부산지방법원 2026타경10116. 부산진구 부암동 스테빌리움 14층 1403호 오피스텔입니다. 소유자 김인환은 2020년 8월 27일 거래가액 169,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022년 10월 7일 진안 주식회사 명의로 전세금 154,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2026년 2월 9일 진안 주식회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정이 접수됐습니다.
등기상 핵심은 을구 3번 전세권 154,000,000원입니다. 전세권 설정일은 경매개시결정보다 앞섭니다. 동시에 전세권자와 경매 신청채권자가 모두 진안 주식회사로 기재되어 있습니다. 이 관계와 전세권의 매각 소멸 여부를 확정하지 않은 채 단순히 최저가만 보면, 낙찰 후 부담을 잘못 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 669-9 스테빌리움 14층 1403호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 서면문화로 59 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 14층 1403호 |
| 사용승인일 | 2020.03.27 |
| 소유자 | 김인환 (2020.08.27. 거래가액 169,500,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 진안 주식회사 / 154,000,000원 |
| 핵심 등기권리 | 을구 3번 전세권 · 진안 주식회사 · 전세금 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 임대관계 / 점유 | 임대관계 미상. 별도 임차인 명세는 없으나 등기상 전세권이 존재하므로 실제 점유와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다. |
① 권리 흐름 — 전세권의 매각 소멸 여부가 핵심
2020년 8월 27일 김인환 앞으로 소유권이전등기가 접수됐고, 같은 날 김병진 명의 전세권 160,000,000원도 설정됐습니다. 해당 전세권은 2022년 10월 7일 말소됐습니다. 같은 날 진안 주식회사 명의의 새로운 전세권 154,000,000원이 설정됐으며, 그 존속기간은 등기 내용상 2024년 10월 6일까지로 기재되어 있습니다.
진안 주식회사의 전세권은 2026년 2월 9일 접수된 임의경매개시결정보다 앞선 권리입니다. 등기상 전세권 항목에는 매수인 인수로 표시되어 있으나, 같은 회사가 경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 전세권이 매각으로 소멸하는지, 배당 부족분이 매수인에게 인수되는지 여부를 등기 기재 하나만으로 확정하지 않아야 합니다.
등기상 별도 임차인 명세가 없다는 사실만으로 점유자나 임대차관계가 없다고 단정할 수도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사 내용과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
② 가격·실질취득 — 최저가보다 권리 확인이 우선
현재 감정가와 최저매각가는 각각 136,000,000원이며, 유찰 없이 진행되는 신건입니다. 확인 가능한 시세 비교자료만으로는 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 2020년 소유권 취득 거래가액 169,500,000원은 과거 거래가격이므로 현재 시세를 대신하는 근거로 사용하지 않습니다.
전세금 154,000,000원은 최저가보다 18,000,000원 많습니다. 다만 이 차액과 배당 부족액은 같은 개념이 아닙니다. 배당 계산에서는 집행비용 2,704,000원을 먼저 반영하기 때문에 전세권자에게 돌아가는 금액이 줄어들고, 그 결과 배당 부족액은 20,704,000원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (매각가의 약 2.0% 추정) | - | 2,704,000원 |
| 2. 을구 3번 전세권 · 진안 주식회사 | 154,000,000원 | 133,296,000원 |
| 전세권자 배당 부족액 | - | 20,704,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정치는 집행비용과 전세금 154,000,000원을 기준으로 계산한 금액입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다. 전세권자의 배당 부족액과 매수인 인수액은 동일한 개념이 아니므로, 배당표만으로 인수 여부를 확정하지 않습니다.
④ 회차별 배당 부족 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 전세권자 배당 | 배당 부족액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 20,704,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 47,523,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 68,926,720원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산진구청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·관공서·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 부산도시철도 1호선 서면역과 동해선 부전역, 시내버스정류장이 인근에 있으며 차량 접근이 가능합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물의 14층 물건입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관 설비와 도시가스 난방, 기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 개별 제한사항과 적용 범위는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 이용상태와 시설 작동 여부는 현장에서 별도 확인하세요.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 시세 비교와 매매 회전율을 확정할 자료가 없으므로 환금성을 낙관적으로 가정하지 않는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권의 매각 소멸 여부. 을구 3번 진안 주식회사 전세권의 현재 효력, 매각으로 인한 소멸 여부, 배당요구 및 경매 신청 관련 내용을 원본 서류로 확인하세요.
- 권리표와 배당계산 대조. 등기상 매수인 인수 표시와 배당 계산상 인수 0원 표시가 서로 다릅니다. 이 차이를 해소하기 전에는 인수액 0원을 전제로 입찰하지 마세요.
- 실질취득액 산정. 낙찰가에 전세권 관련 부담과 취득 부대비용을 반영해 총투입액을 다시 계산하세요. 배당 부족액 20,704,000원을 그대로 인수액으로 간주해서도 안 됩니다.
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이고 별도 임차인 명세가 없으므로 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 인도 가능 여부를 현황조사와 현장 확인으로 대조하세요.
- 시세·환금성 검증. 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 임대료를 별도로 확인하고, 현재 가격과 예상 보유비용을 비교해 입찰 상한을 설정하세요.
- 관리비·주차 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 기계식 주차설비의 이용 조건과 유지관리 상태를 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역·방화지구·높이 제한 및 상대보호구역 관련 사항을 공부와 관계기관 자료로 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 전세권의 결론이 먼저다”
이 물건은 감정가와 최저가가 136,000,000원인 신건입니다. 그러나 등기상 진안 주식회사의 전세권 154,000,000원이 존재하고, 현재 매각가를 기준으로 계산한 배당 부족액은 20,704,000원입니다. 특히 전세권의 매수인 인수 여부에 관한 등기 설명과 배당 계산이 서로 일치하지 않는다는 점이 핵심입니다.
현재 단계에서는 권리상 인수액 0원이라고 확정할 수 없습니다. 전세권의 매각 소멸 여부와 실제 점유·임대차관계를 확인하고, 실질취득액을 확정한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 원본 서류 확인 전에는 신건 가격의 메리트나 유찰 후의 투자성을 단정하지 않는 것이 합리적입니다.
