매각가 246,000,000원 자체는 최근 평균보다 낮지만, 매수인 인수로 명시된 전세권 140,000,000원을 더하면 보수적 실질취득액은 386,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 147.3%이며, 최신 거래 기준값 259,000,000원과 비교해도 크게 높습니다. 허묘순의 보증금 미상 위험은 이 계산에 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정 · 제공된 계산 시나리오)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,244,000원 |
| 2. 을구 6번 전세권 · 최갑락 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 3. 갑구 19번 가압류 · 우리파이낸셜 주식회사 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 4. 갑구 27번 강제경매개시결정 · 지현우 | 32,184,257원 | 32,184,257원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 66,571,743원 |
| 합계 | — | 246,000,000원 |
위 금액은 제공된 배당 시나리오를 그대로 표시한 것입니다. 집행비용 4,244,000원은 추정치이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 최갑락 전세권 140,000,000원의 배당 계산은 매수인 인수 명시와 충돌하므로, 이 표를 실제 배당 확정액이나 매수인 인수 0원의 근거로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동 소재 범천2동주민센터 남측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 범내골역 등이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 25층 건물의 4층 402호입니다. 급·배수 및 위생설비, 옥내소화전설비, 승강기, 화재탐지·경보설비, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 광로3류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구 관련 사항이 기재되어 있어 관련 제한을 확인할 필요가 있습니다.
- 공부·위반사항. 감정평가에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 비교 단지 경남은 950세대이며 2003.05.13. 준공입니다. 최근 12건의 거래가격은 251,500,000원~278,000,000원으로 차이가 있습니다. 단지 규모나 거래 사례만으로 전세권 인수 부담이 상쇄되지는 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부. 을구 6번 최갑락 전세권 140,000,000원이 매수인 인수로 명시된 이유와 현재 효력을 원본 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 배당·말소 관계. 예상배당표는 전세금 140,000,000원을 배당하는 반면 매수인 인수 내용은 존속을 명시합니다. 전세권자의 배당요구 여부와 실제 배당 및 말소 처리 관계를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 계산하지 마세요.
- 허묘순 보증금. 전입일 2011.04.21.은 기재되어 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차관계, 보증금, 확정일자, 점유 상태 및 배당요구 결과를 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 2012.07.10. 김성은 명의의 소유권이전청구권 가등기가 있습니다. 담보가등기 여부와 매각에 따른 처리 결과를 확인하세요.
- 실질취득 상한. 단순 최저가 246,000,000원 대신 전세권 인수위험을 더한 최소 386,000,000원을 기준으로 시세를 비교하세요. 허묘순의 보증금 미상 위험은 별도입니다.
- 단지 실거래. 최근 12개월 평균 262,083,333원과 최신 거래 기준값 259,000,000원을 비교하되, 비교 대상의 면적·층·상태 차이를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차 관련 접수서류 및 실제 배당 관련 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 최저가보다 인수권리가 먼저다
이 사건의 최저매각가 246,000,000원은 최근 실거래 평균 262,083,333원보다 낮습니다. 그러나 가격만으로 판단할 수 없는 이유가 분명합니다. 최갑락의 전세권 140,000,000원이 매수인 인수로 명시되어 있고, 허묘순은 보증금이 미상인 상태입니다. 전세권 인수를 보수적으로 반영하면 실질취득액은 최소 386,000,000원으로 최근 평균을 크게 웃돕니다.
반면 제공된 배당 계산은 전세권 140,000,000원을 배당 처리해 인수액을 0원으로 계산하므로, 권리 관련 기재와 배당 계산 사이에 중요한 불일치가 있습니다. 이 불일치가 해소되기 전에는 실질취득액도 최종 확정할 수 없습니다. 현재 단계의 결론은 입찰 보류 및 원본 서류 확인 우선입니다. 권리 인수 여부와 미상 임차보증금을 확정한 뒤에야 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.
