부산지방법원 2026타경10098. 부산 중구 영주동의 부광맨션 4층 502호로, 공부상 연립주택이나 현황은 다세대주택입니다. 현 소유자 김종칠 씨는 2021년 6월 21일 매매로 160,000,000원에 취득했고, 같은 해 7월 5일 괴정3동새마을금고가 채권최고액 104,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2026년 1월 21일 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 큰 줄기는 복잡하지 않습니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 최선희 씨의 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임차인 박민정 씨가 실제로 존재하고 배당요구까지 했으므로, 임차인 관련 확인을 생략해서는 안 됩니다. 특히 보증금과 확정일자가 미상이라는 점은 배당 시뮬레이션과 별개로 확인해야 할 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2021년 7월 5일의 권리 순위입니다. 을구 18번 괴정3동새마을금고 근저당권의 채권최고액은 104,000,000원으로, 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 을구 19번 최선희 씨의 근저당권은 채권최고액 33,000,000원이며, 등기상 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 우선변제는 미상

확인되는 실제 임차인은 박민정 씨 1명입니다. 전입일은 2025년 10월 15일로 말소기준권리 설정일인 2021년 7월 5일 이후입니다. 기록상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당권리까지 모두 없다고 단정할 수는 없습니다.

• 대항력. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 분석상 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유와 전입 사실은 현장 및 원본 서류로 재확인하세요.
• 우선변제. 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 확정일자에 따른 우선변제와 소액임차인 최우선변제 가능성은 서로 구분해 검토해야 합니다. 보증금과 요건을 확인하기 전에는 배당액을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구. 2026년 4월 13일 배당요구가 접수된 것으로 나타납니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 판단할 수는 없습니다.
• 보증기관 승계. 확인된 임차인에게 보증금 대위·승계 중복신고는 표시되어 있지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 판단됩니다.

③ 시세 비교 — 기준거래는 2021년 1건뿐

비교대상은 부광맨션, 면적 약 83.17㎡입니다. 확인되는 실거래는 2021년 6월 4층 거래 160,000,000원 한 건입니다. 같은 면적대의 거래라는 점은 참고할 수 있지만, 현재 매각기일과는 시간 차이가 커 현재 시장가격을 대표한다고 단정하기 어렵습니다.

현재 최저매각가는 162,000,000원으로 확인된 거래가 160,000,000원보다 2,000,000원 높습니다. 비율로는 약 101.2%입니다. 다만 이는 2021년의 단일 거래와 비교한 수치일 뿐, 현재 시세보다 1.2% 비싸다는 사실까지 입증하는 것은 아닙니다. 최근 거래 자료가 충분하지 않으므로 가격 메리트는 확인되지 않은 상태로 보는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션의 합계는 매각가 162,000,000원입니다. 집행비용 추정치 3,068,000원과 두 근저당권의 채권최고액 기준 배당액을 반영했습니다. 신청채권자의 청구액 74,437,000원과 근저당권의 채권최고액 104,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 위 계산은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며 실제 채권잔액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족은 함께 발생

유찰 시 최저매각가가 내려가면 매수인의 입찰금액은 줄어들 수 있지만, 매각대금이 두 근저당권의 채권최고액 합계 137,000,000원에 미달하는 구간에서는 채권자 배당 부족액이 발생합니다. 아래는 제공된 회차별 시뮬레이션 수치입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 영주동의 봉래초등학교 서측 인근입니다. 주변은 다소 고지대의 중소규모 공동주택과 단독주택, 기념관·도서관 등 공공시설로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측으로 왕복 2차선 도로, 북측으로 폭 약 7m 내외의 도로에 접합니다. 다만 고지대 입지로 교통상황은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 승강기가 없습니다. 사용승인일은 1985년 12월 28일로, 노후도와 계단 이동 부담을 직접 확인해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(15m·완화), 중로3류 접함, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,109,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 나타납니다. 다만 실제 내부 상태와 누수·배관·공용부 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 6세대의 소규모 공동주택이고 확인된 실거래가 1건뿐입니다. 최근 시세를 검증할 자료가 제한적이므로 매도 기간과 매수 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 박민정 씨의 보증금과 확정일자를 확인하고, 배당요구 내역과 매각물건명세서를 대조하세요. 최우선변제 가능성도 별도로 검토해야 합니다.
• 등기부 원본 확인. 2021년 7월 5일 괴정3동새마을금고 근저당권을 말소기준으로 확인하고, 후순위 최선희 씨 근저당권의 매각 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 가격 검증. 최저가 162,000,000원은 확인된 2021년 거래 160,000,000원의 101.2%입니다. 오래된 거래 한 건으로 현재 시세를 판단하지 말고 동일 건물 또는 유사 물건의 추가 거래를 확보하세요.
• 실질 취득비용. 낙찰가에 취득세·등기비용·수리비·관리비 등 확인 가능한 비용을 더해 총투입액을 산정하세요. 임차인 배당 및 인수 여부가 확인되기 전에는 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
• 현장 확인. 승강기가 없는 4층 주택이므로 계단, 누수, 창호, 배관, 공용부 관리 상태와 실제 점유 상황을 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력 없음으로 분류된 임차인이 있더라도 점유 상태와 계약관계는 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 여부만으로 명도가 완료된다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리 소멸과 투자 메리트는 다른 문제

이 물건의 말소기준권리는 명확하고, 확인된 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원으로 산정됩니다. 그러나 임차인 박민정 씨의 보증금과 확정일자가 미상이며, 최우선변제 가능성은 아직 검증되지 않았습니다. 권리분석을 끝냈다고 볼 수 없는 이유입니다.

가격 측면에서도 확인된 거래는 2021년 6월 160,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가 162,000,000원은 그 기준거래의 101.2%이지만, 거래 시점이 오래되어 현재 시세를 확정하기에는 부족합니다. 1985년 준공, 승강기 없음, 6세대 규모라는 환금성 요소도 함께 고려해야 합니다.

권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차인 확인과 가격 검증은 보류입니다. 현 단계에서 저가 매물이라고 단정하기보다, 임차인의 배당관계를 확정하고 현재 시세와 총취득비용을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.