부산지방법원 2026타경10083. 부산 동래구 온천동 동래3차에스케이뷰 108동 38층 3812호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김민희이며, 2022년 3월 소유권이전 당시 거래가액은 369,000,000원입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 3월 24일 설정된 태종대새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 롯데카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권이 2026년 10월 21일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으므로, 최신 채권자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 최저매각가 383,000,000원은 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 실거래 비교 표본에 74.87㎡ 및 84㎡대 거래가 혼재하고, 경매 목적물의 오피스텔 용도와 직접 비교할 수 있는 거래인지 확인이 필요합니다. 70.9%라는 숫자만으로 확정적인 저가 매물이라고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10083 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1850 동래3차에스케이뷰 제108동 제38층 제3812호 도로명주소: 부산광역시 동래구 온천장로65번길 9 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 39층 중 38층 · 개별난방 |
| 소유자 | 김민희 (단독소유 · 2022.03.24 소유권이전 · 거래가액 369,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 태종대새마을금고 / 316,045,674원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.24 태종대새마을금고 근저당권 · 채권최고액 393,600,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.10.21 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임대관계 | 신고된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
권리분석의 출발점은 2022년 3월 24일 설정된 근저당권입니다. 태종대새마을금고가 채권최고액 393,600,000원으로 근저당권을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다.
2025년 12월 19일 롯데카드가 청구금액 49,072,685원으로 가압류를 설정했으나, 해당 가압류는 2026년 1월 22일 이미 말소됐습니다. 이후 2026년 2월 2일 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026년 4월 30일 롯데카드가 46,868,026원의 가압류를 다시 설정했습니다. 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 확인이 필요한 부분
현재 확인되는 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차관계가 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균 대비 70.9%, 비교 적합성이 핵심
동래3차SKVIEW의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 540,333,333원입니다. 경매 최저매각가 383,000,000원은 이 평균의 70.9%입니다. 가장 최근 거래금액은 2026년 10월 500,000,000원입니다.
다만 비교 거래는 74.87㎡와 84.82~84.88㎡에 분포하며, 시세 매칭 기준 면적은 80.955㎡입니다. 특히 경매 물건은 업무시설(오피스텔)이므로 아래 거래가 오피스텔의 직접 비교 사례인지 반드시 확인해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 74.87㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2026.10 | 84.87㎡ | 21 | 585,000,000원 |
| 2026.10 | 74.87㎡ | 17 | 490,000,000원 |
| 2026.09 | 84.82㎡ | 25 | 575,000,000원 |
| 2026.09 | 74.87㎡ | 7 | 483,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 21 | 579,000,000원 |
| 2026.09 | 84.88㎡ | 25 | 580,000,000원 |
| 2026.09 | 84.87㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 30 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 3 | 550,000,000원 |
| 2026.08 | 84.87㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 24 | 547,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 540,333,333원 |
실거래 표본의 최저가는 430,000,000원, 최고가는 585,000,000원입니다. 최저매각가 383,000,000원은 두 가격보다 낮습니다. 수치상으로는 가격 여력이 존재하지만, 용도와 면적이 일치하는 오피스텔 거래가격을 확인하기 전까지는 할인율을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,162,000원 |
| 1. 근저당 · 태종대새마을금고 | 393,600,000원 | 376,838,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 46,868,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 440,468,026원 | 376,838,000원 |
| 채권 미배당 | — | 63,630,026원 |
집행비용과 배당액은 추정치입니다. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 사항은 실제 배당 시 확인이 필요합니다. 당해세 및 확인되지 않은 임차인의 우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
신건 가격 383,000,000원에 매각되면 집행비용 6,162,000원을 제외한 376,838,000원이 근저당권 배당으로 배정됩니다. 근저당 채권최고액 393,600,000원에 미달하며, 롯데카드의 후순위 가압류에는 배당이 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원, 채권 미배당 증가
유찰이 발생하면 최저매각가가 낮아지고 채권자 배당 가능액도 줄어듭니다. 다만 현재 확인된 말소 대상 권리만 놓고 보면, 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 늘어나는 것과 매수인이 추가 채무를 인수하는 것은 별개입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 383,000,000원 | 63,630,026원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 306,400,000원 | 139,157,626원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 245,120,000원 | 199,579,706원 | 0원 |
회차별 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 다음 회차 매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수 0원도 현재 확인된 권리와 배당 추정에 따른 결과입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 유락여자중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 분포합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 명륜역·온천장역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물 내 38층 3812호입니다. 급배수·위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기 및 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·주차. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 주차시설이 마련되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 인접 도로에는 중로2류와 소로2류가 포함됩니다.
- 공부상 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 동래3차SKVIEW는 999세대 규모로 최근 실거래가 확인됩니다. 다만 비교 거래의 면적 및 용도 구성이 경매 대상 오피스텔과 일치하는지 확인해야 정확한 환금성 판단이 가능합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입·사업자등록, 임대차계약과 보증금 유무를 확인하세요.
- 오피스텔 시세 검증. 최근 거래 12건의 평균을 그대로 적용하지 말고, 동일 용도·면적·층별 오피스텔 실거래 사례를 별도로 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026년 10월 21일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 최신 권리 상태와 채권자 관계를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 채권자 미배당액 63,630,026원은 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 매각물건명세서에 별도 인수 조건이 있는지 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 신건 최저가 383,000,000원 외에 1회 유찰 가정가 306,400,000원, 2회 유찰 가정가 245,120,000원을 검토하되 실제 매각조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비·공과금. 관리비 체납 여부와 승계될 수 있는 비용, 기타 공과금 등을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
- 오피스텔 이용 조건. 공부상 업무시설이므로 실제 사용 형태, 관련 규제 및 취득 후 이용 계획의 적합성을 확인하세요.
- 현장 점검. 38층 3812호의 내부 상태, 누수·결로, 설비, 조망 및 공용시설 상태를 확인하세요.
- 입찰 자금. 입찰보증금과 납부기한, 취득 관련 세금 및 부대비용을 매각공고와 관련 자료를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격 판단은 검증 후”
부산지방법원 2026타경10083은 2022년 태종대새마을금고 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
채권총액 440,468,026원에 비해 신건 매각대금은 383,000,000원으로, 집행비용 차감 후 채권자에게 63,630,026원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 채권 미배당액은 말소 대상 권리에 관한 것으로, 매수인이 떠안는 금액과 구별해야 합니다.
가격은 흥미롭습니다. 최저매각가는 최근 실거래 평균 540,333,333원의 70.9%이고, 가장 최근 거래금액 500,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 표본에는 면적 차이가 있고, 경매 물건은 업무시설(오피스텔)이므로 이를 그대로 확정적인 시세 할인율로 볼 수는 없습니다.
또한 신고된 임차인은 없지만 실제 임대관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 점유관계, 임차인 대항력 가능성, 근저당권 이전 내역, 오피스텔 비교 시세를 최종 확인해야 합니다.
결론은 조건부 접근입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확하고 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 확인되지 않은 임대관계와 시세 비교의 적합성이 남아 있습니다. 두 쟁점이 해소되고 적정가격이 검증된다면 입찰을 검토할 수 있습니다. 권리관계는 긍정적, 가격 메리트는 추가 검증이 필요한 물건입니다.
