부산지방법원 2026타경10155. 부산진구 범전동 ‘삼한골든뷰센트럴파크’ 103동 32층 3205호로, 집합건축물대장상 용도는 공동주택(아파트)입니다. 등기상 소유자는 백지현이며, 소유권이전 등기에는 거래가액 458,720,000원이 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 2019년 7월 25일 접수된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 330,000,000원입니다.
이후 설정된 근저당권은 케이씨씨 120,000,000원, 신라스틸판넬 110,000,000원, 케이씨씨 100,000,000원, 오케이저축은행 205,200,000원입니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 산정됩니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 어려웠고 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 인수액이 0원으로 산정된 것과 실제 점유·임차관계가 확인된 것은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10155 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범전동 450 삼한골든뷰센트럴파크 제103동 제32층 제3205호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로 821 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(아파트) · 57층 건물 중 32층 · 시세 비교 대상 전용 84.97~84.99㎡대 |
| 소유자 | 백지현 · 등기상 거래가액 458,720,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 854,000,000원 / 854,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 케이씨씨 / 94,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.25 · 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 330,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 단지 정보 | 삼한골든뷰센트럴파크 · 1,272세대 · 사용승인일 2019.05.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 하나은행의 2019년 7월 25일자 근저당권입니다. 이후 2020년 10월 7일 케이씨씨 근저당권 120,000,000원, 2021년 6월 8일 신라스틸판넬 근저당권 110,000,000원, 2021년 7월 22일 케이씨씨 근저당권 100,000,000원, 2022년 4월 15일 오케이저축은행 근저당권 205,200,000원이 설정되어 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 설정된 유창강건의 근저당권 150,000,000원은 2020년 8월 14일 해지로 말소되었고, 오케이저축은행의 근저당권 240,000,000원도 2021년 6월 11일 말소되었습니다. 현재 경매개시결정은 2026년 1월 29일 접수되었으며 채권자는 케이씨씨입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균과 최신 거래를 웃돈다
같은 단지의 전용 84.97~84.99㎡대 실거래 표본 12건을 비교했습니다. 가격 판단에서는 전체 평균만 보지 않고 최근 12개월 평균과 최신 거래 지표를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.99㎡ | 15 | 800,000,000원 |
| 2026.10 | 84.98㎡ | 15 | 850,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 50 | 890,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 22 | 800,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 51 | 700,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 32 | 805,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 41 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 4 | 720,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 55 | 910,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 37 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 38 | 895,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 18 | 780,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 829,166,666원 |
최근 12개월 거래가격은 700,000,000원~910,000,000원 범위이고, 평균은 829,166,666원입니다. 신건 최저가 854,000,000원은 평균보다 24,833,334원 높습니다. 최저가 ÷ 최근 평균은 103.0%입니다.
최신 거래 지표는 2026년 10월 800,000,000원으로, 신건 최저가는 이 금액보다 54,000,000원 높습니다. 최신 거래 대비 최저가 비율은 약 106.8%입니다. 같은 달에는 850,000,000원 거래도 있어 층별 거래가격의 편차가 확인됩니다. 따라서 일부 고가 거래만을 근거로 최저가가 합리적이라고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 854,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,940,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 근저당 · 케이씨씨(2020.10.07) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 신라스틸판넬 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 4. 근저당 · 케이씨씨(2021.07.22) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 근저당 · 오케이저축은행 | 205,200,000원 | 183,060,000원 |
| 미배당 · 오케이저축은행 | — | 22,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 가정 배당입니다. 등록된 근저당권 채권액 합계는 865,200,000원이고, 예상 배당은 843,060,000원으로 22,140,000원의 미배당이 발생합니다. 집행비용 추정액은 10,940,000원입니다. 실제 배당은 채권 잔액, 우선순위, 집행비용 및 당해세 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
신청채권자 케이씨씨의 청구액 94,000,000원과 케이씨씨 명의 근저당권의 채권최고액 합계 220,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 아래 배당 시각화는 등록된 채권최고액을 기준으로 한 산정 결과를 표시합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범전동, 부전역 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 노선변 상가 등으로 형성되어 있으며 감정평가서상 제반 입지조건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 부전역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통입니다.
- 단지·건물. 삼한골든뷰센트럴파크는 1,272세대 규모이며 사용승인일은 2019년 5월 3일입니다. 해당 호수는 57층 건물의 32층에 위치합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역이며 방화지구와 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 철도보호지구 및 상대보호구역 저촉, 하천구역 및 완충녹지 접함 등이 기재되어 있으므로 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
- 건물·내부 확인. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전 및 승강기 설비가 기재되어 있고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다. 다만 현장조사 시 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 12개월 비교 거래 12건의 가격 범위는 700,000,000원~910,000,000원입니다. 거래 표본이 존재하지만 층별 거래가격 차이가 있으므로 평균만으로 해당 호수의 적정가격을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 854,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 지표보다 높습니다. 실거래 층수·면적을 비교하고, 취득 부대비용까지 포함해 응찰 상한을 산정하세요.
- 점유·임차관계 확인. 임대관계는 미상이고 내부 확인이 곤란했습니다. 매각물건명세서, 현황조사서 및 가능한 현장 확인을 통해 실제 점유자, 임차보증금, 대항력과 배당요구 여부를 확인하세요.
- 말소기준과 등기 재확인. 하나은행 근저당권의 접수일과 이후 케이씨씨·신라스틸판넬·오케이저축은행 근저당권의 설정 내역 및 매각에 따른 소멸 여부를 최신 등기부와 대조하세요.
- 채권액과 배당 추정 구분. 케이씨씨 청구액 94,000,000원과 등록된 근저당권 채권최고액 합계 220,000,000원은 다른 기준입니다. 실제 채권 잔액과 배당 관계를 확인하고 추정 배당액을 확정 수치로 취급하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 683,200,000원, 2회 유찰 가정 최저가 546,560,000원을 참고하되, 실제 매각 진행과 최저가 변경 여부를 확인하세요. 유찰만으로 시세 대비 수익성이 보장되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조여서, 등기 권리 측면의 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 그러나 가격을 따로 살펴보면 신건 최저가 854,000,000원은 최근 12개월 평균 829,166,666원과 최신 거래 지표 800,000,000원을 모두 웃돕니다. 권리상 인수 위험이 낮다고 해서 신건 가격까지 유리한 것은 아닙니다.
여기에 임대관계 미상과 내부 확인 제한이라는 점유·현황 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 현 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 점유와 임차관계를 먼저 확인하고, 실제 매각 회차와 최신 실거래를 반영해 입찰 상한을 다시 계산하는 접근이 합리적입니다. 권리는 확인, 가격은 보수적으로.
